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個人保有の不動産を法人へ移す前の比較｜移転時の税金・借地権・管理・承継をどう比べるか

住宅模型とビル模型が並ぶ机を挟んで話す2人の手元

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AEGIS

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資産管理会社を設立したあと、あるいは設立を検討する段階で、多くのオーナーが直面するのが「今、個人で持っている不動産を会社に移すべきか」という問いです。

法人で家賃を受け取れば毎年の税負担が軽くなる可能性がある一方で、不動産を移すには、その時点で税金や費用がかかります。さらに、建物だけを移して土地を個人に残す場合には、土地の貸し借りをどう整理するかという、借地権特有の論点が生じます。

結論から言えば、移転の判断は「移転時に一度かかる負担」と「移転後に毎年続く効果」を、管理の手間と将来の承継まで含めて比べることが基本です。この記事では、比較の際に確認すべき項目を、移す方法ごとに整理します。

不動産を法人へ移す主な方法

個人の不動産を法人に関与させる方法は、大きく次のように分けられます。

方法内容移転時の負担会社に入る収入
移さない（管理委託・一括借上げ）所有は個人のまま、会社が管理や転貸を担う小さい管理料・転貸差額に限られる
建物のみを売買建物を会社に売り、土地は個人に残す中程度（建物分）＋借地権の整理家賃収入の大部分
土地・建物を売買不動産全体を会社に売る大きい（土地分を含む）家賃収入の全体
現物出資不動産を会社に出資し、株式を受け取る売買と同様に譲渡所得の課税が生じ得る家賃収入
贈与不動産を会社に無償で移す時価で譲渡したものとみなされる家賃収入

※上記はAEGISが論点整理のために作成した比較です。実際の負担は物件の状況によって大きく異なります。

実務では、移転時の負担を抑えつつ家賃収入を会社に移すため、建物だけを会社に売却し、土地は個人に残す方法が検討されることが多くあります。ただし、この方法には後述する借地権の整理が欠かせません。

移転時にかかる税金と費用

個人側：譲渡所得の課税

不動産を会社に売却すると、売却益（譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引いた金額）に対して、個人に譲渡所得の課税が生じます。国税庁によれば、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える土地・建物の譲渡は長期譲渡所得となり、所得税15%（ほかに復興特別所得税として所得税額の2.1%）と住民税5%が課されます（国税庁 No.3208）。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、所得税30%（ほかに復興特別所得税）と住民税9%が課されます（国税庁 No.3211）。令和9年分以後は、復興特別所得税が基準所得税額の1.1％（令和8年分までは2.1％）に引き下げられ、あわせて防衛特別所得税（同1％）が課されます（財務省「令和8年度税制改正の解説」）。

建物は減価償却によって帳簿上の価額（取得費）が下がっているため、取得から年数が経っている場合、売却価額によっては譲渡益が生じることがあります。土地は取得時期が古いほど取得費が低く、譲渡益が大きくなりやすい点に注意が必要です。

時価より低い価額での移転には注意

同族の会社だからといって、価額を自由に決められるわけではありません。国税庁によれば、法人に対する贈与や、時価の2分の1未満の価額による譲渡は、時価で資産の譲渡があったものとみなされます（国税庁 No.3105）。

また、時価の2分の1以上の価額であっても、同族会社への譲渡が同族会社等の行為計算の否認（所得税法157条）に該当する場合には、時価で譲渡所得を計算されることがあります（所得税基本通達59-3）。さらに、時価より著しく低い価額で同族会社に譲渡して会社の株式の価額が増加した場合には、他の株主がその増加分を譲渡者から贈与により取得したものとして扱われることもあります（相続税法基本通達9-2）。買い取る会社の側でも、時価より低い価額で取得した場合には、その差額が受贈益として扱われることがあります。移転価額は、不動産鑑定評価などの客観的な根拠をもって説明できるものにしておくことが基本です。

会社側：登録免許税・不動産取得税

会社が不動産を取得すると、所有権移転登記の登録免許税と、不動産取得税（都道府県税）の負担が生じ得ます。

国税庁によれば、売買による所有権移転登記の登録免許税は、課税標準（原則として固定資産課税台帳に登録された価格）の1,000分の20とされ、土地については令和11年3月31日までの登記は1,000分の15に軽減されています（国税庁 No.7191）。

不動産取得税は、地方税法上の標準税率が4%で、土地と住宅は令和9年3月31日までの取得について3%とされ、宅地等（宅地評価土地）は同日までの取得について課税標準を価格の2分の1とする特例があります（地方税法73条の15、附則11条の2・11条の5）。実際の税率や軽減措置の適用は、不動産の種類や取得時期によって異なるため、所在地の都道府県で確認が必要です。

その他の費用

このほか、次のような費用や手続きも比較に含めておく必要があります。

  • 不動産鑑定評価など、移転価額の根拠をつくる費用
  • 司法書士報酬などの登記費用
  • 建物の譲渡に関する消費税（売り手である個人が消費税の課税事業者である場合など）
  • 物件に紐づく借入金の扱い（金融機関との協議、借換えの要否）
  • 入居者・管理会社への貸主変更の通知、敷金の引継ぎ、火災保険などの名義変更

建物だけを移す場合：借地権の整理が要になる

なぜ借地権が問題になるのか

建物を会社に移し、土地を個人に残すと、「会社が個人の土地の上に建物を所有している」状態になります。これは、税務上、会社が個人から土地を借りている関係です。

借地権の取引慣行がある地域では、土地を借りて建物を建てる（所有する）ときに、借主が地主に権利金を支払うのが通常とされています。権利金を支払わずに土地を借りると、借主である会社が、本来支払うべき借地権相当額の利益を受けたもの（受贈益）として課税されるおそれがあります。

主な整理の方法

権利金を授受しない場合の主な整理の方法は、次のとおりです。

方法内容主な留意点
権利金を支払う会社が個人に借地権の対価を支払う会社に資金が必要。個人側は受け取った権利金の額によって課税関係が生じる
相当の地代を支払う権利金の代わりに、土地の価額に対しおおむね年6%程度の地代（「相当の地代」）を支払う（相続税では自用地としての価額の過去3年平均、法人税では更地価額が基準）地代が高くなり、会社の収益を圧迫しやすい
土地の無償返還に関する届出将来、土地を無償で返還する旨を契約で定め、税務署に届け出る地代の水準によって、個人の土地や会社の株式の評価に影響する
使用貸借地代を支払わない（固定資産税相当額以下を含む）法人が関わる貸借では、個人間の使用貸借と同じ扱いにはならない点に注意

※上記はAEGISが論点整理のために作成した比較です。

国税庁によれば、「土地の無償返還に関する届出」は、借地権の設定等に係る契約書において将来借地人等がその土地を無償で返還することが定められている場合に、法人と借地人の連名で、遅滞なく提出する手続です。土地所有者が個人である場合であっても提出することができるとされています（国税庁「土地の無償返還に関する届出」、法人税基本通達13-1-7）。

地代の水準が、相続・株式評価にも影響する

どの方法で整理するか、地代をいくらにするかは、移転時の課税だけでなく、将来の相続にも関わります。

  • 地主である個人の側：土地は「会社に貸している土地」として評価されることになり、地代の授受の状況や届出の有無によって評価の方法が異なります。国税庁の通達では、相当の地代を収受している場合や「土地の無償返還に関する届出書」が提出されている場合、その土地（貸宅地）は自用地としての価額の80%で評価するとされています。なお、無償返還の届出があっても地代を受け取らない使用貸借の場合は、自用地としての価額で評価されます。
  • 会社の側：地主である個人が、土地を借りている同族会社の同族関係者である場合には、自用地としての価額の20%相当額を借地権の価額として、その会社の株式の評価上、純資産価額に算入する取扱いがあります（昭和43年の国税庁通達を、昭和60年の通達で無償返還の届出がある場合にも適用）。土地の評価が下がる分の一部が、株式の評価に反映される仕組みです。
  • 小規模宅地等の特例：国税庁によれば、貸付事業用宅地等は200㎡まで50%の減額とされていますが、相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等は、原則として対象から除かれます（相続開始の日まで3年を超えて事業的規模の貸付け〔特定貸付事業〕を続けていた場合を除く）。また、特定同族会社事業用宅地等の対象となる法人の事業からは、不動産貸付業や駐車場業などが除かれています（国税庁 No.4124）。

建物を会社に移したあとも、土地をどう持ち、どの条件で会社に貸すかによって、オーナー個人の相続の姿が変わります。

移転後の効果と、移転時の負担を比べる

移転の判断では、移転時に一度かかる負担と、移転後に毎年続く効果を、同じ時間軸の上で比べることが大切です。

  1. 移転時の負担を合計する：譲渡所得税、登録免許税、不動産取得税、鑑定・登記などの費用
  2. 毎年の効果を見積もる：個人と法人の税負担の差、家族への報酬による分配、会社の維持コスト
  3. 何年で回収できるかを見る：移転時の負担を、毎年の効果で何年かけて取り戻せるか
  4. その期間、物件を持ち続けるかを確認する：大規模修繕、建替え、売却の予定と整合しているか

たとえば、近い将来に売却や建替えを予定している物件を移転すると、効果が出る前に次の負担が生じることがあります。反対に、長期保有を前提とする収益性の高い物件では、移転時の負担を時間をかけて回収できる場合もあります。

管理と承継の観点で確認したいこと

管理：会社として物件を運営できるか

移転後は、会社が貸主として入居者との契約、修繕、会計を担うことになります。誰が実際に管理を担うのか、管理会社との契約をどうするのか、会社としての記帳や決算を継続できるかを、移転前に確認しておく必要があります。

承継：不動産が「株式」に置き換わる

不動産を会社に移すと、オーナーが将来引き継ぐ財産は、個々の不動産から会社の株式に置き換わります。

  • 共有を避けやすくなる：不動産を複数の相続人で共有する事態は避けやすくなります。
  • 一方で、株式が分散すると意思決定が難しくなる：相続人が株式を分けて持つと、物件の売却や借入れなど会社の重要な判断がまとまらなくなることがあります。
  • 特定の物件を特定の相続人に渡しにくくなる：個人で持っていれば「この物件は長男に」と分けられたものが、会社の中では一体になります。

どの物件を会社に移し、どの物件を個人に残すかは、家族の誰に何を渡したいかという承継の方針と合わせて決めることが重要です。会社の株式と経営権の承継については、関連記事「資産管理会社の株式と経営権の承継」で解説しています。

実務上注意したいポイント

  • 全物件を一度に移さない：物件ごとに移転時の負担と効果は異なります。効果の大きい物件から段階的に検討する方法もあります。
  • 移転価額の根拠を残す：同族間の取引では、価額の妥当性が問われやすくなります。鑑定評価などの資料を保存しておきます。
  • 借入金の扱いを先に金融機関と相談する：物件に担保が設定されている場合、所有者の変更には金融機関の理解が必要です。
  • 契約書と届出をそろえる：土地の賃貸借契約書、無償返還の定め、届出書の控えなど、借地関係を説明できる書類を整えておきます。
  • 相続税の試算を移転前後で比較する：土地の評価、小規模宅地等の特例、会社の株式評価の変化を合わせて確認します。

AEGISの視点

不動産の法人化は、「法人のほうが税率が低いから移す」という単純な話ではありません。AEGISは、個人から法人への移転を「同じ不動産について、所有者・収益の受け手・管理の担い手・将来の承継者を組み替える設計」と捉えています。

建物だけを移すのか、土地も移すのか、それとも移さずに管理だけを会社に任せるのか。この選択は、毎年の税負担だけでなく、地代という形で個人と会社の間に新しい資金の流れをつくり、土地と建物の所有者を分け、相続のときの財産の姿を変えます。どの方法が正解かは、物件の収益性、保有期間の見通し、家族の構成と意向によって異なります。

だからこそ、移転を検討するときには、税額の試算から始めるのではなく、まず「この物件を、今後誰が、どのくらいの期間、どのような目的で持つのか」を言葉にしてみることをおすすめします。その答えが、移すべき物件と、移し方を自然に絞り込んでくれます。

資産管理会社の設立タイミングを含む全体像は関連記事「資産管理会社はいつ設立を検討すべきか」で、個人保有と法人保有の基本的な比較は「不動産は個人と法人のどちらで保有するか」で解説しています。

不動産の評価や法人との関係を含む不動産税務の論点については、アイジス税理士法人の専門領域でもAEGISの考え方を紹介しています。

まとめ

  • 不動産を法人へ移す判断は、「移転時に一度かかる負担」と「移転後に毎年続く効果」を同じ時間軸で比べることが基本です。
  • 移転時には、個人の譲渡所得税、会社の登録免許税・不動産取得税などがかかり得ます。時価の2分の1未満の価額による法人への譲渡は、時価で譲渡したものとみなされます。
  • 建物だけを移す場合は、借地権の整理（権利金・相当の地代・土地の無償返還に関する届出など）が欠かせません。
  • 整理の方法や地代の水準は、個人の土地の評価、会社の株式評価、小規模宅地等の特例にも影響します。
  • 不動産は会社の株式に置き換わるため、どの物件を移すかは承継の方針と合わせて決めることが重要です。

具体的な課税関係や最適な方法は、物件の状況や家族構成などの個別事情によって異なります。

よくある質問

Q. 建物だけを会社に売れば、譲渡所得税はかかりませんか？

建物の売却でも、売却価額が建物の取得費（減価償却後の金額）を上回れば、譲渡所得の課税が生じます。また、価額を低く設定しすぎると、時価で譲渡したものとみなされたり、会社側で受贈益が生じたりすることがあります。客観的な根拠のある価額で移転することが大切です。

Q. 「土地の無償返還に関する届出書」は、地主が個人でも出せますか？

国税庁の手続案内では、土地所有者が個人である場合であっても提出することができるとされています。届出は、契約書で将来の無償返還が定められていることを前提に、法人と借地人（または土地所有者）の連名で、遅滞なく提出します。

Q. 会社が個人に地代を払わなければ、問題はありませんか？

法人が関わる土地の貸し借りでは、個人間の使用貸借と同じようには扱われず、借地権の認定課税の問題が生じることがあります。地代を支払わない場合でも、無償返還の定めと届出などによって整理しておく必要があります。また、地代の有無は、相続時の土地や株式の評価にも影響します。

Q. 不動産を会社に移すと、小規模宅地等の特例は使えなくなりますか？

一概には言えません。土地を個人に残して会社に貸す場合には、貸付事業用宅地等として特例の対象となる可能性がありますが、相続開始前3年以内に新たに貸し付けた宅地等は原則として対象外とされています（相続開始の日まで3年を超えて事業的規模の貸付け〔特定貸付事業〕を続けていた場合を除く）。移転の前後で適用区分がどう変わるかを確認することが大切です。

Q. すべての物件を一度に会社へ移したほうがよいですか？

必ずしもそうではありません。物件ごとに、移転時の負担、毎年の効果、今後の保有期間の見通しが異なります。効果の大きい物件から段階的に検討する方法や、新たに取得する物件から会社で購入する方法も選択肢になります。

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参考資料・出典

公的資料・一次情報

書籍

  • 『二訂版 実務家必携 実務借地権課税』中野欣治 編、一般財団法人大蔵財務協会、P.7-34、P.132-140
  • 『実務家のための要点・譲渡所得【第一編 総説・不動産譲渡の特例等関係】』塩野入文雄 著、法令出版、P.3-7

この記事の監修者

監修者 保手浜 洋介

保手浜 洋介

ほてはま ようすけ

公認会計士・税理士・宅地建物取引士｜アイジスグループ代表

相続税・資産税、事業承継、非上場株式評価、 不動産保有設計、ファミリーオフィス業務を 専門領域とする。

税務・会計の専門知識を基盤に、 事業オーナーや資産家の資産管理、 事業承継、財産承継に関する助言を行う。

AEGIS Knowledgeでは、税務・資産管理・ 事業承継等に関する記事の専門的な監修を担当する。

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