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管理不全空家に指定されると何が変わるか｜特定空家との違い、指導・勧告の流れと固定資産税への影響、遠方の空き家の管理

古いアルバムを見る家族と、机に置かれた家の鍵

執筆者:

AEGIS

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空き家を放置したときの不利益は、「倒壊しそうな危険な空き家」だけの話ではなくなりました。令和5年の空家法の改正（令和5年12月13日施行）で、そのまま放置すれば危険な状態になるおそれがある空き家を「管理不全空家等」として、市区町村が指導・勧告できる仕組みが加わったためです。

結論を先に言えば、管理不全空家として勧告を受けると、その敷地は固定資産税の住宅用地特例の対象から外れます。住宅が建っていることで軽減されていた土地の税負担が、軽減のない状態に戻るということです。

この記事では、管理不全空家と特定空家の違い、行政の措置の流れ、固定資産税への影響を整理したうえで、実家などが遠方にある場合に、どのように管理の体制を整えればよいかを考えます。相続した実家を「売る・貸す・残す」のどれにするかという判断は、関連記事「相続した実家が空き家になったときの選択肢」で扱っています。

空家法の改正で何が加わったのか

国土交通省の資料によると、空き家の数は1998年の182万戸から2018年には349万戸へと増え、2030年には470万戸に達すると見込まれています。こうした状況を受け、「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」（令和5年法律第50号）が令和5年6月14日に公布され、同年12月13日に施行されました。

改正は、大きく三つの方向で対策を強めています。

  • 活用の拡大：空家等活用促進区域の制度、空家等管理活用支援法人の指定
  • 管理の確保：管理不全空家等に対する指導・勧告、勧告による住宅用地特例の解除
  • 特定空家等の除却等：緊急時の代執行、略式代執行の費用の強制徴収、財産管理人の選任請求

あわせて、所有者の責務として、従来の「適切な管理に努める」ことに加え、国や自治体の施策に協力するよう努めることが定められました。

管理不全空家と特定空家はどう違うのか

空き家に対する行政の措置は、空き家の状態に応じて二段階に分かれています。

区分どのような状態か行政の主な措置住宅用地特例
管理不全空家等適切な管理が行われておらず、そのまま放置すれば特定空家等に該当するおそれがある指導 → 勧告勧告を受けると対象外
特定空家等倒壊等の保安上の危険、衛生上の有害、景観の著しい阻害、生活環境の保全上不適切のいずれかの状態助言・指導 → 勧告 → 命令 → 代執行勧告を受けると対象外

※AEGISが国土交通省の資料・専門書籍をもとに整理したものです。

特定空家等は、すでに周囲に危険や害を及ぼすおそれが大きい状態です。これに対して管理不全空家等は、「このままでは特定空家等になってしまう」段階を捉えるものです。改正前は、状態がかなり悪化してからでなければ税制上の不利益につながりませんでしたが、改正後は、その手前の段階でも勧告と特例の解除があり得るようになりました。

国土交通省は「管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）」を定め、判断の参考となる基準を示しています。たとえば、屋根や外壁などの多くの部位が損傷している場合には、そのまま放置すれば周辺に被害が及ぶおそれが予見される、といった考え方です。実際の判断は、建物と敷地の状況を見て市区町村が個別に行います。

行政の措置はどのように進むのか

管理不全空家等：指導から勧告へ

管理不全空家等に対しては、市区町村長が、国の定める管理の指針に沿って、所有者に必要な措置をとるよう指導します。指導をしても状態が改善されず、そのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれが大きいと認めるときに、勧告が行われます。

ガイドラインでは、勧告に際して、敷地が固定資産税等の住宅用地特例の対象から除外されることを所有者に示すこととされています。つまり、勧告は「税負担が変わる」ことを伴う重い措置です。

特定空家等：命令・代執行まで

特定空家等になると、助言・指導、勧告に続いて、命令、そして市区町村が所有者に代わって除却などを行う代執行へと進む可能性があります。改正により、緊急に除却等が必要な場合には、命令などの事前の手続を経ずに代執行ができる制度も設けられました。なお、特定空家等に対する命令に違反した場合は、50万円以下の過料の対象になります（空家法30条1項）。代執行に要した費用は所有者の負担であり、所有者が分からないまま行う略式代執行の場合も、国税の滞納処分の例により強制的に徴収できるようになっています。

相続放棄された空き家や所有者不明の空き家

相続放棄された空き家や所有者が分からない空き家については、市区町村長が裁判所に財産管理人の選任を請求できるようになりました。相続人の誰もが関わらない空き家も、最終的には何らかの形で管理や処分の対象になるということです。相続した土地を国に引き取ってもらう制度については、関連記事「相続土地国庫帰属制度で土地を手放すには」で整理しています。

固定資産税への影響：住宅用地特例が外れる

住宅が建っている土地（住宅用地）には、固定資産税の課税標準を軽減する特例があります。総務省の資料によると、住宅1戸あたり200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は評価額の6分の1、200㎡を超える部分（一般住宅用地）は3分の1が課税標準の基準になります（地方税法349条の3の2）。都市計画税にも同様の特例があり、小規模住宅用地は3分の1、一般住宅用地は3分の2とされています（同法702条の3）。

管理不全空家等や特定空家等として勧告を受けた空き家の敷地は、この特例の対象から外れます（地方税法349条の3の2第1項。空家法13条2項・22条2項の勧告が対象）。軽減がなくなるため、土地にかかる固定資産税の負担が大きく増える可能性があります。実際にどの程度増えるかは、土地の評価額や負担調整の状況によって異なるため、納税通知書の課税明細などで確認する必要があります。

固定資産税は、毎年1月1日（賦課期日。地方税法359条）時点の状況をもとに課税されます。専門書籍でも、特定空家等について、勧告を受けて賦課期日までに必要な措置が講じられない場合に特例の対象から除外される旨が説明されています。勧告を受けた場合は、いつまでに、何をすれば状態が改善したと認められるのかを、市区町村に早めに確認することが大切です。ガイドラインでは、状態が改善され管理不全空家等でなくなったと認められた場合には、勧告を撤回する扱いが示されています。

遠方の空き家をどう管理するか

管理不全空家と判断されないためには、結局のところ、定期的に状態を確認し、傷みを早めに手当てする体制があるかどうかが分かれ目になります。ところが、相続した実家が遠方にある場合、所有者自身が頻繁に通うのは現実的ではありません。

管理の方法は、大きく次の三つに分けて考えると整理しやすくなります。

管理の方法向いている場合注意したいこと
所有者・家族が通う比較的近い、帰省の機会が多い訪問の頻度が落ちやすい。点検項目を決めておく
近隣の親族・知人に依頼実家の近くに信頼できる人がいる依頼の範囲と謝礼、緊急時の連絡方法を明確に
管理サービス等に委託遠方で通えない、建物が大きい委託する作業の範囲、報告の方法、費用

※AEGISによる整理です。複数の方法を組み合わせることも考えられます。

どの方法をとる場合でも、次の点は決めておきたいところです。

  • 点検の頻度と項目：通風・換気、雨漏り、屋根や外壁の傷み、窓や扉の施錠、庭木や雑草、郵便物の滞留など。国土交通省も所有者向けに空き家管理のチェックリストを公表しています
  • 連絡先の明示：近隣の方や市区町村から連絡を受けられる窓口を決めておく。所有者と連絡がつかないこと自体が、状態の悪化につながりやすいためです
  • 費用の負担と記録：共有で相続した場合は、誰がどの費用を負担するかを決め、支出と点検の記録を残す
  • 保険と設備：火災保険が空き家の状態でも有効か、電気・水道を止めるか残すか

管理には毎年の費用と手間がかかります。固定資産税、保険料、点検や草木の手入れの費用を一覧にしてみると、「残す」ことの実際のコストが見えてきます。その金額を前提に、活用や売却と比べることが、空き家の問題を先送りしないための出発点です。

実務上注意したいポイント

  • 登記と連絡先を整える：相続登記がされていないと、市区町村からの通知が相続人に届きにくくなります。相続登記・住所変更登記の義務化への対応は、関連記事「相続登記と住所等変更登記の義務化への対応」で解説しています。

  • 指導の段階で動く：指導は勧告の前段階です。指導を受けた時点で、修繕・清掃・活用・売却などの方針を決めれば、勧告による特例の解除を避けられる可能性があります。

  • 建物を壊せば解決するとは限らない：取り壊すと住宅用地ではなくなるため、住宅用地特例は適用されなくなります。解体費用と、その後の土地の使い道をあわせて考える必要があります。
  • 売却の特例の期限も確認する：相続した空き家の売却には期限付きの特例があり、管理を続けるうちに期限を過ぎることがあります。

AEGISの視点

空き家の問題は、しばしば「気持ちの整理がつくまで、とりあえず残しておく」という判断から始まります。その判断自体は自然なものです。ただ、今回の改正で、「とりあえず」の期間にも管理の責任と税負担のリスクがあることがはっきりしました。

AEGISは、空き家を「判断を保留している資産」ではなく、「管理の方針を決めて保有している資産」に変えることが大切だと考えています。誰が、どの頻度で、いくらの費用をかけて管理するのか。その費用を、活用や売却によって得られる収入・手取りと比べたとき、残す理由は何か。こうした問いを家族で共有できれば、空き家は「困りごと」から「選べる資産」になります。

空き家は、相続人の間で共有になっていることも多く、管理の負担が特定の一人に偏ると、家族関係の問題にも発展しかねません。管理の体制を決めることは、承継の設計の一部でもあります。制度の変化を自分の資産の点検につなげる考え方は、Pillar記事「税制改正は自分の承継計画に関係するか」でも整理しています。

不動産の保有と承継に関わる税務の論点については、アイジス税理士法人の専門領域でもAEGISの考え方を紹介しています。

まとめ

  • 令和5年の空家法改正で、放置すれば特定空家等になるおそれのある「管理不全空家等」が新設されました。
  • 管理不全空家等には指導・勧告が、特定空家等には命令・代執行まで含む措置が行われます。
  • いずれも勧告を受けると、敷地が固定資産税の住宅用地特例（小規模住宅用地6分の1、一般住宅用地3分の1）の対象から外れます。
  • 遠方の空き家は、点検の頻度・項目、連絡先、費用の負担を決めた管理の体制づくりが鍵になります。
  • 管理にかかる費用を見える化し、活用や売却と比べることで、空き家を「保留」から「選択」に変えられます。

よくある質問

Q. 管理不全空家に指定されると、すぐに固定資産税が上がるのですか？

指導の段階では住宅用地特例は外れません。指導をしても改善されず、勧告を受けた場合に、敷地が特例の対象から外れます。固定資産税は1月1日時点の状況で課税されるため、勧告を受けた時期と改善の時期によって、どの年度から影響が出るかが変わります。具体的には市区町村に確認してください。

Q. 特定空家と管理不全空家は、何が違うのですか？

特定空家等は、倒壊等の危険や衛生上の有害など、すでに周囲への悪影響が大きい状態の空き家です。管理不全空家等は、そのまま放置すれば特定空家等になるおそれがある、その手前の段階の空き家です。特定空家等には命令や代執行まで行われる可能性がある点も異なります。

Q. 勧告を受けた後に修繕すれば、特例は元に戻りますか？

国土交通省のガイドラインでは、状態が改善され管理不全空家等でなくなったと認められた場合に、勧告を撤回する扱いが示されています。撤回後の課税の扱いは賦課期日との関係で決まるため、改善の内容と時期を市区町村と相談しながら進めることが大切です。

Q. 遠方に住んでいて、実家の管理に通えません。どうすればよいですか？

近隣の親族や知人に依頼する、管理サービスに委託するなどの方法があります。どの方法でも、点検の頻度と項目、緊急時の連絡先、費用の負担を決めておくことが重要です。あわせて、管理の費用を前提に、活用や売却も含めて保有の方針を見直すことをおすすめします。

Q. 空き家を取り壊せば、管理の問題はなくなりますか？

建物の管理の負担はなくなりますが、取り壊した土地は住宅用地ではなくなるため、住宅用地特例は適用されなくなります。解体費用もかかります。取り壊す場合は、その後に土地をどう使うか、売却するかまで含めて検討する必要があります。

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参考資料・出典

公的資料・一次情報

書籍

  • 『税理士のためのポケットブック 2026』東京税理士政治連盟 企画・編集、東京税理士会、2026年、Chapter 2 主な地方税（P.68）

この記事の監修者

監修者 保手浜 洋介

保手浜 洋介

ほてはま ようすけ

公認会計士・税理士・宅地建物取引士｜アイジスグループ代表

相続税・資産税、事業承継、非上場株式評価、 不動産保有設計、ファミリーオフィス業務を 専門領域とする。

税務・会計の専門知識を基盤に、 事業オーナーや資産家の資産管理、 事業承継、財産承継に関する助言を行う。

AEGIS Knowledgeでは、税務・資産管理・ 事業承継等に関する記事の専門的な監修を担当する。

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