不動産所有形態の最適化を図る Property Ownership Design（POD）
物件を買った後に、節税相談。それ、手遅れかも…。
買ってからでは、選べない持ち方があります。
あとから変更するには、税金や費用がかかることもあります。
購入する物件が決まっていなくても、ご相談いただけます。
- 購入前の所有設計
- 土地・建物・地代を比較
- 将来の見直しまで助言
アイジスファミリーオフィスの購入仲介をご利用の場合、購入に伴うPODの追加アドバイザリー報酬はいただきません。
仲介手数料、購入後の管理・会計・税務申告等の報酬および諸費用は別途となります。
- 個人で買うか、法人で買うか。
- 土地と建物を一緒に持つか、分けて持つか。
- 分けるなら、誰が土地を持ち、誰が建物を持つか。
- 地代を払うか。払うなら、いくらにするか。
だから、節税と手残りの相談は、
物件を買う前に。
買うときの持ち方も、将来、見直すタイミングも。
AEGISは、あなたの所得・資産・法人などの状況と候補物件の情報を踏まえ、購入時の税金から、将来の減価償却・収益・借入までを見通し、取得時点とその後の持ち方を比較・検討します。
不動産仲介を担うアイジスファミリーオフィスと、税務助言・会計・税務申告を担うアイジス税理士法人が連携し、あなたに合う不動産の保有形態を設計します。
物件は、しっかり比較した。
持ち方も、比較しましたか？
価格、立地、利回り、融資条件。
不動産を買うとき、物件は何度も比較します。
節税も目的の一つなら、もう一つ比較したいのが、不動産の「持ち方」です。
個人で持つか、法人で持つか。
選択肢は、それだけではありません。
土地と建物は、別々の不動産です。
同じ名義で持つだけでなく、別々の名義で持つ方法もあります。
分けて持つなら、土地は誰が、建物は誰が持つか。
地代を払うか、払わないか。払うなら、いくらにするか。
そこまで含めて、購入前に比較します。
特に所得の高い方は、土地・建物それぞれの持ち方と地代の設定が、税負担や長期の資金収支に大きく影響する可能性があります。
あなたに合う持ち方は、物件の情報だけでは決まりません。
同じ物件。違う持ち方。違う手残り。
同じ不動産でも、誰が土地を持ち、誰が建物を持つかによって、所得の帰属、減価償却、地代、借入、税負担は変わります。見るべきなのは、表面上の利回りだけではありません。賃料収入から経費、税金、借入返済を差し引いたあと、最終的に手元にいくら残るのか。PODでは、土地側と建物側それぞれの税負担と資金収支を整理し、持ち方ごとの税引後キャッシュフローを比較します。
持ち方によって、次の7つが変わります。
- 所得の帰属
- 減価償却
- 地代
- 借入
- 税負担
- 手残り
- 土地の評価
土地と建物の所有者の組み合わせ
代表的な組み合わせの例です。共有や、既存法人・新設法人の使い分けも含め、実行可能性と個別の条件を確認して比較します。
地代の有無と金額の比較
土地と建物を別々に持つ場合は、土地を使う条件も設計します。地代の有無や金額によって、土地側・建物側に残る資金は変わります。地代を払わない場合から地代を設定する場合まで、双方の税負担と資金収支を合わせて比較します。
地代を支払わない
無償で土地を使う形を検討し、契約・権利関係と税務上の取扱いを確認する。
固定資産税等に相当する額を負担
土地にかかる税金等の負担を含め、支払いの性質と税務上の取扱いを確認する。
固定資産税等の2～3倍に相当する額を負担
土地にかかる税金等の負担を含め、支払いの性質と税務上の取扱い及び借地権の評価額を確認する。
地代を設定して支払う
近隣相場、契約条件、権利金、税務上の基準を踏まえ、金額を比較する。
契約と権利の条件も含めて
- 土地を使う契約
- 権利金の有無
- 将来返還する条件
- 必要な届出
地代の比較と合わせて、土地を使う契約、権利金の有無、将来返還する条件、必要な届出も確認します。税務助言はアイジス税理士法人が担当します。
各条件は比較例です。すべての所有者の組み合わせで同じ取扱いになるわけではありません。
まず、あなたを見る。
そのうえで、不動産を選ぶ。
PODは、オーナーの所得・資産・法人の状況から、土地と建物の所有者の組み合わせ、地代の有無・金額まで考えるサービスです。
- 現在の所得と今後の見通し。
- 保有資産と借入状況。
- 既存法人の利益と資金。
- 家族構成と将来の資産承継。
あなたの背景を整理し、候補物件の収益性や融資条件と照らし合わせて、「誰が土地を持ち、誰が建物を持つか」「土地をどの条件で使うか」を検討します。
見るのは、購入初年度の税金だけではありません。
保有中の収支と、将来の売却・承継まで含めて、手元に残る資金を考えます。
オーナーの背景
所得・資産・法人・家族構成
候補物件の収益性・融資条件と照合し、検討する
- 土地の所有者・建物の所有者の組み合わせ
- 土地の使用条件（地代の有無・金額）
- 将来の見直し時期
- 保有主体と組み合わせ
- 土地・建物の一体保有、別主体による保有、既存・新設法人を比較する
- 地代と土地使用条件
- 地代の有無・金額、契約、権利金、返還条件、届出を検討する
- 取得と資金調達
- 土地側・建物側の自己資金、借入条件、返済負担を整理する
- 保有中の収支
- 双方の賃料・地代・修繕・減価償却・税負担と手残りを見通す
- 将来の選択肢
- 継続、所有者や地代条件の見直し、売却・組替え、承継を検討する
買ったときの持ち方が、
15年後も合うとは限りません。
購入当初に合理的だった保有形態も、時間とともに見直した方がよい場合があります。
建物や設備の減価償却。賃料と空室。修繕や設備更新。借入残高と返済。本業の所得や法人の利益。
それぞれの変化によって、税負担とキャッシュフローのバランスも変わるためです。
例えば、購入から15年後に一部の設備等の償却が終わると想定される物件なら、その前後の収支を購入時点で比較します。
土地・建物を同じ主体で持ち続けるか。建物だけを別の主体へ移すか。地代の金額や条件を見直すか。売却・組替えを検討するか。
将来の選択肢と、改めて判断すべき時期を整理しておきます。
所有者や地代条件の変更に伴う税金・諸費用・契約・融資への影響まで比較し、変更後の手残りと変更時の負担を合わせて判断します。
15年後は検討例です。償却期間・見直し時期は、資産の種類や取得条件等によって異なります。将来の判断は、その時点の税制・収益・融資条件を確認して行います。
毎年の数字から、
持ち方を考え続ける。
アイジス税理士法人が会計・税務までサポートする場合、決算・申告の数字を、次の判断にもつなげます。
土地側・建物側それぞれの収益と地代。減価償却の進捗。借入残高。修繕・設備投資。
オーナーの所得と、関係する法人の利益。
- 収益と地代
- 減価償却の進捗
- 借入残高
- 修繕・設備投資
実績を購入時の見通しと照らし合わせ、土地・建物の所有者の組み合わせと地代条件を続けるべきか、見直しを検討する時期かを確認します。
アイジスファミリーオフィスによる不動産管理等と連携することで、物件の状況と会計・税務の数字をつなぎ、保有形態の変更や売却・組替えなどの選択肢をご提案します。
購入時に描いた設計を、実際の数字で更新する。
それが、AEGISの継続サポートです。
毎年の決算・申告のたびに、設計を更新します。
- 賃料・地代・空室・管理費
- 土地側・建物側双方の実績を確認
- 減価償却・税負担
- 償却の節目に向けた手残りを再比較
- 返済・修繕・設備投資
- 将来の資金需要を織り込む
- 本人所得・法人利益
- 保有主体ごとの条件を見直す
継続的な助言は、会計・税務等のご契約内容と、確認できる情報に応じて行います。
不動産と税務の専門性を、
あなたの所有設計につなげる。
不動産を仲介するアイジスファミリーオフィス。
不動産税務の専門性を持つアイジス税理士法人。
グループ内で連携し、物件の検討と税務判断を、同じ所有設計のもとで進めます。
不動産仲介・管理等はアイジスファミリーオフィスが担当。
税務助言・会計・税務申告はアイジス税理士法人が担当します。
それぞれの専門領域をつなぎ、購入前の比較から、購入後の管理・会計・税務、将来の見直しまで一貫して支援します。
アイジスファミリーオフィス
- 相談窓口
- 不動産売買仲介
- 物件・収益情報の整理
- 資金調達に関する支援
- 不動産管理等
オーナーの所得・資産・将来像に合わせた不動産所有設計
アイジス税理士法人
- 税務助言
- 土地・建物・地代条件の税務検討
- 会計
- 税務申告
- 会計・税務データに基づくPODの助言
各業務は、担当会社がそれぞれの契約内容に基づいて提供します。
購入仲介に、
所有設計の視点を。
アイジスファミリーオフィスの購入仲介をご利用いただく場合、購入に伴うPODについて、別途アドバイザリー報酬はいただきません。
追加アドバイザリー報酬なし
対象：アイジスファミリーオフィスの購入仲介をご利用の場合の、購入に伴うPODの助言
購入時の土地・建物の所有者、地代の有無・金額と、将来の見直し時期に関する助言を、グループ連携により提供します。
税務に関する助言は、アイジス税理士法人が担当します。
通常の不動産仲介に、あなたの所得・資産・将来を踏まえた所有設計を組み合わせる。
それがAEGISの不動産購入支援です。
- 購入に伴うPODの助言
- FOの購入仲介をご利用の場合、追加アドバイザリー報酬なし
- 不動産売買仲介
- 仲介手数料は別途
- 購入後の管理・会計・税務申告
- 各サービスの契約に応じた報酬は別途
- 法人設立・登記・保有形態変更等
- 実行に伴う報酬・税金・諸費用は別途
仲介を伴わないPODのご相談や、追加の個別業務については、内容を確認のうえご案内します。
所得も資産も、
不動産と一緒に考えたい方へ。
- 会社経営者
- 医師
- 士業
- コンサルティングファームのパートナー
- 金融機関等の高所得プロフェッショナル
- 資産管理会社をお持ちの方
- これから収益不動産を購入する方
- 土地と建物を一緒に持つか、分けて持つか迷っている。
- 地代を払うか、いくらにするかまで比較したい。
- 節税だけでなく、税引後の手残りを確認したい。
- 購入後の管理・会計・税務もまとめて相談したい。
そんなご相談から、PODは始まります。
ご相談
購入目的、検討状況、希望エリアをお聞かせください。物件未定でも構いません。
条件の整理
所得・資産・法人・借入等を確認し、土地・建物の所有者と地代条件を検討します。
購入前の比較
候補物件の収益・減価償却・返済・税負担を見通し、将来の見直し時期も整理します。
購入と保有の支援
FOが仲介を支援。購入後は、ご契約に応じて管理・会計・税務とPODの継続助言を行います。
よくある質問
Q購入する物件がまだ決まっていなくても相談できますか。
はい。購入目的や所得・資産状況を整理し、どのような持ち方を検討できるかからご相談いただけます。
Q土地と建物を分けて持つ方法や、地代の設定も相談できますか。
はい。所有者の組み合わせに加え、地代を払うか、払うならいくらかを比較します。契約・権利金・届出等の条件も確認するため、地代なしや低い地代が一律に有利とは限りません。
Q将来の保有形態変更まで、購入時に考えるのですか。
はい。減価償却や収益・返済の見通しを踏まえ、見直しを検討する節目も整理します。変更時の税金・諸費用等を含めた比較が必要なため、将来の変更を一律にお勧めするものではありません。
Q購入後もPODのアドバイスを受けられますか。
アイジス税理士法人が会計・税務等を継続してサポートする場合、ご契約内容と確認できる情報に応じ、実績を踏まえたPODの助言を行います。
QPODの追加報酬はかかりますか。
FOの購入仲介をご利用の場合、購入に伴うPODの追加アドバイザリー報酬はいただきません。仲介手数料、購入後の管理・会計・税務申告等、実行に伴う税金・諸費用は別途です。
Q不動産仲介と税務の担当は同じ会社ですか。
不動産仲介・管理等はアイジスファミリーオフィス、税務助言・会計・税務申告はアイジス税理士法人が担当し、グループで連携します。
買ってからでは、選べない持ち方があります。
物件を決める前に。売買契約を結ぶ前に。
あなたに合う持ち方を、一緒に比較しませんか。
PODは、物件が決まっていない段階からご相談いただけます。所得・資産・法人の状況と購入目的を整理し、候補となる持ち方を検討します。
不動産仲介・管理等 アイジスファミリーオフィス
税務助言・会計・税務申告 アイジス税理士法人