AEGIS GROUPFor Property Owners
不動産オーナーの皆さまへ
守りたい資産がある。
つないでいきたい未来がある。
大切に守ってきた土地や建物。その価値を次の世代へつなぐためには、資産額だけでなく、承継にかかる税負担、納税に使える資金、日々の収益、引き継ぐご家族の意向まで確認する必要があります。
資産は十分にあっても、納税資金が足りない。賃料収入はあっても、税金や借入返済の後には資金が残らない。残したい不動産があっても、次の世代が管理や運営を担えない。
AEGISは、こうした承継上のリスクを、独自に開発した3つの分析手法で把握します。その結果を基に、ご家族として何を守り、どのような将来を目指すかを整理し、不動産ごとの保有・活用・売却・承継の方針へ落とし込みます。
活用を見直す際には、賃貸や売却に加え、土地や建物を地域に必要な事業の場として活かす「事業創造型土地活用」も検討します。事業収益と相続税対策の可能性、次世代の運営負担まで、ご家族全体の視点で考えます。
ご家族の現状を知ることから、不動産の将来を決めることまで。
このようなお悩みはありませんか
- 相続税の試算はあるが、実際に納税資金を確保できるか分からない。
- 不動産を多く保有しているものの、ご家族の手元に資金が残りにくい。
- どの不動産を残し、どれを活用・売却すべきか判断できない。
- 先祖からの土地を守りたいが、次の世代への負担が気になる。
- 税制の変化を踏まえ、これまでの相続対策を見直したい。
- 建築や売却の提案を受けているが、ご家族全体にとって適切かを確認したい。
- 賃貸に加え、その土地で事業収益を生み出す方法も検討したい。
AEGISでは、家族構成、財産状況、収入・支出、ご家族の意向を整理し、対策の必要性と優先順位を明らかにするところから始めます。
3つの独自分析で、承継リスクの全体像をとらえる
相続税額、年間の収支、不動産の収益性。それぞれを個別に確認するだけでは、ご家族が財産を引き継ぎ、維持していけるかまでは見えてきません。
AEGISは、3つの分析を組み合わせ、承継時の負担と、それを支える資金・収益の関係を確認します。
1．承継コスト分析
引き継ぐために、いくら必要か。
想定される相続税と、納税に充てられる資金を比較します。相続される方だけでなく、オーナーとご親族を含むファミリー全体の資金の状況を捉え、納税資金の余裕・不足を確認します。
見えること：想定される相続税、ファミリー全体の納税資金の余裕・不足。
2．ファミリーキャッシュタックス分析
ご家族に、どれだけ資金が残るか。
オーナー、ご親族、資産管理会社の所得と税負担等から、ファミリー全体の税効率を把握し、改善できる点を確認します。
あわせて、1世代を30年と捉え、相続税に相当する額を、その期間に毎年のキャッシュフローから生み出せるかを確認します。
見えること：ファミリー全体の税効率と改善点、承継に向けて継続的に資金を生み出す力。
3．不動産ポートフォリオ分析
どの不動産が、承継を支えているか。
物件ごとの相続税を、その物件から生まれ、納税に充てられる税引後のキャッシュフローで、約30年の間に賄えるかを分析します。物件の収支、生活費、所得税等を考慮した手残り資金と、相続税に相当する額を比べ、不動産の相続税に充てられる資金を把握します。
一般的な収益性の評価だけでなく、承継のための資金を生み出す力を中心に確認し、承継を支える不動産と、承継時の負担に対して資金を生み出す力が十分でない不動産を把握します。
見えること：物件ごとの承継負担と収益力、保有を続ける上での課題、活用を見直す優先順位。
3つの分析を重ねることで、対策の目的が明確になる。
承継時に必要な資金を把握し、現在の収益で準備できるかを確認する。その上で、どの不動産の見直しが、ご家族全体の課題解決につながるかを検討します。
数字を、ご家族が次の判断をするための材料へつなげます。
初回相談と、必要な資料をご提供いただいた後のこれら3つの分析、その結果をまとめた報告書（保有不動産の一覧等を含みます）のご提供までは無料です。対策を検討するための簡易的な分析・試算であり、申告や実行のための正式な精査とは異なります。詳しくはご相談の流れと料金をご覧ください。
ディシジョンツリーで、ご家族の意思決定方針を固める
分析結果が同じでも、ご家族が望む将来によって、選ぶ対策は変わります。
AEGISでは、ディシジョンツリーを活用し、重要な問いを順に確認しながら、ご家族の承継方針を整理します。
- 承継コストをどこまで受け入れるか。想定される負担と、承継後に残る資産規模を確認します。
- 必要な対策を実行できるか。ご本人の状況、意思決定の体制、準備に使える時間を確認します。
- 納税後も生活と資産の基盤を維持できるか。納税の可否に加え、その後に必要な資金と収益を確認します。
- 何世代先まで、何を残したいか。次の世代、孫の世代、その先まで、ご家族が目指す将来を共有します。
- その将来に向けて、どの程度の対策が必要か。必要な収益、流動性、資産の組替え、実行期限を整理します。
現状を続けた場合の将来と、ご家族が望む将来。その差を明らかにし、「何を、どこまで守るか」というファミリーの方針を定めます。
ご家族の方針を、不動産ごとの判断へ。
ご家族の方針が定まったら、個々の不動産の役割を決めます。
判断に用いるのは、次の6つの視点です。
| 判断軸 | 確認すること |
|---|---|
| 承継価値 | 次の世代へ残す意味があるか |
| 経済価値 | 収益や資産価値の面で、保有を続ける合理性があるか |
| 流動性価値 | 必要なときに資金化できるか |
| 活用余地 | 利用方法を変えることで価値を高められるか |
| 保有負担 | 修繕・返済・管理を、次の世代も担えるか |
| 税務価値 | 保有・活用・承継の方法に税務上の合理性があるか |
収益性だけで結論を出すのではなく、ご家族の目的に照らして、長期保有、活用の見直し、売却・組替えなどの方針を具体化します。
活用の見直しが必要な不動産については、賃貸条件の改善や建替えに加え、事業創造型土地活用の可能性も検討します。必要な投資、見込まれる収益、税負担、運営体制を比較し、ご家族の方針に合う方法を選びます。
AEGIS SIGNATURE SOLUTIONS
事業創造型土地活用
Land-to-Business
土地を活かす。事業を育てる。次の世代へつなぐ。
土地や建物を貸して賃料収入を得る「賃貸型土地活用」に加え、その場所に合う事業を創り、サービスの提供を通じて収益を得る。それが、事業創造型土地活用です。
立地、商圏、地域の需要、建物の条件から、教育・介護・福祉などの事業モデルを検討。オーナー自身の事業として不動産を活かし、収益と地域への価値を生み出す仕組みを考えます。
事業づくりと運営を支える。
Aegis Social Impactが、事業の企画から開業準備、人材・集客、運営指導、収支改善までを支援します。オーナーが担う経営判断と、日々の運営を担う人材・事業パートナーの役割を整理し、ご希望の関わり方に合う体制を検討します。
資産全体と、将来の承継を考える。
Aegis Family Officeは、税務専門家と連携し、事業への投資がご家族の資金や資産に与える影響、相続税対策の可能性、土地・建物と事業の引継ぎを検討します。賃貸や売却とも比較し、事業を始めることがご家族の方針に合うかを確認します。
※事業の実行可能性、収益性、税務上の取扱いは、物件条件、事業内容、運営・承継の体制などによって異なります。個別の状況を確認したうえでご提案します。
残したい不動産を、引き継げる資産へ。
保有を続けるか、活用を変えるか、売却するか。方法を決める前に、ご家族の現状と、その不動産に期待する役割を整理することが大切です。
活用方法や承継方針が決まっていない段階から、ご相談いただけます。大切な不動産とご家族の将来を、一緒に考えます。