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アパート経営が合わない土地で、次の活用方法をどう探すか｜データで判断し、立地と規模に合う事業を見つける手順

学習スペースと運動スペースが併設された明るい室内

執筆者:

AEGIS

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アパート経営が合わない土地で次の活用方法を探すときは、「何を建てるか」から考えるのではなく、「この土地の周辺に、誰の、どんな需要が残っているか」から逆算することが出発点です。

賃貸住宅の需要が弱い地域でも、通院・介護・子育て・買い物・物流・車の保管といった「暮らしや事業に欠かせない需要」は残っていることがあります。一方で、その需要に応えられるかどうかは、都市計画上の制限、敷地の形や道路づけ、そして運営してくれる事業者が見つかるかどうかで決まります。

この記事では、まず「アパートが合わない」と判断する根拠をデータで整理し、そのうえで、法令上の制約確認、需要調査、事業者との組み方へと進む手順を解説します。活用の型そのものの一覧ではなく、自分の土地に合う活用を探すための進め方に焦点を当てています。

「アパートが合わない」はどう判断するか

住宅は世帯数より多く、空き家は約900万戸

総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」（調査時点：令和5年10月1日）によると、全国の総住宅数は約6,505万戸、そのうち空き家は約900万戸で、総住宅数に占める割合は約13.8％です。空き家のうち「賃貸用の空き家」は約444万戸にのぼります。居住世帯のある住宅は約5,567万戸ですから、住宅の数はすでに世帯数を大きく上回っています。

地域差も大きく、同調査の主要統計表をもとにAEGISが単純計算すると、「賃貸用の空き家」を「借家＋賃貸用の空き家」で割った比率は、全国で約18.6％、都道府県別では低い県で1割を下回る一方、高い県では3割近くに達します。これは公式の空室率ではありませんが、「賃貸住宅を建てれば埋まる」という前提が、地域によっては成り立ちにくいことを示しています。

地価と建築費の動きも、判断を難しくしている

国土交通省の「令和8年地価公示の概要」（価格時点：令和8年1月1日）では、全国の住宅地は5年連続の上昇となった一方、地方圏の「その他の地域」の住宅地の変動率は0.6％にとどまり、三大都市圏（3.5％）との差が開いています。

建築コストの面では、国土交通省の建設工事費デフレーター（2020年度＝100）の住宅総合が、2025年度（暫定）で122.6となっています。建築費が上がる一方で、賃料を同じペースで引き上げられる地域は限られます。建築費の上昇を賃料で回収できない立地では、新築アパートの収支が合いにくくなるという構造があります。

自分の土地について確かめたいデータ

全国平均ではなく、自分の土地の周辺で次の点を確かめると、判断の根拠がはっきりします。

確認する項目見るべきポイント「アパートが合わない」サイン
人口・世帯の推移市区町村・町丁目単位の増減、単身世帯や高齢世帯の比率若年・単身世帯が減り続けている
賃貸住宅の空き住宅・土地統計調査の地域別データ、周辺物件の募集状況築浅物件でも長期間募集が続いている
賃料水準周辺の成約・募集賃料の推移新築でも賃料が上がらず、築年数に応じて下がっている
建築・維持費建築費の見積り、修繕・管理の費用想定賃料に対して建築費の回収年数が長すぎる
競合の供給周辺での新築計画、相続対策目的の供給同種の物件の供給が続いている

この段階で大切なのは、「アパートが絶対に無理」と決めつけることではなく、「アパート以外の選択肢と比べる必要がある」と判断できるだけの材料をそろえることです。

次の活用を探す4つのステップ

ステップ1：法令上「何ができるか」を先に確かめる

活用方法の候補を考える前に、その土地で建てられる建物と用途の範囲を確認します。

  • 区域区分：都市計画区域内は、市街化を図る「市街化区域」と、市街化を抑制する「市街化調整区域」に区分されることがあります（都市計画法7条）。市街化調整区域では開発行為が厳しく制限され、許可される用途は都市計画法34条の基準に該当するものに限られます。
  • 用途地域：市街化区域内では、用途地域ごとに建てられる建物の用途が建築基準法48条で制限されます。同じ介護施設や店舗でも、用途地域によって建てられるかどうか、規模がどこまでかが変わります。
  • 敷地と道路：建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2メートル以上接している必要があります。接道の状況は、建てられる建物の規模や、車の出入りが必要な事業の可否に直結します。
  • 災害リスク：災害レッドゾーンと呼ばれる区域では開発が原則として制限されるなど、近年は防災面からの規制も強化されています。

市街化調整区域の土地については、関連記事「市街化調整区域の土地を活かす」で、建築の可否や使える用途を詳しく整理しています。

ステップ2：地域に残っている需要を見つける

賃貸住宅の需要が弱くても、地域には別の種類の需要が残っていることがあります。探すときは「誰が困っているか」という視点が役立ちます。

  • 高齢者とその家族：通所介護、訪問介護の拠点、高齢者向け住まいなど
  • 子育て世帯：保育施設、学童、習い事の教室など
  • 地域の事業者：倉庫、資材置き場、車両基地、作業場など
  • 通院・買い物：診療所、調剤薬局、日用品店舗など
  • 車の需要：月極駐車場、トランクルームなど、建物を建てない、または小さく建てる活用

需要を確かめる方法としては、自治体の計画（介護保険事業計画、子ども・子育て支援事業計画など）で施設の整備方針を確認する、周辺の事業者や金融機関、地元の不動産会社に話を聞く、といった方法があります。「需要がありそう」ではなく、「その需要を事業として担う人がいるか」まで確かめることが重要です。

土地を貸す以外の活用の型は、関連記事「土地を貸す以外の活用方法とは」で一覧として整理しています。

ステップ3：立地と規模に合う事業を絞り込む

需要の候補が見つかったら、土地の条件と照らし合わせて候補を絞り込みます。AEGISでは、次のような観点で整理しています。

土地の特徴相性のよい活用の方向性注意したい点
幹線道路沿い・車の出入りが容易店舗、物流・倉庫、車両関連用途地域・開発許可の要否、出店する事業者の撤退リスク
住宅地の中・面積が中規模介護・保育など地域密着型の施設制度や補助金の動向、運営事業者の経営の安定性
駅から遠い・面積が小さい駐車場、トランクルームなど小さく始める活用収益は小さくなりやすく、相続税評価上の扱いも変わる
市街化調整区域許可基準に合う公益的な施設、農地や自然を活かした活用許可の可否が個別判断で、時間がかかる
形が悪い・接道が弱い隣地との一体活用、売却や交換との比較単独での活用に固執しない

ここで忘れてはならないのは、「建てる」以外に、「貸す」「売る」「組み替える」も同じ土俵で比べることです。どの活用も合わない場合には、売却や他の資産への組み替えが合理的な選択になることもあります。貸す・活用する・売却するの比較の考え方は、親記事「土地は『貸す・活用する・売却する』のどれを選ぶか」で解説しています。

ステップ4：事業者との組み方を決める

土地所有者が自ら事業を運営するケースは多くありません。多くの場合、事業を担う事業者と組むことになります。組み方は大きく分けて次の3つです。

  1. 土地だけを貸す（定期借地など）：建物は事業者が建てる。初期投資はかからないが、賃料は抑えめで、契約期間が長くなる。
  2. 建物を建てて事業者に貸す（建物賃貸）：オーナーが建物を建て、事業者に一括で貸す。賃料は高めになりやすいが、建築費の負担と、事業者が撤退した場合の転用リスクを負う。
  3. 事業に参加する（自ら運営・共同運営）：収益の上振れも下振れも引き受ける。運営体制と資金計画が必要になる。

どの組み方でも、事業者の選定では、事業の実績、財務の安定性、撤退時の取り決め（中途解約の条件、原状回復、建物の扱い）を確認することが大切です。事業化にあたっての収支や運営体制の検討事項は、関連記事「土地活用を事業化するときの検討事項」で整理しています。

実務上注意したいポイント

  • 相続税評価だけで判断しない：活用方法によって土地の相続税評価は変わりますが、評価が下がることと、事業として成り立つことは別の問題です。
  • 撤退した後の姿を想定する：事業者が撤退した場合に、建物を他の用途に転用できるか、更地に戻すのにいくらかかるかを、契約前に確認しておきます。
  • 家族の意向と承継を早めに共有する：長期の契約を結ぶと、次の世代がその契約と土地を引き継ぎます。後継者が管理できる形かどうかも判断材料です。
  • 提案を一社だけで判断しない：建築会社や事業者からの提案は、その会社の得意な事業が中心になりがちです。複数の選択肢を並べて比べることが大切です。

AEGISの視点

アパート経営が合わない土地について相談を受けると、「何を建てれば相続対策になるか」という問いから話が始まることが少なくありません。しかしAEGISは、土地活用は「建物の選択」ではなく「地域の需要と事業者をつなぐ事業の設計」だと考えています。

賃貸住宅の需要が細っていく地域ほど、介護や子育て、地域の事業者の拠点といった需要は、担い手さえいれば事業として成り立つ可能性があります。逆に、需要の裏付けがないまま建物だけを建てると、建築費の回収が長期化し、次の世代に「空室のある建物と借入金」を引き継がせることになりかねません。

AEGISでは、データで需要を確かめ、法令上の制約を確認し、事業者の運営力を見極めたうえで、所有の形（個人か法人か）、相続税の備え、承継までを一つの設計として考えることを重視しています。事業型の土地活用の具体的な進め方は、アイジスソーシャルインパクトの土地活用のページでも紹介しています。

まとめ

  • アパート経営が合わない土地では、「何を建てるか」ではなく「誰の、どんな需要が残っているか」から逆算します。
  • 令和5年住宅・土地統計調査では空き家は約900万戸、賃貸用の空き家は約444万戸で、地域差も大きくなっています。
  • 次の活用を探す手順は、①法令上の制約確認、②需要の発見、③立地と規模による絞り込み、④事業者との組み方の決定、の4ステップです。
  • 「建てる」だけでなく、「貸す」「売る」「組み替える」も同じ土俵で比べることが大切です。
  • 具体的な判断は、土地の条件や家族の状況によって異なります。

よくある質問

Q. アパートが合わないかどうかは、何を見れば分かりますか？

周辺の人口・世帯の推移、賃貸住宅の空きの状況、賃料の推移、建築費と想定賃料のバランス、競合物件の供給状況を確認します。全国の統計だけでなく、市区町村や周辺エリアの数字で確かめることが大切です。

Q. 賃貸需要が弱い地域でも、事業として成り立つ活用はありますか？

あり得ます。介護・保育・医療といった地域の暮らしに欠かせない施設や、倉庫・資材置き場など地域の事業者の拠点は、賃貸住宅とは別の需要に支えられています。ただし、用途地域や開発許可などの法令上の制約と、運営を担う事業者がいるかどうかの確認が欠かせません。

Q. 市街化調整区域の土地でも、アパート以外の活用はできますか？

市街化調整区域では開発行為が原則として制限され、許可されるのは都市計画法34条の基準に該当するものに限られます。周辺住民の日常生活に必要な店舗や公益上必要な建築物など、条件に合う用途であれば可能性がありますが、個別の判断になるため、早い段階で自治体に確認することが大切です。

Q. 事業者に土地を貸すのと、建物を建てて貸すのとでは、どちらがよいですか？

土地だけを貸す方法は初期投資がなく、リスクを抑えやすい一方、収益は小さめです。建物を建てて貸す方法は収益が大きくなりやすい反面、建築費の負担と、事業者が撤退したときの転用リスクを負います。資金計画、借入れの余力、承継する家族の負担を含めて比べることが大切です。

Q. どの活用も合わない場合はどうすればよいですか？

売却して他の資産に組み替える、隣地と一体で活用する、当面は管理負担の小さい形で保有する、といった選択肢があります。活用することそのものを目的にせず、資産全体と家族の将来にとって合理的な形を選ぶことが大切です。

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参考資料・出典

公的資料・一次情報

書籍

  • 『改訂版 税理士が知っておきたい！土地評価に関する建築基準法・都市計画法コンパクトブック』結城敏勝・越田圭著、第一法規、P.6、P.18-21、P.25-31

この記事の監修者

監修者 保手浜 洋介

保手浜 洋介

ほてはま ようすけ

公認会計士・税理士・宅地建物取引士｜アイジスグループ代表

相続税・資産税、事業承継、非上場株式評価、 不動産保有設計、ファミリーオフィス業務を 専門領域とする。

税務・会計の専門知識を基盤に、 事業オーナーや資産家の資産管理、 事業承継、財産承継に関する助言を行う。

AEGIS Knowledgeでは、税務・資産管理・ 事業承継等に関する記事の専門的な監修を担当する。

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