土地を賃貸住宅や駐車場として貸すのではなく、地域の需要に応える事業の場として活用する——いわゆる「事業型」の土地活用への関心が今後高まっていくと予想しています。
その背景には、賃貸アパートや賃貸マンションの建築・取得を中心としてきた不動産の相続税対策が、大きな転換期を迎えていることがあります。
結論から言えば、土地活用を事業化するときは、「不動産の収支」と「事業の収支」を分けて作り、両者をつないで見ることが出発点です。そのうえで、初期投資の回収、運営の担い手、計画を見直すときの出口、そして次の世代への承継までを一つの計画として描いておけば、事業型の活用は、土地に賃貸とは違う新しい価値を生み出す選択肢になります。
なぜ今、土地活用の事業化を考えるのか
「賃貸不動産を持てば相続税対策になる」という前提が変わる
これまで不動産を使った相続税対策が有効とされてきたのは、不動産の市場価格と相続税評価額との間に差が生じるためでした。これに対し、令和8年度税制改正の大綱（令和7年12月26日閣議決定）を受けて、国税庁は法令解釈通達「貸付用不動産の評価について（案）」を公表し、意見公募を行っています。
通達案では、課税時期前5年以内に対価を伴う取引で取得・新築した貸付用不動産は、路線価や固定資産税評価額を基礎とする従来の方法ではなく、原則として通常の取引価額に相当する金額で評価するとされ、令和9年（2027年）1月1日以後の相続・遺贈・贈与に適用するとされています。本記事の確認時点（2026年10月）では最終的な通達はまだ出ていませんが、予定どおり実施されれば、相続税評価額の圧縮を主な目的として賃貸不動産を取得・建築する手法は、従来ほどの効果を期待できなくなる可能性があります。
もっとも、すべての賃貸不動産が対象になるわけではなく、貸付事業用宅地等に係る小規模宅地等の特例が一律に廃止されるわけでもありません。大切なのは、「賃貸不動産を持つこと自体が相続税対策になる」という発想を見直し、不動産そのものの収益力に目を向けることです。制度の詳しい内容は、関連記事「貸付用不動産の相続税評価の見直しとは」で整理しています。
事業型の活用には、収益面と税務面の両方で可能性がある
土地の立地や地域特性に合った事業を組み合わせれば、賃貸住宅の供給競争とは別の需要を取り込み、事業の収益として土地の価値を引き出すことができます。
税務面でも、オーナー自身や同族会社が実際に事業を営む宅地等は、要件を満たせば小規模宅地等の特例で特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等として400㎡まで80％の減額の対象となり得ます。貸付事業用宅地等の200㎡まで50％と比べると、扱いが異なります。ただし、建物を事業者に貸すだけでは特定事業用宅地等には当たらず、同族会社の場合も株式の保有割合、事業の実態、土地の利用関係、申告期限までの保有などの要件を満たす必要があり、後で見るとおり、評価の見直しによって同族会社を通じた形の効果が変わる可能性もあります。事業としての収益性と税務上の適用要件を、それぞれ検証することが前提です。
だからこそ、事業化の検討を丁寧に進めることが、これからの土地活用の成否を分けます。以下では、その検討事項を順に整理します。
事業化すると、何が変わるのか
賃貸経営では、オーナーの主な収入は家賃です。土地活用を事業化すると、収入は事業の売上になり、その大きさは需要の捉え方と運営の質によって決まります。
| 観点 | 賃貸経営 | 事業型の活用 |
|---|---|---|
| 収入の源泉 | 入居者からの家賃 | 事業の利用者からの売上（または事業会社からの家賃） |
| 収入を左右するもの | 立地・家賃相場・空室 | 需要・価格・運営品質・人材 |
| 費用 | 管理費・修繕費・税金・返済 | 上記に加え、人件費・仕入・広告・運営費 |
| 初期投資 | 建物の建築費 | 建物に加え、内装・設備・開業準備・運転資金 |
| 計画を見直すとき | 売却・建替え | 事業の見直しに加え、建物の転用・売却 |
検討すべき項目は増えますが、その分、需要に合った事業を選べば、賃貸では得られない収益と、地域の中で土地が果たす役割を生み出すことができます。
1. 収支は「二階建て」で作る
事業型の活用では、収支を次の二つに分けて作ることをおすすめしています。
- 不動産の収支：土地・建物を持つ側の収支。地代・家賃収入、固定資産税、借入金の返済、修繕費など。
- 事業の収支：事業を運営する側の収支。売上、人件費、仕入、家賃（不動産側への支払い）、広告費など。
オーナー自身が両方を担う場合でも、あえて分けて作る意味があります。事業の業績が不動産側に支払える家賃の水準を決め、その家賃で不動産側の投資が回収できるかが決まる、というつながりが見えるからです。両方の収支がかみ合っているかを確かめることで、全体として無理のない計画になります。
2. 事業収支は「要素に分解」して作る
事業の売上を「年間○○万円」と一つの数字で置くと、その根拠を検証できません。次のように要素に分解して、それぞれの前提を明示します。
- 売上 ＝ 利用者数（定員・稼働率）× 単価 × 利用頻度
- 人件費 ＝ 必要な人員数 × 1人あたり人件費（利用者数や営業時間に連動させる）
- その他の費用 ＝ 家賃、水道光熱費、広告費、消耗品など
利用者が増えれば人員や面積も増える、といった実態に即した連動を組み込むことが、見通しの精度を高めます。前提を分解したら、次の3つの見方で確認します。
- 損益分岐点：利用者数や単価がどの水準を超えれば黒字になるか。
- 感応度：稼働率や単価が少し変わったときに、利益がどれだけ動くか。
- ケース分析：楽観・標準・慎重の3ケースで、それぞれ資金が回るか。
慎重なケースでも資金が回る計画にしておけば、借入れの設計にも自信を持って臨めます。
3. 初期投資と回収を「期間」で見る
事業型の活用の初期投資には、建物の建築費や設計・監理費、内装・設備・備品、開業前の採用・研修・広告などの準備費用、事業が軌道に乗るまでの運転資金があります。
確認したいのは、投資額の大きさだけではありません。回収にかかる期間と、建物や設備の使用期間・借入期間との関係です。
- 借入れの返済期間と、事業の見通しが立つ期間が合っているか
- 内装や設備の更新時期が、借入れの返済計画と無理なく両立するか
- 計画を見直すことになった場合に、借入れをどう返すか
不動産の価値は、一般に、そこから得られる純収益と期待される利回りの関係で見積もられます。安定した収益を生む事業の場になれば、建物そのものの価値や、将来の借入れ・売却の選択肢も広がります。
4. 運営体制：誰が、どのように担うか
事業型の活用の成否を大きく左右するのが、運営の担い手です。
| 運営の形 | オーナーの関与 | 主な論点 |
|---|---|---|
| 事業者に建物（または土地）を貸す | 小さい | 事業者の信用力、契約期間、中途解約・原状回復の条件 |
| 事業者と協力して運営する | 中程度 | 役割分担、費用・収益の配分、意思決定の方法 |
| オーナー個人が自ら運営する | 大きい | 人材の確保・育成、運営ノウハウ、許認可、相続が起きたときの事業の継続 |
| オーナーの会社（同族会社）で運営する | 大きい | 上記に加え、建物を会社に貸す場合の評価見直しの影響 |
これまでは、オーナー個人が土地と建物を持ち、事業は同族会社が担うという「所有と運営を分ける」形がよく検討されてきました。しかし、建物を同族会社に貸せば、その建物はオーナーにとって貸家にあたり、取得・新築から5年以内であれば冒頭の新しい評価方法の対象となり得ます。そのため、オーナー個人が自ら事業を営む形と比べて、どちらが土地と事業の将来に合うかを検討することが、これまで以上に大切になります（後述の「7. 個人で営む事業は、途切れさせない承継の仕組みとセットで」も参照してください）。所有と運営を分ける設計の考え方は、関連記事「土地所有者と事業運営会社を分ける設計」で解説しています。
また、事業の種類によっては、施設の基準や事業の許認可が求められます。建てられる建物の用途は用途地域などで制限され、市街化調整区域では建物を伴う開発が厳しく制限されます。事業の要件と土地の要件の両方を満たすかを、計画の早い段階で確認しておくことが大切です。
5. 計画を見直すときの出口を、先に用意しておく
事業を始める前に、計画を見直す条件と方法を決めておくことは、後ろ向きなことではありません。むしろ、出口の道筋があることで、思い切った判断ができるようになります。
- 見直しの基準：どの指標（稼働率、収支、資金残高など）が、どの水準になったら計画を見直すか。
- 建物の転用性：他の事業や用途に転用しやすい造りか。間取りや設備を汎用的にしておけるか。
- 契約の出口：事業者に貸す場合の契約期間と中途解約の条件、定期借地や期間を定めた契約の活用。
- 残る負担：見直し時に残る借入れ、原状回復や解体の費用。
借地借家法の事業用定期借地権等のように、期間の満了によって土地が戻ることを前提にできる仕組みを使えば、オーナーが土地を貸す側に立つ場合の出口をあらかじめ定めやすくなります。
6. 承継までをつないで見る
土地活用の事業化は、10年、20年という時間軸で続くものです。その間にオーナーの世代交代が起きることも想定しておく必要があります。
- 土地と事業を、それぞれ誰が引き継ぐか：土地を引き継ぐ家族と、事業を担う人が同じとは限りません。
- 事業の運営会社の株式をどう扱うか：運営会社がオーナー一族の会社である場合、株式の承継も論点になります。
- 小規模宅地等の特例の要件：特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等・貸付事業用宅地等のいずれも、相続税の申告期限までの事業の承継・継続や保有などの要件があります。また、特定事業用宅地等と貸付事業用宅地等では、相続開始前3年以内に新たに事業や貸付事業の用に供された宅地等は、一定の場合を除き対象外とされています（貸付事業用は、相続開始の日まで3年を超えて事業的規模の貸付けを続けていれば対象）。事業を始める時期も含めて、早めに計画しておくことが大切です。
7. 個人で営む事業は、途切れさせない承継の仕組みとセットで
事業型の土地活用では、これまで、オーナーが土地と建物を持ち、オーナー一族の会社（同族会社）に貸して事業を営む形がよく検討されてきました。土地は特定同族会社事業用宅地等として小規模宅地等の特例の対象となり得るうえ、所有と運営を分けやすいためです。
しかし、貸付用不動産の評価見直しの通達案では、対象を「借家権の目的となっている家屋」とその敷地としています。オーナーが建てた建物を同族会社に貸せば、その建物はオーナーにとって貸家にあたり、取得・新築から5年以内であれば、原則として通常の取引価額に相当する金額で評価されることになります。特例の要件そのものは通達案で変わっていませんが、同族会社を通じて事業を営む形では、これまで想定されてきた効果が得られなくなる可能性があります。最終通達や今後の実務の取扱いによっては、さらに慎重な判断が求められる場面も考えられます。
そこで改めて重要になるのが、オーナー個人が自ら事業を営むという形です。オーナー自身が事業に使う建物は、借家権の目的となる家屋ではないため、通達案で評価見直しの対象として掲げられていません。また、その敷地は、要件を満たせば特定事業用宅地等として400㎡まで80％の減額の対象となり得ます。ただし、どの形をとる場合でも、評価の差だけを目的にした計画は避けるべきことに変わりはありません。
一方で、個人で営む事業には、会社とは異なる弱点があります。オーナーが亡くなると、事業用の預金口座は相続の手続が終わるまで動かしにくくなり、屋号や取引先との契約、事業用の土地・建物を誰が引き継ぐかが決まるまで、事業が止まってしまうおそれがあります。特定事業用宅地等の特例を受けるには、相続税の申告期限までに親族が事業を引き継ぎ、続けていることなどが求められるため、相続が起きても事業を途切れさせない仕組みを、事業を始める段階から用意しておくことが欠かせません。
AEGISでは、こうした個人で営む事業の承継に備えて、商号の登記、事業用資金の管理を後継者に託す民事信託（いわゆる家族信託）、事業用不動産の承継先を定める遺言などを組み合わせ、事業を次の世代へつなぐための事業承継の仕組みを整えています。どの形で事業を営み、土地と事業をどうつなぐかは、土地の条件やご家族の状況によって最適な答えが変わります。事業型の土地活用を検討される段階から、承継の設計まで含めてご相談いただけます。
事業化の検討チェックリスト
| 項目 | 確認すること |
|---|---|
| 目的 | なぜ事業化するのか。収益・地域への貢献・承継のどれを重視するか |
| 土地の条件 | 用途地域、市街化区域か否か、接道、権利関係 |
| 需要 | 人口動態、利用者層、競合、価格帯 |
| 事業収支 | 要素分解した前提、損益分岐点、3つのケース |
| 不動産収支 | 家賃・地代の水準、返済、修繕、税金 |
| 初期投資 | 総額、資金調達、回収期間と借入期間の関係 |
| 運営体制 | 担い手（オーナー個人か同族会社か）、役割分担、許認可 |
| 出口 | 見直しの基準、建物の転用性、契約の出口、残る負担 |
| 税務・承継 | 評価見直しの影響、小規模宅地等の特例の要件、土地と事業の承継者、個人事業を途切れさせない仕組み（商号・民事信託・遺言）、運営会社の株式 |
AEGISの視点
事業型の土地活用は、建築の計画から始まりがちです。しかしAEGISは、事業の計画が先、建物の計画は後だと考えています。地域の需要と運営の担い手が見えたときに初めて、必要な建物の規模や仕様が決まるからです。
そしてもう一つ大切にしているのが、事業の成否と土地の承継を切り離して考えられるようにしておくことです。所有と運営の関係、契約の出口、見直しの基準をあらかじめ設計しておけば、土地という家族の資産を守りながら、事業に挑戦することができます。
AEGISグループでは、不動産を単なる賃貸収入の源泉としてではなく、地域の需要に応える事業を生み出すための経営資源として考えています。その実行を担うアイジスソーシャルインパクト株式会社（AEGIS SOCIAL IMPACT）が、土地の立地、エリア特性、地域の人口構成、周辺の競合状況などを分析して事業モデルを検討し、AEGISグループの税務・不動産・資産承継の専門性と組み合わせて、事業収益だけでなくオーナーの資産形成や将来の承継までを見据えた設計を目指しています。オーナー個人で事業を営む場合には、商号の登記、事業用資金の民事信託、事業用不動産の遺言を組み合わせた事業承継の仕組みまで、一体で設計することができます。不動産の相続税対策が転換期を迎える今だからこそ、土地を「貸す資産」から「事業を生み出す資産」へと捉え直すことが、一つの重要な選択肢になるとAEGISは考えています。
土地の選択肢全体の比べ方は関連記事「土地は『貸す・活用する・売却する』のどれを選ぶか」、賃貸以外の活用の型は「土地を貸す以外の活用方法とは」で整理しています。
▶ アイジスソーシャルインパクトの事業型土地活用について詳しく見る
まとめ
- 貸付用不動産の評価の見直し（通達案）により、相続税評価額の圧縮を主な目的とした賃貸不動産の取得・建築は、従来ほどの効果を期待できなくなる可能性があります。不動産そのものの収益力を高める事業型の活用が、重要な選択肢になります。
- 事業に使う宅地等は、要件を満たせば小規模宅地等の特例で400㎡まで80％の減額の対象となり得ますが、収益性と適用要件はそれぞれ検証が必要です。
- 収支は「不動産の収支」と「事業の収支」の二階建てで作り、事業収支は要素に分解して、損益分岐点・感応度・3つのケースで確認します。
- 初期投資は回収期間と借入期間・設備の使用期間の関係で見ます。
- 評価の見直しにより、同族会社を通じて事業を営む形では想定していた効果が得られない可能性があり、オーナー個人が事業を営む形が改めて重要になります。その場合は、商号・事業用資金・事業用不動産の承継まで含めて、事業を途切れさせない仕組みを用意しておくことが欠かせません。
- 運営の担い手、見直しの基準と出口、承継までを事業を始める前に描いておくことで、事業型の活用を長く続けられます。
よくある質問
Q. 事業型の土地活用は、賃貸経営より収益性が高いのですか？
立地と地域の需要に合った事業を選べば、賃貸住宅の供給競争とは別の需要を取り込み、賃貸より大きな収益を生むことがあります。一方で、人件費や運営費がかかり、運営の質によって業績が変わるため、要素に分解した事業計画で、慎重なケースでも資金が回るかを確かめておくことが大切です。
Q. 貸付用不動産の評価の見直しで、事業型の活用にはどのような影響がありますか？
通達案の対象は、借家権の目的となっている家屋とその敷地です。オーナーが自ら事業を営む建物と、建物を事業者や同族会社に貸す建物とでは、評価の扱いが異なり得ます。どの形で土地と建物を持ち、誰が事業を運営するかによって評価や小規模宅地等の特例の区分が変わるため、事業の計画とあわせて確認することが大切です。最終的な通達の内容も確認が必要です。
Q. オーナー個人で事業を営むと、相続のときに事業が止まりませんか？
対策をしていなければ、オーナーが亡くなった後、事業用の口座が動かしにくくなったり、屋号や契約、事業用の土地・建物の引継ぎ先が決まるまで事業が止まったりするおそれがあります。特定事業用宅地等の特例を受けるには申告期限までの事業の承継・継続も求められるため、商号の登記、事業用資金の民事信託、事業用不動産の遺言などを組み合わせて、事業を途切れさせない仕組みを事業開始の段階から用意しておくことが大切です。
Q. 事業計画のシミュレーションは、どの程度の期間で作ればよいですか？
少なくとも借入れの返済期間をカバーする期間で作ることをおすすめします。建物を伴う場合は、設備の更新や大規模修繕の時期も含めて、10年から30年程度の見通しを持っておくと判断しやすくなります。
Q. 自分で事業を運営できない場合、事業化はあきらめるべきですか？
あきらめる必要はありません。事業者に建物や土地を貸す方法や、事業の運営を担う会社と協力する方法もあります。オーナーが担える役割に応じて、運営の形を選ぶことができます。
Q. 事業を始めた直後に相続が起きた場合、特例は使えますか？
国税庁によれば、小規模宅地等の特例では、特定事業用宅地等と貸付事業用宅地等について、相続開始前3年以内に新たに事業や貸付事業の用に供された宅地等は、一定の場合を除き対象外とされています。事業を始めた時期と、申告期限までの承継・継続の要件を、個別に確認する必要があります。
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参考資料・出典
公的資料・一次情報
- 財務省「令和8年度税制改正の大綱」（令和7年12月26日閣議決定）資産課税
https://www.mof.go.jp/tax_policy/tax_reform/outline/fy2026/08taikou_02.htm
確認日：2026-10-13 - 国税庁「「貸付用不動産の評価について」の法令解釈通達（案）に対する意見公募手続の実施について」（e-Gov パブリック・コメント。意見募集期間：2026年9月18日〜10月18日）
https://public-comment.e-gov.go.jp/pcm/detail?CLASSNAME=PCMMSTDETAIL&Mode=0&id=410080055
確認日：2026-10-13 - 国税庁 タックスアンサー No.4124「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm
確認日：2026-10-07 - e-Gov法令検索（法令API）「借地借家法」（平成3年法律第90号）第23条
https://laws.e-gov.go.jp/api/1/lawdata/403AC0000000090
確認日：2026-10-07 - e-Gov法令検索（法令API）「都市計画法」（昭和43年法律第100号）第7条
https://laws.e-gov.go.jp/api/1/lawdata/343AC0000000100
確認日：2026-10-07
