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カテゴリー: 税務・会計

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  • 高所得者が投資用不動産を購入する前に確認したいこと｜損益通算・減価償却・借入れ・出口・名義の5つのチェック

    高所得者が投資用不動産を購入する前に確認したいこと｜損益通算・減価償却・借入れ・出口・名義の5つのチェック

    給与や役員報酬が高い方のもとには、「不動産を買えば所得税が戻る」「将来の年金代わりになる」といった投資用不動産の提案が届くことがあります。不動産は長期の資産形成の手段として有力な選択肢の一つですが、税金の仕組みを部分的にだけ見て購入を決めると、想定と違う結果になることがあります。

    結論から言えば、高所得者が投資用不動産を購入する前に確認したいのは、①損益通算できる範囲、②減価償却が売却時に何をもたらすか、③借入れを何で返すか、④出口の税率と時期、⑤誰の名義で持つかの5つです。この記事では、高所得者の所得構成から見た購入前のチェックポイントを整理します。

    前提：高所得者の税負担の構造

    個人の所得税は、給与所得や不動産所得などを合算して税率を掛ける「総合課税」が基本です。所得税の税率は5%から45%までの7段階で、課税所得が4,000万円を超える部分には45%が適用されます（国税庁 No.2260）。これに住民税などが加わります。

    一方、不動産を売ったときの利益（譲渡所得）は、他の所得と分けて税率を掛ける「分離課税」です。売った年の1月1日時点の所有期間が5年を超えれば長期譲渡所得として所得税15%・住民税5%、5年以下なら短期譲渡所得として所得税30%・住民税9%が基本です（ほかに復興特別所得税。国税庁 No.3208・No.3211）。

    高所得者にとっての不動産投資の税務は、毎年の不動産所得は高い累進税率の中で計算され、売却益は別の税率で課税されるという、二つの異なる仕組みの組合せで成り立っています。この構造を押さえることが、すべてのチェックの出発点です。

    チェック1：損益通算できる範囲を確認する

    不動産所得が赤字になった場合、その赤字は給与所得などの黒字と差し引きできます。これを損益通算といいます。高所得者向けの提案で「税金が戻る」と説明されるのは、主にこの仕組みです。

    ただし、不動産所得の赤字のすべてが損益通算できるわけではありません。国税庁は、次のような部分は他の所得と損益通算できないとしています（国税庁 No.2250）。

    • 別荘など、生活に通常必要でない資産の貸付けに係る損失
    • 不動産所得の赤字のうち、土地を取得するために要した負債の利子に相当する部分
    • 国外中古建物から生じた損失のうち、簡便法などで計算した耐用年数による減価償却費に相当する部分（令和3年分以後。租税特別措置法41条の4の3）

    借入れで土地付きの物件を買う場合、利子のうち土地部分に対応する額は損益通算の対象から外れます。購入前のシミュレーションで、建物と土地の利子を区別しているかを確認することが大切です。

    チェック2：減価償却は「税の繰延べ」でもある

    建物や設備は、取得価額を耐用年数にわたって少しずつ経費にする減価償却の対象です。現金の支出を伴わない経費のため、帳簿上は赤字でも手元資金は減っていない、という状態が生まれます。

    ここで見落とされやすいのが、売却時の取扱いです。建物の取得費は、購入代金などから所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します（国税庁 No.3252）。つまり、保有中に経費として計上した減価償却費の分だけ、売却時の譲渡所得が大きくなるのです。

    局面減価償却の影響適用される税率のイメージ
    保有中不動産所得を減らす（赤字なら給与等と損益通算）総合課税の累進税率
    売却時建物の取得費が減り、譲渡所得が増える分離課税（長期・短期）

    高い累進税率の所得を減らし、売却時に分離課税の税率で課税されるという意味では、税負担の時期と率が変わる効果はあります。しかし、それは税金が「なくなる」ことではありません。売却時期が5年以内だと短期譲渡所得として高い税率がかかり、売却価格が下がっていれば、手元に残る資金は想定を下回ります。保有中の税の減少と売却時の税の増加を、一つの試算の中で通しで見ることが欠かせません。

    チェック3：借入れを何で返すかを確認する

    投資用不動産の多くは借入れを使って購入します。ここで確認したいのは、借入れの元本返済は経費にならないという点です。経費になるのは利子と減価償却費などであり、元本の返済は税引後の手取りから行うことになります。

    • 年数が経つと、利子が減って経費が少なくなる一方、元本返済は続きます。
    • 減価償却が終わる時期には経費が大きく減り、課税所得が増える一方で、手元資金は増えない状態が生じやすくなります。
    • 空室、賃料の下落、修繕費の増加、金利の上昇が重なると、返済のために給与収入を充てる必要が出てきます。

    購入前には、満室想定だけでなく、空室や修繕、金利上昇を織り込んだ場合に、返済原資を家賃収入だけでまかなえるかを確認します。「給与で補えば大丈夫」という前提は、収入が変化したときに崩れやすいものです。

    チェック4：出口の時期と方法を仮置きする

    出口とは、その不動産をいつ、どのように手放すか、あるいは誰に引き継ぐかということです。

    • 売却する場合：所有期間5年の境目、減価償却で下がった取得費、売却時の市場環境を踏まえて手取りを試算します。
    • 持ち続けて相続する場合：相続税の評価額と、相続人が管理を引き継げるかどうかを確認します。

    なお、令和8年度税制改正の大綱では、被相続人等が課税時期前5年以内に対価を伴う取引で取得または新築した一定の貸付用不動産について、通常の取引価額に相当する金額で評価する見直しが示されています（令和9年1月1日以後の相続等が対象。財務省）。購入して間もない時期の相続で評価額が大きく下がることを前提にした計画は、見直しが必要になる可能性があります。この見直しは2026年10月9日時点で通達案の段階にあり、通達案では、不動産特定共同事業等により小口化された貸付用不動産（特定小口化商品）についても通常の取引価額で評価する方針が示されています。また、取得価額が適正な場合は、取得価額を基に計算した額の80%で評価する方法も示されています。具体的な取扱いは、最終的な通達で確認が必要です。

    チェック5：誰の名義で持つかを決める

    不動産を誰の名義で持つかは、購入後に変えようとすると、売買や贈与として税金や登記費用がかかります。購入前に決めることが重要です。

    名義主な特徴確認したいこと
    本人（個人）手続きが簡単。不動産所得は本人の他の所得と合算本人の税率、損益通算の範囲、相続時の承継
    配偶者・家族所得を家族に分けられる場合がある購入資金の出どころ（贈与にならないか）、管理を誰がするか
    共有資金負担に応じて持分を分けられる将来の売却・相続で合意が必要になる
    法人（資産管理会社など）法人税率が適用され、役員報酬等で資金を配分できる設立・維持のコスト、借入れの条件、株式の承継

    名義の選び方は、税率の比較だけでなく、資金の出どころ、管理の担い手、将来の承継までを含めて判断する必要があります。

    購入前のチェックリスト

    項目確認すること
    所得構成現在の課税所得と税率、今後の収入の見通し
    損益通算土地部分の利子の扱い、国外中古建物の該当の有無
    減価償却建物と土地の価額の区分、耐用年数、売却時の取得費への影響
    返済原資空室・修繕・金利上昇を織り込んだ収支、元本返済の原資
    出口売却時期と税率、相続時の評価と承継者
    名義個人・家族・共有・法人のどれで持つか
    提案内容「税金が戻る」の前提、売却時の税金や修繕費の扱いが含まれているか

    実務上注意したいポイント

    • 「節税」を購入理由にしない：税負担の軽減は、保有期間全体で見ると時期がずれているだけの場合があります。物件そのものの収益力と資産価値が判断の中心です。
    • 提案書の前提を確認する：家賃の下落率、空室率、修繕費、売却価格の前提が楽観的になっていないかを確認します。
    • 家族の理解を得ておく：借入れや管理は、本人に万が一のことがあった場合に家族が引き継ぐことになります。

    AEGISの視点

    高所得者の不動産投資の相談で、AEGISが最初に確認するのは、物件ではなく「その人の所得と資産の全体像の中で、不動産にどのような役割を持たせたいか」です。毎年の手取りを増やしたいのか、将来の年金のように使いたいのか、家族に資産を残したいのかによって、選ぶべき物件も、名義も、借入れの組み方も変わります。

    不動産投資の税務は、保有中の損益通算だけを切り取ると魅力的に見えることがあります。しかし、購入・保有・売却・承継までを一本の線で試算すると、税引後に何が残るのかが初めて見えてきます。購入時に記録や名義を整えておけば、将来の売却や承継の選択肢も広がります。AEGISは、物件を選ぶ前に「取得と保有の形」を設計することが、長期の資産形成を安定させると考えています。

    不動産の判断の全体像は関連記事「不動産の購入・保有・売却を一体で考える」で、個人と法人の比較は「不動産は個人と法人のどちらで保有するか」で解説しています。

    税負担と手元資金の関係は「税負担とキャッシュフローをどう両立させるか」、マンションを相続対策として検討する場合の評価の仕組みは「居住用マンションの相続税評価はどう変わったか」もあわせてご覧ください。

    不動産は、個人で持つか法人で持つか、土地と建物を同じ人が持つか分けて持つか、地代をどう設定するかといった保有形態によって、毎年のキャッシュフローも相続のときの評価も大きく変わります。そのため、持ち方の検証は購入時はもちろん、取得後も収入や家族の状況、制度の変化に合わせて行い、必要に応じて見直すことが大切です。すでに保有している不動産の持ち方を変えると、登録免許税や不動産取得税といった流通税、譲渡する側の所得税、建物の譲渡にかかる消費税などの移転コストが生じます。それでも将来にわたるメリットが移転コストを上回るなら、移転も検討に値します。一方、取得時に持ち方を決めておけばこうした移転コストをかけずに済むため、取得時の検証は特に重要です。AEGISでは、この持ち方の比較を物件の購入前から行い、取得後の見直しまで見通すサービスとして、POD（Property Ownership Design：不動産の持ち方の設計）を提供しています。

    まとめ

    • 高所得者の不動産投資は、累進課税の不動産所得と、分離課税の譲渡所得という二つの仕組みの組合せで考える必要があります。
    • 不動産所得の赤字は損益通算できますが、土地取得のための負債の利子相当額などは対象外です。
    • 減価償却は保有中の所得を減らす一方、売却時の取得費を減らし、譲渡所得を増やします。
    • 元本返済は経費にならないため、空室や金利上昇を織り込んだ返済原資の確認が欠かせません。
    • 名義は購入前に、税率だけでなく資金の出どころ・管理・承継まで含めて決めます。具体的な効果は個別事情によって異なります。

    よくある質問

    Q. 不動産所得が赤字になれば、必ず所得税が戻ってきますか？

    赤字のうち損益通算できる部分について、給与所得などから差し引くことができます。ただし、土地を取得するための借入金の利子に相当する部分などは損益通算できません。また、赤字が続くということは、物件の収支が厳しい可能性もあるため、税金だけでなく手元資金の動きを確認することが大切です。

    Q. 減価償却費を多く計上すると、売却時に不利になるのですか？

    建物の取得費は、購入代金などから減価償却費相当額を差し引いて計算するため、保有中に計上した減価償却費の分だけ売却時の譲渡所得は大きくなります。保有中の税負担と売却時の税負担を合わせて試算し、全体として判断することが必要です。

    Q. 5年以内に売却するとどうなりますか？

    売った年の1月1日時点の所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、所得税30%・住民税9%が基本の税率です（ほかに復興特別所得税）。5年を超える長期譲渡所得の所得税15%・住民税5%と比べて税負担が重くなるため、出口の時期は購入前に仮置きしておくことが望まれます。

    Q. 妻の名義で購入すれば、家族全体の税金は減りますか？

    所得の低い家族の名義にすると、不動産所得にかかる税率が下がる場合があります。ただし、購入資金を本人が出していれば、その資金について贈与税の問題が生じることがあります。資金の出どころと、実際に誰が管理・運営するのかを整理したうえで判断する必要があります。

    Q. 相続対策として投資用マンションを買うのは有効ですか？

    相続税評価額と時価の差に着目した対策は、制度の見直しの対象になってきました。令和6年1月1日以後は居住用マンションの評価方法が見直され、令和8年度税制改正の大綱では、取得後5年以内の一定の貸付用不動産を通常の取引価額で評価する見直しも示されています。評価の差だけを目的にした購入は、慎重に検討することが必要です。

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    参考資料・出典

    公的資料・一次情報

    書籍

    • 『なるほど税務 財産・事業・一族承継のノウハウ』鈴木豊 著、中央経済社、2014年、P.47-50
    • 『「全部自分でできる人」になる「不動産の仕事」大全』山本健司 著、ソシム、2023年（2024年第5刷）、P.414-415、P.428-429
  • 相続した実家が空き家になったときの選択肢｜売る・貸す・残すと空き家の3,000万円特別控除

    相続した実家が空き家になったときの選択肢｜売る・貸す・残すと空き家の3,000万円特別控除

    親が亡くなり、誰も住まなくなった実家をどうするか。多くの家族にとって、これは相続手続きの中でも最も判断を先送りしやすいテーマです。思い出のある家を手放すことへのためらいもあれば、兄弟姉妹の意見がそろわないこともあります。

    ただし、空き家の問題は「時間が経つほど選択肢が減る」性質を持っています。結論から言えば、相続した実家については、相続開始からおおむね3年以内に「売る・貸す・残す」の方向性を決めることが重要です。売却する場合に使える「空き家の3,000万円特別控除」には期限と細かな要件があり、空き家のまま放置すれば固定資産税の負担が増えるおそれもあるからです。

    この記事では、親の自宅に絞って、3つの選択肢の比べ方と、特例の要件、保有を続ける場合の注意点を整理します。

    実家が空き家になると、何が起きるのか

    まず、空き家になった実家を相続した人が向き合うことを確認しておきます。

    • 維持費がかかり続ける：固定資産税・都市計画税、火災保険料、水道光熱の基本料金、庭木の手入れや草刈り、定期的な換気や点検の費用がかかります。遠方であれば交通費や時間も負担になります。
    • 管理の責任を負う：建物が傷んで瓦や外壁が落ちたり、雑草や害虫が近隣に迷惑をかけたりすれば、所有者として責任を問われることがあります。
    • 登記の義務がある：令和6年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記をする必要があります。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になり得ます（法務省）。
    • 分け方が決まらないと動けない：遺産分割が終わらないまま相続人全員の共有状態が続くと、売るにも貸すにも全員の合意が必要になります。

    空き家は、持っているだけで「費用」と「責任」が発生する財産です。この前提を家族で共有することが、話し合いの出発点になります。

    3つの選択肢を比べる

    相続した実家の行き先は、大きく「売る」「貸す」「残す（自分たちで使う・そのまま持つ）」の3つです。それぞれの特徴をAEGISの視点で整理すると、次のようになります。

    選択肢向いている状況主なメリット主な注意点
    売る誰も住む予定がない、遠方で管理が難しい、相続人で分けたい管理負担がなくなる。代金を分けやすい。要件を満たせば空き家の3,000万円特別控除を使える期限内に動く必要がある。建物の状態や立地によっては買い手が付きにくい
    貸す賃貸需要がある立地、建物の状態が良い、将来使う可能性がある家賃収入で維持費をまかなえる可能性がある。資産を手元に残せる修繕・設備更新の初期投資が必要。貸すと空き家の特例は使えなくなる。賃貸経営の手間と責任
    残す相続人が住む予定がある、当面は判断を保留したい思い出の家を残せる。将来の選択肢を残せる空き家のままでは維持費と管理責任が続く。放置すると住宅用地特例が外れるおそれ

    どれが正解かは、立地、建物の状態、相続人の住まいや生活設計によって変わります。ただし、「売る」を選ぶ可能性が少しでもあるなら、特例の期限を意識して早めに検討を始めることが大切です。

    「売る」場合：空き家の3,000万円特別控除

    特例の概要

    相続した実家を売って利益（譲渡所得）が出た場合、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といい、空き家の発生を抑える目的で設けられた制度です（国税庁 No.3306、国土交通省）。

    この特例は、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡が対象です。なお、令和6年1月1日以後の譲渡で、家屋と敷地を相続した相続人が3人以上いる場合は、控除額は1人あたり2,000万円までとなります（国税庁 No.3306）。

    主な要件

    国税庁の説明をもとに、主な要件をAEGISが整理すると次のとおりです。

    区分主な要件
    家屋昭和56年5月31日以前に建築されたこと。区分所有建物の登記がされている建物（マンションなど）でないこと。相続開始の直前に被相続人以外に住んでいた人がいないこと
    相続後の使い方相続の時から売却の時まで、事業・貸付け・居住の用に使われていないこと
    売却の時期相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
    売却の方法家屋を耐震基準に適合させて売る、家屋を取り壊して敷地を売る、または（令和6年1月1日以後の譲渡で）売却後、翌年2月15日までに買主が耐震改修や取壊しを行う
    売却代金1億円以下であること
    その他親子や夫婦など特別な関係のある人への売却でないこと。同じ被相続人から相続した家屋等について既にこの特例を受けていないこと。相続財産の取得費加算の特例など他の特例を受けていないこと

    被相続人が老人ホーム等に入所していた場合でも、要介護認定を受けていたなど一定の要件を満たせば対象になり得ます。また、申告の際には、家屋が所在する市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けて添付する必要があります（国税庁 No.3306、国土交通省）。

    見落とされやすい3つの点

    1. 「貸した時点」で使えなくなる：相続後に一時的に貸したり、相続人が住んだりすると、要件を満たさなくなります。「とりあえず貸して様子を見る」は、特例を手放す判断になり得ます。
    2. 1億円の判定は相続人全体で見る：実家を兄弟で共有で相続し、別々に売る場合でも、1億円以下かどうかは各人の持分だけでなく、他の相続人の売却分も合わせて判定する仕組みになっています。
    3. 相続税の取得費加算の特例とはどちらか一方：相続税を納めた人が、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに相続財産を売ると、納めた相続税の一部を取得費に加算できる特例があります（国税庁 No.3267）。空き家の特例と併用はできないため、どちらが有利かを試算して選ぶ必要があります。

    「貸す」場合：収入と引き換えに引き受けるもの

    実家を貸すと、家賃収入は不動産所得として確定申告の対象になります。固定資産税や修繕費、減価償却費などを必要経費にできる一方、古い住宅を貸すには、水回りや設備の更新、耐震性の確認などに初期投資が必要になることが少なくありません。

    また、前述のとおり、貸した実家は空き家の特例の対象外になります。将来売る可能性があるなら、「数年貸してから売る」場合と「今売る」場合とで、税引後の手取りを比べてから判断することが大切です。貸すことは、資産を残す選択であると同時に、賃貸経営という事業を始める選択でもあります。

    「残す」場合：管理の負担と固定資産税

    住宅用地特例が外れるリスク

    住宅が建っている土地には、固定資産税の課税標準を軽減する「住宅用地特例」があり、住宅1戸あたり200㎡以下の部分（小規模住宅用地）では6分の1、それを超える部分（一般住宅用地）では3分の1に軽減されています（地方税法349条の3の2）。ところが、令和5年の空家等対策特別措置法の改正（令和5年12月13日施行）により、適切に管理されていない「管理不全空家」についても、市区町村長から勧告を受けると、その敷地は住宅用地特例の対象から外れることになりました。従来から、倒壊のおそれがあるなどの「特定空家」は勧告により特例が外れる仕組みでした（国土交通省）。

    市区町村の対応は、一般に指導、勧告、命令と段階的に進みます。特例が外れると、土地の固定資産税が大きく増える可能性があります。

    「残す」なら管理の体制を決める

    実家を残すと決めた場合は、次の点を家族で決めておくことが現実的です。

    • 誰が名義人となり、誰が管理の窓口になるか
    • 維持費を誰がどの割合で負担するか
    • 点検・清掃の頻度と、管理を外部に委託するかどうか
    • いつ、どのような状態になったら、売却や賃貸を改めて検討するか

    「残す」は判断の保留ではなく、管理を続けるという意思決定です。期限と見直しの条件を決めておくと、何年も放置される事態を防ぎやすくなります。

    判断の順番：相続開始から3年をどう使うか

    空き家の特例の期限から逆算すると、相続開始後の動き方は次のように整理できます。

    時期の目安主に行うこと
    相続開始〜数か月家財の整理、建物の状態と建築時期の確認、相続人の意向の確認
    〜10か月遺産分割の方向性、相続税申告（必要な場合）、誰が実家を取得するかの決定
    〜1年半売却価格の査定、賃貸需要の確認、空き家特例と取得費加算の比較試算
    〜3年目の年末売却する場合は特例の期限内に契約・引渡し、確認書の取得

    遺産分割で「誰が実家を取得するか」を決める段階で、売却の方針まで話し合っておくと、取得のしかた（単独で取得するか、共有で取得するか、売却代金を分けるか）も決めやすくなります。

    実務上注意したいポイント

    • 建築時期を最初に確認する：昭和56年6月1日以後に建築された家屋は、空き家の特例の対象外です。登記事項証明書や建築確認の書類で確認します。
    • 家財の処分も期限に含めて考える：家財の整理には想像以上に時間がかかります。特例の期限から逆算して着手時期を決めます。
    • 共有にするなら出口まで決める：兄弟で共有のまま保有すると、後の売却や管理で合意形成が難しくなりがちです。
    • 特例ありきで判断しない：特例が使えるかどうかは重要ですが、それだけで売却時期を決めると、価格や家族の合意を後回しにしてしまうことがあります。

    AEGISの視点

    相続した実家の問題は、税金の問題である前に、家族の時間と気持ちの整理の問題です。親の暮らした家を手放すことに、すぐに答えを出せないのは自然なことです。

    そのうえでAEGISは、実家を「家族の思い出」と「維持費と責任を伴う資産」の両面から見ることをおすすめしています。売る・貸す・残すのそれぞれについて、税引後の手取り、毎年の維持費、管理の手間、家族の合意のしやすさを一つの表に並べると、感情だけでも数字だけでもない判断がしやすくなります。

    また、実家の行き先は、相続全体の財産の分け方とも結びついています。実家を取得する人と金融資産を取得する人のバランス、相続税の納税資金、将来の二次相続まで含めて考えることで、家族にとって納得感のある結論に近づきます。

    相続全体の確認事項は関連記事「不動産を相続する前に確認したいこと」で、不動産の判断の全体像は「不動産の購入・保有・売却を一体で考える」で解説しています。

    土地として活用や売却を比べる考え方は「土地は『貸す・活用する・売却する』のどれを選ぶか」、兄弟で共有になった場合の整理の方法は「共有名義の不動産を解消する方法」で扱っています。

    相続した不動産の税務や評価については、アイジス税理士法人の専門領域でもAEGISの考え方を紹介しています。

    相続税の申告や相続の手続きをまとめて相談したい場合は、アイジス税理士法人・アイジスファミリーオフィスでもお受けしています。詳しくは、相続税申告・相続手続きのご相談をご覧ください。

    まとめ

    • 相続した実家は、相続開始からおおむね3年以内に「売る・貸す・残す」の方向性を決めることが重要です。
    • 空き家の3,000万円特別控除は、令和9年12月31日までの譲渡が対象で、昭和56年5月31日以前の建築、相続後に貸したり住んだりしていないこと、売却代金1億円以下などの要件があります。相続人が3人以上の場合は1人2,000万円までです。
    • 相続税の取得費加算の特例とは併用できないため、比較して選びます。
    • 空き家のまま管理が不十分だと、勧告により固定資産税の住宅用地特例が外れるおそれがあります。
    • 具体的な特例の適用可否は、建物・相続人・売却条件などの個別事情によって異なります。

    よくある質問

    Q. 実家を相続しましたが、まだ相続登記をしていません。それでも売却できますか？

    売却するには、原則として相続登記を済ませ、相続人の名義にしてから買主に移転登記をする必要があります。また、令和6年4月1日から相続登記は義務化されており、取得を知った日から3年以内の申請が求められます。売却の予定があるかどうかにかかわらず、早めに手続きを進めることが望まれます。

    Q. マンションの実家でも空き家の3,000万円特別控除は使えますか？

    区分所有建物の登記がされている建物（一般的な分譲マンション）は、この特例の対象外とされています。マンションの場合は、相続税の取得費加算の特例など、他の制度が使えるかどうかを確認することになります。

    Q. 相続後に1年だけ親族が住んでいました。特例は使えますか？

    この特例には、相続の時から売却の時まで事業・貸付け・居住の用に使われていないことという要件があります。相続後に誰かが住んでいた場合は、原則として要件を満たさないことになります。具体的な事情によって判断が分かれる場合もあるため、売却前に確認することが大切です。

    Q. 建物を取り壊して更地で売るのと、建物付きで売るのはどちらがよいですか？

    更地にすると買い手の幅が広がることがある一方、解体費用がかかり、取壊し後は住宅用地特例が適用されなくなる点にも注意が必要です。令和6年1月1日以後の譲渡では、売却後に買主が翌年2月15日までに取壊しや耐震改修を行う場合も特例の対象になり得るため、売り方の選択肢は以前より広がっています。

    Q. 兄弟3人で実家を相続しました。控除額はどうなりますか？

    令和6年1月1日以後の譲渡で、家屋と敷地を相続した相続人が3人以上いる場合、控除額は1人あたり2,000万円までとされています。あわせて、売却代金1億円以下の要件は、各人の持分ではなく相続人全体の売却分を合わせて判定する点にも注意が必要です。

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    参考資料・出典

    公的資料・一次情報

    書籍

    • 『実務家のための「基本書&ハンドブック」 要点 譲渡所得【第一編 総説・不動産譲渡の特例等関係】（第4版）』塩野入文雄 著、法令出版、2020年、P.269-286
    • 『「全部自分でできる人」になる「不動産の仕事」大全』山本健司 著、ソシム、2023年（2024年第5刷）、P.414-415、P.444-445
  • 不動産の購入・保有・売却を一体で考える｜所有形態・収益・承継までつなぐ判断の順番

    不動産の購入・保有・売却を一体で考える｜所有形態・収益・承継までつなぐ判断の順番

    不動産を買うときは不動産会社や金融機関、持っている間は管理会社、確定申告は税理士、相続のときは司法書士や税理士——。不動産に関わる判断は、場面ごとに相談先が分かれるのが普通です。それぞれの専門家は自分の担当範囲では最善を尽くしますが、その結果として、購入時の判断が売却や相続の段階で足かせになることが少なくありません。

    結論から言えば、不動産は購入する時点で「誰が、何のために、いつまで持ち、どのように手放すか（または引き継ぐか）」を仮置きしておくことが、最も確実な備えになります。この記事では、不動産の「購入 → 保有 → 売却・承継」を一つの流れとして捉え、各段階で何を確認すべきかを整理します。

    なぜ不動産の判断は分断されやすいのか

    不動産は、金額が大きく、保有期間が長く、関わる制度が多い資産です。一つの物件をめぐって、次のような異なる「ものさし」が同時に存在します。

    • 市場の価格：実際に売買が成立する価格
    • 収益の価値：賃料などから生まれる収益力
    • 税務上の評価：相続税・贈与税や固定資産税を計算するための評価額
    • 金融機関の評価：融資の担保としての評価

    これらは目的が違うため、同じ不動産でも数字が一致しません。購入時には市場価格と収益だけを見て判断し、相続のときに初めて税務上の評価や納税資金の問題に気づく——こうした「時間差」が、判断の分断を生みます。

    さらに、不動産の判断には家族が関わります。購入時は本人の判断だけで決められても、相続後は複数の相続人の合意が必要になることがあります。時間の経過とともに、意思決定に関わる人が増えていくのも不動産の特徴です。

    不動産の一生を3つの局面で整理する

    AEGISでは、不動産に関わる判断を次の3つの局面に分け、それぞれの局面が次の局面にどうつながるかを意識することをおすすめしています。

    局面主な判断お金・税務の論点次の局面へのつながり
    購入目的、物件、所有する人（名義）、資金計画取得費用、借入れ、取得費の記録名義と持分が、保有中の収益の帰属と将来の相続財産を決める
    保有収益の管理、修繕、借入れの返済、評価の把握不動産所得、手元資金、相続税評価収益の蓄積先と評価額が、売却・承継の選択肢を左右する
    売却・承継売るか、持ち続けるか、誰に引き継ぐか譲渡所得、相続税、納税資金次の世代の「購入」の出発点になる

    この表のポイントは、右端の列です。各局面の判断は、その場で完結せず、必ず次の局面の前提条件になります。

    購入時に決めておきたいこと

    目的を言葉にする

    不動産を買う目的は、自宅、賃貸収入、事業用、資産の保全、将来の承継などさまざまです。目的によって、重視すべき指標も保有期間も変わります。たとえば賃貸収入が目的なら、実際に手元に残る資金（キャッシュフロー）が中心になり、事業用であれば事業との一体性が重要になります。

    目的が曖昧なまま購入すると、保有中や売却時に「何を基準に判断するか」が定まりません。

    誰の名義で持つかを決める

    購入時の最も重要な判断の一つが、所有する人（所有主体）です。

    • 個人で単独所有する
    • 夫婦や親子で共有する
    • 法人（資産管理会社や事業会社）が所有する

    名義は、賃料などの収益が誰に帰属するか、どの税金がかかるか、そして将来の相続で何が相続財産になるかを決めます。個人で持てば不動産そのものが相続財産になり、法人で持てば相続財産になるのはその法人の株式です。

    一度決めた名義を後から変えるには、売買や贈与などの手続きが必要になり、その時点で税金や費用が生じることがあります。個人と法人のどちらで持つかの比較は、関連記事「不動産は個人と法人のどちらで保有するか」で詳しく解説しています。

    出口を仮置きする

    購入時点で、将来の出口を仮に決めておきます。「10年程度で売却する」「子に引き継ぐ」「建替えを前提に長期保有する」などです。出口が仮置きされていれば、借入れの期間や修繕の方針、名義の選び方にも一貫性が生まれます。

    購入時の記録を残す

    売却時の税金（譲渡所得）は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いて計算します。購入時の契約書や費用の領収書は、売却や相続のずっと後になって必要になる書類です。保有期間が長くなるほど、記録の散逸が問題になります。

    保有中に見ておきたいこと

    収益と手元資金は別物として管理する

    賃貸不動産では、帳簿上の利益と手元に残る資金は一致しません。借入金の元本返済は経費にならない一方で、建物の減価償却費は資金の支出を伴わない経費です。返済が進み、減価償却が少なくなる時期には、利益は出ているのに手元資金が減るということも起こります。

    保有中は、少なくとも次の点を定期的に確認しておきたいところです。

    • 空室率や賃料の推移
    • 修繕・設備更新の見込みと、その資金
    • 借入れの残高と返済計画
    • 税引き後に手元に残る資金

    相続税評価を把握しておく

    相続税や贈与税では、財産は取得の時の時価で評価するのが原則とされ（相続税法第22条）、国税庁は財産評価基本通達で具体的な評価方法を定めています。不動産の場合の基本は次のとおりです（国税庁 タックスアンサーNo.4602）。

    • 土地（宅地）：路線価が定められている地域は路線価方式、それ以外の地域は固定資産税評価額に一定の倍率を乗じる倍率方式で評価
    • 建物（家屋）：固定資産税評価額に1.0を乗じて評価（つまり固定資産税評価額と同じ）

    さらに、アパートなどを建てて貸している土地（貸家建付地）は、自用地としての価額から、借地権割合・借家権割合・賃貸割合を用いて計算した金額を差し引いて評価します（国税庁 No.4614）。同じ土地でも、使い方によって評価額が変わるということです。

    相続税評価額と実際に売れる価格がなぜ違うのかは、関連記事「不動産の相続税評価額と売却価格の違い」で解説しています。

    定期的に「持ち続ける理由」を確認する

    保有中は、物件の状態や周辺の環境、家族の状況が少しずつ変わります。年に一度、決算や確定申告の時期などに、「この不動産を持ち続ける理由は今も有効か」を確認することをおすすめします。持ち続ける理由が弱くなった不動産は、売却や組替えの候補になります。

    売却を考えるときに確認したいこと

    譲渡所得の基本

    個人が土地や建物を売却したときの所得（譲渡所得）は、他の所得と分けて税額を計算する分離課税です。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるものは長期譲渡所得、5年以下のものは短期譲渡所得に区分されます（国税庁 No.3202）。

    区分所有期間（売却した年の1月1日時点）税率（国税庁による）
    長期譲渡所得5年超所得税15%、住民税5%
    短期譲渡所得5年以下所得税30%、住民税9%

    ※このほか復興特別所得税がかかります。居住用財産の特例など、要件を満たす場合に適用できる特例もあります（国税庁 No.3208、No.3211）。

    所有期間の判定が「売却した日」ではなく「売却した年の1月1日」を基準にする点は、売却時期を考えるうえで見落としやすいポイントです。

    相続した不動産を売る場合

    相続した不動産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却した場合、一定の相続税額を取得費に加算できる特例があります（国税庁 No.3267）。相続税の納税資金のために不動産の売却を考える場合には、この期間を意識しておく必要があります。

    売る・持つ・組み替えるを比べる

    売却を検討するときは、「売った場合の手取り額」だけでなく、「持ち続けた場合に将来得られる収益と、相続時の評価・納税」もあわせて比べることが大切です。売却で得た資金を別の資産に組み替えれば、相続財産の構成も変わります。

    承継を見据えて確認したいこと

    不動産オーナーにとって、相続は避けて通れない局面です。相続が発生すると、次のような論点が一度に表面化します。

    • 期限：相続税の申告と納税は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です（国税庁 No.4205）。
    • 評価：土地と建物の評価、貸している場合の減額、小規模宅地等の特例を適用できるかどうか。
    • 分割：誰がどの不動産を取得するか。分割が決まらないと、特例が使えない期間が生じることがあります。
    • 納税資金：不動産が財産の多くを占める場合、現金での納付が難しくなることがあります。
    • 登記：相続登記の申請は、令和6年4月1日から義務化されています（法務省）。

    相続前に何を確認しておくべきかは、関連記事「不動産を相続する前に確認したいこと」で詳しく整理しています。

    実務上注意したいポイント

    税金を理由に買わない

    相続税評価額が市場価格より低くなることを理由に不動産を購入する考え方があります。しかし、税務上の評価だけを基準にすると、収益性や売却のしやすさ、修繕負担といった本来の判断軸が後回しになります。また、評価の方法自体が見直されることもあります。たとえば居住用の分譲マンションについては、令和6年1月1日以後の相続等から新しい評価方法が適用されています（国税庁 No.4667）。

    共有は「先送り」になりやすい

    相続で不動産を共有にすると、その時点では公平に見えても、売却や建替えなどの判断に複数の共有者の合意が必要になります。さらに次の相続で共有者が増えると、意思決定はより難しくなります。共有を選ぶ場合は、将来の出口まで共有者の間で話し合っておくことが大切です。

    書類と情報を一か所にまとめる

    契約書、登記事項証明書、固定資産税の課税明細書、賃貸借契約書、借入れの資料、修繕の履歴。これらが一か所にまとまっているだけで、売却や相続の局面での判断の速さと正確さが大きく変わります。

    AEGISの視点

    不動産の相談は、「この物件を買うべきか」「いつ売るべきか」「相続税はいくらか」といった個別の問いとして持ち込まれることがほとんどです。しかしAEGISは、不動産を「所有の形を設計する対象」として捉えています。

    同じ不動産でも、誰が、どのような形で持つかによって、収益の行き先、税負担、管理のしやすさ、次の世代への引き継ぎ方が大きく変わります。個人で持つのか、法人で持つのか、家族の誰が関与するのか——その選択は、税務だけでなく、収益・管理・承継のすべてに影響します。AEGISでは、所有形態を税務だけでなく収益・管理・承継まで含めて設計する考え方を「Property Ownership Design（不動産所有設計）」と呼び、不動産の判断を事業や金融資産を含めた財産全体の中に位置付けることを重視しています。

    税金は、オーナーが決めた方針を実現するための手段の一つです。まず「この不動産で何を実現したいのか」を言葉にし、その上で所有形態や売却・承継の時期を組み立てる。この順番を守ることが、長い保有期間を通じて判断をぶらさない最良の方法だと考えています。

    不動産は、個人で持つか法人で持つか、土地と建物を同じ人が持つか分けて持つか、地代をどう設定するかといった保有形態によって、毎年のキャッシュフローも相続のときの評価も大きく変わります。そのため、持ち方の検証は購入時はもちろん、取得後も収入や家族の状況、制度の変化に合わせて行い、必要に応じて見直すことが大切です。すでに保有している不動産の持ち方を変えると、登録免許税や不動産取得税といった流通税、譲渡する側の所得税、建物の譲渡にかかる消費税などの移転コストが生じます。それでも将来にわたるメリットが移転コストを上回るなら、移転も検討に値します。一方、取得時に持ち方を決めておけばこうした移転コストをかけずに済むため、取得時の検証は特に重要です。AEGISでは、この持ち方の比較を物件の購入前から行い、取得後の見直しまで見通すサービスとして、POD（Property Ownership Design：不動産の持ち方の設計）を提供しています。

    不動産税務・資産税務に関わる論点については、アイジス税理士法人の専門領域でもAEGISの考え方を紹介しています。

    まとめ

    • 不動産の判断は、購入・保有・売却・承継の局面ごとに分断されやすく、購入時の判断が後の局面の前提条件になります。
    • 購入時には、目的、所有する人（名義）、資金計画、出口の仮置き、記録の保存を意識することが大切です。
    • 保有中は、収益と手元資金を分けて管理し、相続税評価（路線価方式・倍率方式、建物は固定資産税評価額）を把握しておきます。
    • 個人の譲渡所得は、売却した年の1月1日時点で所有期間5年超かどうかで長期・短期に分かれ、税率が異なります。
    • 相続では、10か月の申告期限、評価、分割、納税資金、相続登記の義務化が一度に論点になります。
    • 具体的な判断は、物件の内容や家族構成などの個別事情によって異なります。
    • 保有形態によってキャッシュフローと相続税評価は大きく変わるため、取得時はもちろん取得後も持ち方を点検し、移転コストを踏まえてもメリットが大きい場合は見直しを検討します。

    よくある質問

    Q. 不動産を買う前に、何を一番に決めるべきですか？

    購入の目的と、誰の名義で持つかです。目的が決まれば重視すべき指標や保有期間が定まり、名義が決まれば収益の帰属や将来の相続財産が決まります。物件選びや資金計画は、この2つを前提に考えると判断がぶれにくくなります。

    Q. 相続税評価額が低い不動産を買えば、相続対策になりますか？

    評価額が市場価格より低くなるケースはありますが、それだけで判断するのは避けたほうがよいと考えます。収益性や売却のしやすさ、修繕負担、家族の意向などを含めて検討する必要があります。評価方法そのものが見直されることもあり、たとえば居住用の分譲マンションは令和6年1月1日以後の相続等から新しい評価方法が適用されています。

    Q. 不動産を売るとき、所有期間はどのように数えますか？

    個人の土地・建物の譲渡では、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで、長期譲渡所得と短期譲渡所得に区分されます。実際の売却日ではなく、その年の1月1日が基準になる点に注意が必要です。

    Q. 相続した不動産を売って相続税を払うことはできますか？

    可能です。その場合、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却すれば、一定の相続税額を取得費に加算できる特例があります。ただし、相続税の納付期限は申告期限と同じく10か月以内のため、売却に時間がかかる場合の資金手当てもあわせて検討が必要です。

    Q. 購入・保有・売却を一体で考えるには、どこから始めればよいですか？

    まず、現在持っている不動産の一覧を作ることから始めるのが現実的です。物件ごとに、名義、取得時期と取得費、借入れの残高、賃料などの収益、固定資産税評価額を並べるだけでも、どの物件が収益を生み、どの物件が相続や売却の局面で論点になりそうかが見えてきます。

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    参考資料・出典

    公的資料・一次情報

  • 不動産は個人と法人のどちらで保有するか｜税率だけでなく収益・管理・承継で比べる

    不動産は個人と法人のどちらで保有するか｜税率だけでなく収益・管理・承継で比べる

    賃貸不動産が増えてくると、「個人で持ち続けるべきか、法人で持つべきか」という問いに行き当たります。よく聞かれるのは「所得が多いなら法人のほうが税金が安い」という説明ですが、それは比較の一部にすぎません。

    結論から言えば、個人保有と法人保有の選択は、税負担・手元資金の使い道・管理の負担・承継のしかた・移行にかかるコストの5つの軸で比べて判断するのが基本です。そして、どちらが合うかは、オーナーの所得水準や家族構成、不動産を将来どうしたいかによって変わります。この記事では、両者の違いを整理したうえで、自分の状況に当てはめて考えるための視点を解説します。

    個人保有と法人保有の基本的な違い

    まず、個人で持つ場合と法人で持つ場合の主な違いを整理します。

    項目個人で保有法人で保有
    賃料収入にかかる税金不動産所得として、他の所得と合わせて所得税・住民税（所得税は5%〜45%の累進税率）法人の所得として法人税等（中小法人には所得の一定部分に軽減税率あり）
    収益の帰属オーナー個人法人。個人が受け取るには役員報酬や配当などの形をとる
    売却したとき譲渡所得として分離課税（所有期間5年超かどうかで長期・短期に区分）売却損益は法人のその他の損益と合わせて課税
    相続のとき不動産そのものが相続財産になり、土地は路線価等、建物は固定資産税評価額で評価相続財産になるのは法人の株式。取引相場のない株式として評価
    運営の手間と費用確定申告が中心法人の設立、会計・決算、法人税等の申告などが必要

    （所得税の税率は国税庁 No.2260、法人税の税率は No.5759、譲渡所得の区分は No.3202、不動産の評価は No.4602、株式の評価は No.4638 による）

    この表から分かるのは、個人と法人では「税金の計算方法」だけでなく、「お金の流れ」と「相続で引き継ぐものの形」が根本的に違うということです。

    比較の軸1：税負担

    個人の所得税は、所得が増えるほど税率が上がる累進税率で、課税所得に応じて5%から45%までの7段階に分かれています（国税庁 No.2260）。これに住民税が加わります。一方、法人税は所得に対して一定の税率を乗じる仕組みで、中小法人には所得の一定部分について軽減税率が設けられています（国税庁 No.5759）。

    このため、オーナーの給与や事業の所得がすでに高く、不動産所得がさらに上乗せされている場合には、法人で持つほうが全体の税負担が抑えられる可能性があります。反対に、所得がそれほど高くない場合は、法人の運営費用を上回るほどの差が生じないこともあります。

    ただし、ここでの比較は「法人の段階」の税金だけでは不十分です。法人に残った利益を個人が使うためには、役員報酬や配当として受け取る必要があり、その段階で個人にも課税されます。法人と個人を合わせた全体の税負担で比べることが大切です。

    比較の軸2：手元資金と使い道

    個人で保有すれば、賃料から税金や経費を差し引いた残りは、そのままオーナー個人の資金になります。生活費や他の投資に自由に使えるのが利点です。

    法人で保有すると、利益は法人の中にたまります。次の物件の取得資金や修繕の積立てとして法人内で使うには向いていますが、オーナー個人が自由に使えるお金ではありません。個人に移すには、役員報酬や配当、法人からの借入れなどの形をとることになり、それぞれに税務上の扱いがあります。

    また、法人では、家族を役員にして実際の業務に応じた報酬を支払うことで、収益を家族に分けるという考え方もあります。ただし、報酬は業務の実態に見合ったものである必要があり、形式だけの役員就任では認められないことがあります。

    「不動産の収益を何に使いたいか」——生活資金なのか、再投資なのか、次世代への資産形成なのか——によって、適した保有形態は変わります。

    比較の軸3：管理と運営の負担

    法人で不動産を保有すると、次のような手間と費用が継続的に発生します。

    • 法人の設立手続きと費用
    • 帳簿の作成、決算、法人税等の申告
    • 役員の任期管理や株主総会など、会社としての手続き
    • 法人と個人の資金を明確に分けて管理すること

    個人の確定申告に比べて、管理の負担は確実に増えます。この負担を「法人化で得られる効果」と比べて、なお見合うかどうかを確認する必要があります。法人と個人の間の資金の貸し借りや、事業会社との資金のやり取りが生じる場合は、その整理も欠かせません。

    一方で、法人で保有することで、不動産の管理を個人の判断から会社の意思決定へと移せるという面もあります。オーナーの判断能力が低下したときにも、役員体制が整っていれば会社として運営を続けやすくなります。

    比較の軸4：承継のしかた

    相続の場面では、個人保有と法人保有の違いが特に大きく表れます。

    個人保有の場合は、不動産そのものが相続財産になります。土地は路線価方式または倍率方式、建物は固定資産税評価額で評価されます（国税庁 No.4602）。複数の不動産を複数の相続人で分ける必要があり、分けにくい場合には共有になりやすいという課題があります。

    法人保有の場合は、相続財産になるのは法人の株式です。株式は不動産より分けやすく、生前に少しずつ後継者へ移すこともできます。また、不動産そのものを共有にしなくても、株式の持ち方で家族の持分を表現できます。株式の評価は、取引相場のない株式として、会社の規模や株主の立場に応じて類似業種比準方式・純資産価額方式・配当還元方式などにより行われます（国税庁 No.4638）。不動産を多く持つ会社の場合、評価方法に特別な取扱いがあることにも注意が必要です。たとえば純資産価額方式による計算では、会社が課税時期前3年以内に取得・新築した土地や建物は、路線価等による評価ではなく通常の取引価額で評価するとされています（財産評価基本通達185）。国税庁が公表した貸付用不動産の評価に関する通達案でも、この純資産価額の計算における土地や建物には、課税時期前5年以内に取得した貸付用不動産の評価の定めは適用しないとされています。なお、取引相場のない株式の評価方法は国税庁が2026年4月から有識者会議で見直しを検討しており、法人が取得した貸付用不動産や3年以内に取得した不動産の取扱いも検討事項に挙げられています。通達改正の内容や適用時期は本記事の確認時点（2026年10月）では示されていないため、今後の改正に注意が必要です。

    ただし、株式に分けやすいということは、議決権が分散しやすいということでもあります。誰が会社の意思決定を担うのか、株式を誰にどれだけ持たせるのかを、承継の設計として考えておく必要があります。

    比較の軸5：移行にかかるコスト

    すでに個人で持っている不動産を法人に移す場合と、これから購入する不動産を最初から法人で取得する場合とでは、検討すべき内容が大きく異なります。

    既存の不動産を個人から法人へ移すと、税務上は個人から法人への売却（または贈与など）になります。このとき次のような論点が生じます。

    • 個人側で、売却益に対する譲渡所得の課税が生じる可能性
    • 不動産の名義変更に伴う登記などの費用や、取得に伴う税金
    • 時価を基準とした価格設定。時価と大きく異なる価格での取引は、個人と法人の双方に想定外の課税関係を生じることがある（たとえば個人が法人へ時価の2分の1未満の価額で譲渡すると、時価で譲渡したものとみなして譲渡所得が計算されます。所得税法59条1項2号、同法施行令169条）
    • 法人側の取得資金と、借入れの組み直し

    新たに購入する不動産であれば、これらの移行コストはかかりません。そのため、「既存の不動産をどうするか」と「今後の購入をどうするか」を分けて考えることが現実的です。個人保有の不動産を法人へ移す前に比べるべき点は、関連記事「個人保有の不動産を法人へ移す前の比較」で詳しく解説しています。

    自分の状況に当てはめるための目安

    5つの軸を踏まえると、次のような傾向が考えられます。あくまで検討の出発点としての目安です。

    状況検討の方向性
    給与・事業所得が高く、不動産所得も大きい法人保有を比較の候補に入れる価値がある
    不動産の収益を主に生活資金として使いたい個人保有のほうがお金の流れが単純
    今後も物件を買い増していく方針新規取得分から法人で持つ形を検討しやすい
    相続人が複数で、不動産の分け方が難しい株式で持つことによる分けやすさを検討する価値がある
    物件が少なく、管理の手間を増やしたくない個人保有のままのほうが負担は小さい

    ※実際の判断には、所得の見通し、借入れの状況、家族構成、物件ごとの事情などを踏まえた試算が必要です。

    また、個人か法人かは「すべてをどちらか一方に寄せる」二択ではありません。物件ごとに保有主体を分けたり、土地と建物で所有者を分けたりする形もあります。ただし、土地と建物の所有者が異なる場合は、地代の設定や借地権の取扱いなど、別の税務上の論点が生じるため、慎重な検討が必要です。

    実務上注意したいポイント

    • 株主を誰にするかを最初に決める：法人を設立するときの株主構成は、そのまま将来の承継の出発点になります。後から株式を移すと、評価額によっては贈与税などがかかることがあります。
    • 法人と個人のお金を混ぜない：法人の預金と個人の預金を明確に分け、貸し借りがあれば記録を残します。資金の流れが曖昧だと、税務上も承継の場面でも問題になりやすくなります。
    • 借入れと保証を確認する：法人で借入れをする場合、オーナー個人が連帯保証を求められることがあります。承継の際には保証の引継ぎも論点になります。
    • いつ設立するかを考える：法人化の効果が出やすい所得水準や物件数は、オーナーごとに異なります。資産管理会社の設立を検討するタイミングについては、関連記事「資産管理会社の設立を検討するタイミング」で整理しています。

    AEGISの視点

    「個人と法人、どちらが得か」という問いは、税金の比較として語られることがほとんどです。しかしAEGISは、この問いを「誰が、どのような形で、この不動産を持ち続けるのか」という所有の設計の問題として捉えています。

    法人で持つことは、税率の選択であると同時に、収益の流れを変え、意思決定の主体を変え、相続で引き継ぐものの形を変えることでもあります。税負担が軽くなっても、オーナーが自由に使える資金が減ったり、株式の分散で将来の意思決定が難しくなったりすれば、その選択は家族全体にとって最適とは言えません。

    AEGISでは、所有形態を税務だけでなく収益・管理・承継まで含めて設計する考え方を「Property Ownership Design（不動産所有設計）」と呼んでいます。個人・法人・資産管理会社といった選択肢を、オーナーの事業や金融資産、家族の状況と合わせて一つの全体像の中で比べることが、後から組み直さなくてよい判断につながると考えています。不動産の購入から承継までを通して所有形態を考える全体像は、関連記事「不動産の購入・保有・売却を一体で考える」で解説しています。

    不動産は、個人で持つか法人で持つか、土地と建物を同じ人が持つか分けて持つか、地代をどう設定するかといった保有形態によって、毎年のキャッシュフローも相続のときの評価も大きく変わります。そのため、持ち方の検証は購入時はもちろん、取得後も収入や家族の状況、制度の変化に合わせて行い、必要に応じて見直すことが大切です。すでに保有している不動産の持ち方を変えると、登録免許税や不動産取得税といった流通税、譲渡する側の所得税、建物の譲渡にかかる消費税などの移転コストが生じます。それでも将来にわたるメリットが移転コストを上回るなら、移転も検討に値します。一方、取得時に持ち方を決めておけばこうした移転コストをかけずに済むため、取得時の検証は特に重要です。AEGISでは、この持ち方の比較を物件の購入前から行い、取得後の見直しまで見通すサービスとして、POD（Property Ownership Design：不動産の持ち方の設計）を提供しています。

    不動産の所有形態と税務に関わる論点については、アイジス税理士法人の専門領域でもAEGISの考え方を紹介しています。

    まとめ

    • 個人保有と法人保有は、税金の計算方法だけでなく、お金の流れと相続で引き継ぐものの形が根本的に異なります。
    • 比較は、税負担・手元資金の使い道・管理の負担・承継のしかた・移行コストの5つの軸で行うのが基本です。
    • 税負担は、法人の段階だけでなく、個人が資金を受け取る段階を含めた全体で比べる必要があります。
    • 既存の不動産を法人へ移す場合と、新たに法人で購入する場合とでは、検討すべき内容が大きく異なります。
    • 法人で持つ場合は、株主構成がそのまま承継の出発点になります。
    • 具体的にどちらが適しているかは、所得水準や家族構成、不動産の方針などの個別事情によって異なります。
    • 保有形態によってキャッシュフローと相続税評価は大きく変わるため、取得時はもちろん取得後も持ち方を点検し、移転コストを踏まえてもメリットが大きい場合は見直しを検討します。

    よくある質問

    Q. 所得がいくら以上なら法人で持つほうが有利になりますか？

    一律の基準はありません。個人の所得税は累進税率で、法人税等とは計算の仕組みが異なるため、オーナーの他の所得、不動産所得の額、法人から個人へ資金を移す方法、法人の運営費用などを合わせて試算する必要があります。「法人の段階の税金」だけで比べないことが大切です。

    Q. 個人で持っている不動産を、あとから法人に移すことはできますか？

    可能ですが、税務上は個人から法人への売却などとして扱われ、個人側で譲渡所得の課税が生じる可能性や、登記などの費用、取得に伴う税金がかかります。時価を基準に取引する必要もあります。新たに購入する不動産を法人で取得する場合とは、検討の内容が大きく異なります。

    Q. 法人で持つと、相続税は必ず安くなりますか？

    必ず安くなるとは言えません。法人で持つ場合、相続財産になるのは法人の株式で、その評価は会社の規模や資産の内容によって異なります。不動産を多く持つ会社には評価方法に特別な取扱いもあります。相続税の額だけでなく、株式の分けやすさや議決権の集め方といった承継のしやすさも含めて比べることが重要です。

    Q. 家族を法人の役員にすれば、収益を家族に分けられますか？

    家族が実際に業務に携わり、その内容に見合った報酬であれば、役員報酬として支払うことは考えられます。ただし、業務の実態がないまま報酬を支払うと、税務上認められない可能性があります。報酬の額は、役割と業務の内容に照らして決める必要があります。

    Q. 物件ごとに個人と法人で持ち分けてもよいのですか？

    可能です。たとえば既存の物件は個人のまま持ち、今後の購入分は法人で取得するといった形は、移行コストを抑えながら法人保有を始める方法の一つです。ただし、土地と建物で所有者を分ける場合などは、地代や借地権の取扱いといった別の論点が生じるため、慎重な検討が必要です。

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    参考資料・出典

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  • 空き家や自宅を民泊に使うときの税金｜所得区分・小規模宅地等の特例・管理委託で確認したいこと

    空き家や自宅を民泊に使うときの税金｜所得区分・小規模宅地等の特例・管理委託で確認したいこと

    空き家や自宅の一部を民泊に使うと、所得税では原則として「雑所得」として扱われ、通常の賃貸（不動産所得）とは別のルールになります。また、民泊に使った土地や建物は、相続税の小規模宅地等の特例や、相続した空き家を売るときの特例の対象から外れたり、判断が難しくなったりすることがあります。

    インバウンド需要の回復で民泊への関心は高まっていますが、近隣とのトラブルや自治体の規制も話題になっています。収入の見込みだけで始めるのではなく、どの制度で営業するか、所得がどう区分されるか、将来の相続や売却に何が起きるかを先に確認しておくことが大切です。この記事では、その3点を順に整理します。

    民泊を営む3つの制度

    日本で民泊を営む方法は、大きく次の3つに分かれます（観光庁「民泊制度ポータルサイト」）。

    制度手続営業日数主な特徴
    住宅宿泊事業（いわゆる民泊新法）都道府県知事等への届出1年間で180日以内「住宅」であることが前提。家主不在時は管理業者への委託が必要
    旅館業（簡易宿所営業など）都道府県知事等の許可日数の上限なし宿泊施設としての基準を満たす必要があり、建築・消防の要件も確認が必要
    国家戦略特区の民泊（特区民泊）特区の自治体での認定区域・条例による実施できる区域が限られる

    ※AEGISが各制度の公表資料をもとに整理したものです。具体的な要件は自治体ごとの条例等で異なります。

    住宅宿泊事業法は平成30年6月15日に施行されました。届出で営業できる一方、事業者には宿泊者の衛生・安全の確保、外国語による案内、宿泊者名簿の備付け、騒音防止などの説明、苦情への対応、標識の掲示、宿泊日数の定期報告といった義務が課されています（同法5条〜10条・13条・14条）。

    さらに、家主が不在になる形で営業する場合や、一定の居室数を超える場合には、国土交通大臣の登録を受けた住宅宿泊管理業者に管理業務を委託しなければなりません（同法11条）。空き家を民泊にするケースは、ほぼこれに当たると考えておくとよいでしょう。

    また、都道府県等は、生活環境の悪化を防ぐために条例で区域と期間を定めて営業を制限できます（同法18条）。マンションの場合は、管理規約で民泊が禁止されていないかの確認も欠かせません。国土交通省の標準管理規約には、住宅宿泊事業を認めるか認めないかを規約で明確にする考え方が示されています。

    民泊の所得は何所得になるか

    国税庁は、住宅宿泊事業法の施行に合わせて「住宅宿泊事業法に規定する住宅宿泊事業により生じる所得の課税関係等について（情報）」（平成30年6月13日）を公表しています。そこでは、所得区分について次の考え方が示されています。

    • 原則は雑所得：宿泊者の安全確保やサービスの提供が求められ、受け取る対価には部屋の使用料のほか寝具・清掃・光熱費・案内などの役務の対価も含まれるため、一般的な不動産の貸付けとは性質が異なる、という理由です。
    • 一時的な利用は不動産所得に含めてよい：賃貸物件の入居者が退去し、次の入居者が決まるまでの間に一時的に民泊を行った場合です。
    • 事業として行っていることが明らかなら事業所得：もっぱら民泊の収入で生計を立てているような場合です。

    雑所得になると、青色申告特別控除は使えず、損失が出ても給与所得などと損益通算できません。民泊を「不動産投資の延長」と考えて収支計画を立てると、税引き後の手取りが想定と違うことがあります。

    必要経費の考え方

    自宅の一部を使う場合は、生活と業務が混ざる費用を分ける必要があります。国税庁の資料では、仲介サイトへの手数料や管理業者への委託費のように民泊だけのための支出は全額を、水道光熱費・固定資産税・減価償却費・借入金の利子のように生活と共通する支出は、床面積の割合や宿泊日数などの合理的な基準で按分して必要経費にする考え方が示されています。また、生計を一にする親族に支払う家賃などは必要経費になりません。

    自宅を業務用に転用した部分の減価償却は、それまでの期間を生活用として償却したものとして未償却残高を計算するため、築年数の古い家屋では計上できる額が小さくなることがあります。

    管理を任せる場合の注意

    運営をすべて事業者に任せる場合、その所得が誰の所得で、何所得になるかは契約の形によって変わり得ます。オーナーが住宅宿泊事業者として届出をし、運営業務だけを委託して収支の最終的な責任を負うのであれば、民泊の所得として扱う考え方が基本になります。一方、事業者が自ら住宅宿泊事業者となり、オーナーは建物を事業者に貸して賃料を受け取るだけであれば、オーナーの所得は建物の貸付けによる不動産所得と整理できる可能性があります。「誰が届出をしているか」「収支のリスクを誰が負うか」を契約書で確認しておくことが出発点です。

    相続・売却の特例への影響

    民泊は、所得税だけでなく、相続税や譲渡所得の特例にも影響します。とくに見落とされやすいのが次の3点です。

    1. 小規模宅地等の特例の区分

    小規模宅地等の特例では、相続開始直前の土地の使い方によって、減額の区分が決まります（租税特別措置法69条の4、国税庁タックスアンサーNo.4124）。

    • 貸付事業用宅地等（200㎡まで50%減額）：対象は不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業と、事業と称するに至らない不動産の貸付けその他これに類する行為（準事業）です。
    • 特定事業用宅地等（400㎡まで80%減額）：対象は貸付事業「以外」の事業です。相続開始前3年以内に新たに事業に使い始めた宅地は、一定の規模以上の事業を除いて対象外になります。
    • 特定居住用宅地等（330㎡まで80%減額）：被相続人などが住んでいた部分が対象です。

    民泊の所得が「一般的な不動産の貸付けとは異なる」と整理されていることを踏まえると、民泊に使っていた部分をどの区分に当てはめるかは単純ではありません。事業として営まれていれば特定事業用宅地等の検討余地がある一方、雑所得の規模にとどまる民泊がどの区分に当たるかについて、課税当局が明確に示した見解は確認できませんでした。民泊を始める前の段階で、相続税の試算に「特例が使えない場合」も含めておくのが安全です。

    2. 自宅の一部を民泊にした場合

    自宅の一部を民泊にすると、その部分は「居住の用」から外れると考えられます。特定居住用宅地等の特例は居住部分について適用されるため、民泊部分の割合が大きいほど、80%減額の対象が狭まる可能性があります。

    老人ホームに入った親の自宅を、空いている間に民泊として使う場合も注意が必要です。入居後の自宅に特例を認める取扱いには、「居住しなくなった後に事業の用などに使われた場合を除く」という条件があるためです（国税庁タックスアンサーNo.4124）。

    3. 相続した空き家を売る特例

    相続した実家を売るときの「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（最高3,000万円の特別控除。相続人が3人以上の場合は2,000万円）は、令和9年12月31日までの譲渡が対象です。この特例は、相続の時から譲渡の時まで、事業・貸付け・居住の用に使われていないことが要件の一つです（国税庁タックスアンサーNo.3306）。売却を視野に入れている空き家を「売れるまでの間だけ民泊に」と考えると、この特例が使えなくなるおそれがあります。

    想定所得税の扱い（原則）相続・売却で確認したいこと
    自宅の空き部屋で家主同居型の民泊雑所得民泊部分は居住用の特例から外れる可能性
    相続した空き家で家主不在型の民泊雑所得（事業と明らかなら事業所得）空き家の3,000万円控除が使えなくなる可能性
    賃貸物件の空室期間だけ民泊不動産所得に含めてよい貸付事業の継続性と区分の整理
    事業者に建物を貸し、事業者が民泊を運営契約次第で不動産所得届出者・リスク負担者・賃料の決め方

    ※AEGISが国税庁の資料をもとに整理した目安です。実際の扱いは契約内容や事業の実態で判断されます。

    消費税・住宅ローン控除への影響

    国税庁の資料によれば、民泊の宿泊料は消費税の課税対象です。基準期間の課税売上高などで納税義務の有無が判定されるため、他に課税売上げがある方は合算して確認が必要です。

    住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）は、民泊に使う家屋でも、生活用の部分が床面積の2分の1以上であることなどを条件に、生活用部分の割合に応じて計算する考え方が示されています。自宅で民泊を始める際は、控除額への影響も見込んでおきましょう。

    AEGISの視点

    民泊は「住宅を宿泊サービスに使う事業」です。家賃を受け取る賃貸とは、税務上の性格も、オーナーが負う責任も異なります。AEGISは、民泊を検討する際に「収益」だけでなく「その不動産を将来どうするか」から逆算することが大切だと考えています。

    たとえば、数年以内に売却する予定の空き家であれば、民泊の収入よりも、売却時の特別控除を失う影響のほうが大きいことがあります。反対に、長く持ち続けて地域の宿泊需要に応える事業にするのであれば、雑所得の規模ではなく事業として体制を整え、管理会社との契約、会計、許認可の承継まで含めて設計する価値があります。

    民泊のように個人の名義で始めやすい事業は、相続が起きたときに「誰が届出や契約を引き継ぐのか」が曖昧になりがちです。不動産の収支管理と、事業としての継続・承継の準備を一つにつなげておくことが、家族の負担を軽くします。

    土地や建物の活用方法の比べ方は、関連記事「土地は『貸す・活用する・売却する』のどれを選ぶか」で、相続した実家の選択肢は「相続した実家が空き家になったときの選択肢」で解説しています。

    事業として民泊を始める場合の収支や体制の考え方は「土地活用を事業化するときの検討事項」、相続人ごとの特例の違いは「小規模宅地等の特例は誰が取得するかで変わる」もあわせてご覧ください。

    不動産と相続の税務の論点については、アイジス税理士法人の専門領域でもAEGISの考え方を紹介しています。

    まとめ

    • 民泊は、住宅宿泊事業（届出・年180日以内）、旅館業（許可）、特区民泊のいずれかの制度で営みます。家主不在型は管理業者への委託が必要です。
    • 民泊の所得は原則として雑所得です。賃貸の空室期間の一時的な利用は不動産所得、事業として明らかな場合は事業所得になります。
    • 生活と共通する費用は、床面積や日数で按分して必要経費にします。
    • 民泊に使った部分は、小規模宅地等の特例の区分判断が難しくなり、居住用の特例や空き家の3,000万円控除が使えなくなる可能性があります。
    • 管理を任せる場合は、届出者と収支のリスクを負う人を契約で明確にしておきましょう。

    よくある質問

    Q. 民泊の収入が少額でも確定申告は必要ですか？

    給与所得者で、給与以外の所得が年20万円以下であるなど一定の場合は、所得税の確定申告が不要になることがあります。ただし、住民税の申告は別に必要になる場合があり、他の所得との合計で判断が変わるため、民泊以外の副収入も含めて確認してください。

    Q. 民泊の赤字を給与所得と相殺できますか？

    民泊の所得が雑所得に当たる場合、赤字が出ても給与所得など他の所得と損益通算することはできません。事業所得に当たると判断される規模・実態で営んでいる場合は扱いが異なりますが、その判断は収入の規模だけでなく、営業の継続性や体制などの実態で行われます。

    Q. 親名義の家で子が民泊を営む場合、所得は誰のものですか？

    一般に、民泊の届出・宿泊者の受入れ・備品の用意・収入の受取りなど、事業を実際に主宰しているのが誰かで判断します。建物の名義が親でも、子が主宰していれば子の所得と整理される考え方があります。その場合、親に家賃を支払うかどうかで、相続時の土地の評価や特例の区分も変わり得る点に注意が必要です。

    Q. 民泊をやめれば、小規模宅地等の特例は使えるようになりますか？

    特例は「相続開始の直前」の利用状況で判断するのが原則です。民泊をやめて居住や賃貸に戻した場合、その時点の使い方で判定されますが、貸付事業用や事業用には「相続開始前3年以内に新たに使い始めたもの」を除く定めがあります（貸付事業用は、3年を超えて事業的規模の貸付けを続けていれば例外あり）。やめる時期と次の使い方を、相続の見通しとあわせて検討してください。

    Q. マンションの一室でも民泊はできますか？

    住宅宿泊事業法の要件を満たせば届出は可能ですが、管理規約で住宅宿泊事業が禁止されている場合は営業できません。また、自治体の条例で区域や期間が制限されていることもあります。届出の前に、管理規約と条例の両方を確認してください。

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    参考資料・出典

    公的資料・一次情報

    書籍

    • 『令和8年度版 マンション管理の知識』公益財団法人マンション管理センター 編著、住宅新報出版、第4編第3章第3節（住宅宿泊事業法の施行と管理組合）
    • 『管理組合・理事のための マンション管理実務必携〔第2版〕』マンション維持管理支援・専門家ネットワーク 編、民事法研究会、第6章（住宅宿泊事業法の制定・施行）
  • 駐車場経営の税金と相続｜月極・コインパーキング・一括貸しで所得区分・消費税・相続税評価はどう変わるか

    駐車場経営の税金と相続｜月極・コインパーキング・一括貸しで所得区分・消費税・相続税評価はどう変わるか

    駐車場経営は、建物を建てずに始められ、やめるときも土地が戻りやすい活用方法です。その一方で、相続税の評価はほとんど下がらず、小規模宅地等の特例も「舗装などの構築物があるか」で使えるかどうかが分かれます。また、同じ駐車場でも、自分で月極駐車場を経営するのか、コインパーキング事業者に土地を一括で貸すのかによって、所得の区分・消費税・相続税評価の扱いが変わります。

    この記事では、駐車場経営の代表的な3つの形を比べながら、税金と相続で何が変わるのか、そして「次の活用までのつなぎ」として駐車場を選ぶときに何を考えるべきかを整理します。

    駐車場経営の3つの形

    駐車場経営は、オーナーが何を提供し、誰が利用者と契約するかで、大きく次の3つに分かれます。

    形利用者と契約する人オーナーの収入設備の負担
    ① 月極駐車場を自ら経営オーナー利用者からの駐車料オーナー（舗装・区画・照明など）
    ② 時間貸し駐車場を自ら経営オーナー利用者からの料金オーナー（精算機・ゲートなど）
    ③ 事業者への一括貸し事業者事業者からの地代事業者が設備を設置する例が多い

    ※AEGISが一般的な契約形態をもとに整理したものです。実際の契約内容によって扱いが変わります。

    ①②はオーナー自身が「駐車場業」を営む形、③は土地を事業者に貸す形です。この違いが、以下の税務上の扱いの違いにつながります。

    所得税：不動産所得か、事業所得・雑所得か

    有料駐車場の所得は、オーナーが自己の責任で他人の車を保管しているかどうかで区分されます（所得税基本通達27-2）。

    • 車を保管する責任を負わない場合（月極で区画を使わせるだけ、など）：不動産所得
    • 保管の責任を負う場合（管理人を置いて車両を預かる形態など）：事業所得または雑所得

    一般的な月極駐車場や、事業者への一括貸しは不動産所得になることが多いでしょう。不動産所得であれば、アパートなどの賃貸と合わせて所得を計算します。舗装費用やフェンス、精算機などは構築物・器具備品として減価償却の対象になり、取得価額が一度に経費になるわけではない点に注意が必要です。

    消費税：駐車場は「土地の貸付け」とは限らない

    消費税では、土地の貸付けは原則として非課税です。ただし、駐車場など施設の利用に伴って土地が使われる場合は、非課税の土地の貸付けに当たりません（国税庁タックスアンサーNo.6201、消費税法基本通達6-1-5）。

    • 舗装・区画・フェンスなど駐車場としての整備をしたうえで貸す月極駐車場や時間貸し駐車場：駐車場という施設の貸付けとして課税
    • 駐車場としての整備をせず、車両の管理もしないで更地のまま使わせる場合：土地の貸付けとして非課税

    事業者に一括貸しする場合は、オーナーが整備した土地を貸すのか、更地を貸して事業者が自ら舗装や精算機を設けるのかで、地代の扱いが分かれ得ます。課税売上げが増えると、消費税の納税義務やインボイスへの対応も検討が必要になるため、契約前に「誰が、何を設置するか」を整理しておきましょう。

    相続税評価：駐車場は「自用地」評価が基本

    自ら経営する月極駐車場

    土地の所有者が自ら月極駐車場などを経営している場合、その土地は自用地としての価額で評価し、利用者の権利（賃借権）を差し引くことはできません（国税庁タックスアンサーNo.4627）。駐車場の利用契約は車を保管する契約であり、土地そのものを利用させる賃貸借とは性質が異なるため、利用者の権利は土地に及ばないと考えられているからです。契約期間の長短によってもこの扱いは変わりません。

    なお、地目は登記上の地目にかかわらず現況で判定され、駐車場は一般に雑種地に当たります。ただし、市街地にある宅地と変わらない状態の駐車場は、宅地と同じように路線価などを基に評価されます。

    事業者に一括で貸している土地

    事業者に土地を貸し、事業者が駐車場を経営している場合は、土地の賃貸借として、自用地としての価額から賃借権の価額を差し引いて評価します（財産評価基本通達86・87、国税庁質疑応答事例「雑種地の賃借権の評価」）。

    賃借権の価額は、賃借権の登記がある、権利金などの一時金を受け取っている、堅固な構築物の所有を目的とする、といった「地上権に準ずる」ものかどうかで計算方法が異なります。アスファルト舗装は撤去が容易なため、一般に堅固な構築物とはされにくく、その場合の控除額は残存期間に応じた小さな割合にとどまります。また、賃貸借期間が1年以下で更新が見込まれないものなどは、賃借権を評価せず自用地として評価します（国税庁質疑応答事例「臨時的な使用に係る賃借権の評価」）。

    つまり、一括貸しにしても、評価額の下がり方はわずかだと考えておくのが現実的です。

    アパートに付属する駐車場

    アパートやマンションの敷地内・隣接地にある駐車場は、評価単位の判断が問題になります。入居者専用で建物と一体として使われている駐車場は、建物の敷地と一体で貸家建付地として評価できる場合がある一方、入居者以外にも貸している駐車場や、道路を隔てて離れている駐車場は、別の評価単位として自用地で評価されることがあります。国税不服審判所でも判断が争われてきた論点で、利用者の範囲や配置の実態が重視されます。

    小規模宅地等の特例：構築物の有無がポイント

    駐車場業は、小規模宅地等の特例の「貸付事業」に含まれます。要件を満たせば、貸付事業用宅地等として200㎡まで50%の減額を受けられる可能性があります（租税特別措置法69条の4、同法施行令40条の2、国税庁タックスアンサーNo.4124）。

    ただし、この特例の対象は「建物または構築物の敷地」として使われている宅地等に限られます。

    駐車場の状態小規模宅地等の特例（貸付事業用）
    土のまま・整備なしの青空駐車場構築物がないため、原則として対象外
    アスファルト舗装・区画線・フェンス等を設置構築物の敷地として対象になり得る
    事業者が舗装・設備を設置して一括借り構築物の敷地として対象になり得る（貸付けの実態を確認）

    ※AEGISが国税庁の資料をもとに整理した目安です。砂利敷きなど中間的な状態は、現況により判断が分かれます。

    あわせて、次の点も確認が必要です。

    • 相続開始前3年以内に新たに貸付けを始めた土地は、原則として対象外です（相続開始の日まで3年を超えて事業的規模の貸付けを続けていた場合の例外があります）。
    • 取得した親族が相続税の申告期限まで貸付けを引き継ぎ、土地を持ち続けることが必要です。
    • 自宅や事業用の土地にも特例を使う場合は、限度面積の調整計算があり、駐車場に50%減額を使うより、自宅に80%減額を使うほうが有利なこともあります。

    転用のしやすさと出口

    駐車場の大きな利点は、将来の選択肢を残しやすいことです。借地借家法の借地権は「建物の所有を目的とする」土地の賃借権などを指すため、駐車場として土地を貸す契約には、建物を建てる借地のような強い保護は及ばないのが一般的です。

    とはいえ、事業者への一括貸しには、契約期間・中途解約の予告期間・原状回復（舗装や設備の撤去）・違約金などの条項があります。相続や売却、建物の建築を数年以内に考えているなら、解約の条件が出口の時期と合っているかを確認しておくことが重要です。

    AEGISの視点

    駐車場は、収益・評価・転用のどれをとっても「大きく稼ぐ」「大きく評価を下げる」活用ではありません。AEGISは、駐車場を「時間を買う活用」と位置付けて検討することが大切だと考えています。

    たとえば、相続までの間に土地の使い方を決めきれないとき、売却の時期を見極めたいとき、隣地の取得や区画整理など周辺の状況が変わるのを待つとき。こうした場面で駐車場は、固定資産税などの保有コストを賄いながら、選択肢を閉じずにおける手段になります。

    一方で、相続税の負担が大きく、納税資金の準備が課題であれば、駐車場のままにしておくこと自体がリスクになる場合もあります。評価がほとんど下がらない土地を、どの相続人が、どの特例と組み合わせて引き継ぐのか。駐車場経営の判断は、土地単体ではなく、資産全体と承継の計画の中で行うべきものです。

    土地の活用方法の比べ方は、関連記事「土地は『貸す・活用する・売却する』のどれを選ぶか」で、評価だけで判断しない考え方は「土地活用を相続税評価だけで判断しないために」で解説しています。

    相続人ごとの特例の違いは「小規模宅地等の特例は誰が取得するかで変わる」、事業者との契約条項の読み方は「事業者に建物を貸す土地活用の契約で確認したいこと」もあわせてご覧ください。

    土地の評価や不動産の相続に関わる論点については、アイジス税理士法人の専門領域でもAEGISの考え方を紹介しています。

    まとめ

    • 駐車場経営は、自ら経営する月極・時間貸しと、事業者への一括貸しで、税務の扱いが異なります。
    • 所得税は、車の保管責任を負わなければ不動産所得、負えば事業所得または雑所得です。
    • 消費税は、駐車場として整備した土地の利用は課税、整備のない更地の貸付けは非課税が原則です。
    • 自ら経営する駐車場は自用地評価です。一括貸しは賃借権を差し引けますが、下がり方はわずかです。
    • 小規模宅地等の特例（200㎡まで50%減額）は、舗装などの構築物がある駐車場が対象で、3年以内の新規貸付けなどの制限があります（3年を超えて事業的規模の貸付けを続けていれば例外あり）。
    • 駐車場は「選択肢を残す活用」です。契約の解約条件と、相続・売却の時期を合わせて考えましょう。

    よくある質問

    Q. 青空駐車場をアスファルト舗装すれば、小規模宅地等の特例を使えますか？

    舗装などの構築物があれば、構築物の敷地として特例の対象になり得ます。ただし、相続開始前3年以内に新たに貸付事業に使い始めた土地は原則として対象外となるため（相続開始の日まで3年を超えて事業的規模の貸付け〔特定貸付事業〕を続けていた場合を除く）、舗装をきっかけに新たに駐車場経営を始めた場合は、時期の要件にも注意が必要です。舗装費用と特例による減額効果、収益の見込みを比べて判断してください。

    Q. 一括貸しにすると、自分で経営するより相続税は下がりますか？

    一括貸しでは賃借権を差し引けるため評価額はわずかに下がりますが、賃借権の割合は小さく、大きな差にはなりにくいのが一般的です。賃貸借期間が1年以下で更新が見込まれない契約などでは、賃借権を差し引けないこともあります。相続税だけでなく、収入の安定性や管理の手間で比べるのが現実的です。

    Q. 駐車場収入にも消費税がかかりますか？

    舗装や区画などを整備して駐車場として使わせる場合は、消費税の課税対象になります。課税売上高が一定額を超えると納税義務が生じるため、アパートなど他の事業の課税売上げとあわせて確認してください。整備をしない更地を貸す場合は、土地の貸付けとして非課税になるのが原則です。

    Q. アパートの入居者用駐車場は、アパートの敷地と一緒に評価できますか？

    入居者専用で、建物と一体として利用されている駐車場であれば、建物の敷地と一体で貸家建付地として評価できる場合があります。入居者以外の利用者がいる、道路で隔てられているなどの事情があると、別の評価単位として自用地で評価されることがあるため、利用の実態を確認しておくことが大切です。

    Q. 駐車場をやめて建物を建てたいとき、契約上の注意点はありますか？

    自ら経営する月極駐車場であれば、利用者との契約に定めた予告期間で解約するのが一般的です。事業者への一括貸しでは、中途解約の可否や予告期間、違約金、設備の撤去費用の負担などが契約で定められているため、建築計画の時期から逆算して確認しておく必要があります。

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    • 事業型不動産活用：保有不動産に合う事業を判定し、事業モデルの選定・開業・運営を支援します（AEGIS SOCIAL IMPACT）。

    参考資料・出典

    公的資料・一次情報

    書籍

    • 『令和6年版 土地評価の実務』小野徹 編、大蔵財務協会、第7章（雑種地及び雑種地の上に存する権利）、P.453-472
    • 『難解事例から探る 財産評価のキーポイント』笹岡宏保 著、ぎょうせい、CASE26（賃貸マンションに隣接する入居者専用駐車場の評価単位）
  • 古い店舗・倉庫を改修して事業に使う｜用途変更の手続・建物の安全性・改修費の税務を先に確認する

    古い店舗・倉庫を改修して事業に使う｜用途変更の手続・建物の安全性・改修費の税務を先に確認する

    シャッターを閉めたままの店舗や、使わなくなった倉庫。取り壊して建て替えるには費用がかかり、かといってそのままでは固定資産税だけがかかり続けます。こうした建物を改修し、カフェや教室、工房、地域の交流拠点などとして使い直す活用は、初期投資を抑えながら土地と建物に新しい役割を与える方法として関心が高まっています。

    結論から言えば、古い店舗・倉庫を改修して事業に使うときは、工事の見積りより先に「建物の履歴」「用途変更の手続」「安全性」の3点を確認し、そのうえで改修費の税務と事業の組み立てを検討することが大切です。建物の状態や書類によっては、思っていた用途に使えなかったり、改修費が想定を大きく上回ったりするためです。

    改修して使う（コンバージョン）とは

    既存の建物の構造を生かしながら、内装や設備を改修して、元とは異なる用途に使うことを、一般にコンバージョン（用途転換）と呼びます。店舗を飲食店や教室に、倉庫を工房やスタジオに、といった使い方がその例です。

    建替えと比べると、次のような違いがあります。

    比較の視点既存建物を改修して使う取り壊して建て替える
    初期投資抑えやすいが、建物の状態次第で増える大きいが、見積りの見通しは立てやすい
    開業までの期間比較的短い設計・確認・工事で長くなりやすい
    建物の制約既存の構造・規模・法令上の状態に縛られる現行の規制の範囲で自由に計画できる
    事業の試しやすさ小さく始め、様子を見ながら広げやすい事業の規模を先に決める必要がある
    建物の残り期間老朽化の程度により限られる長期の利用を前提にできる

    改修による活用は「小さく始めて、事業の手応えを確かめる」のに向いています。一方で、建物の状態や法令上の制約という「見えにくいリスク」を抱えている点に注意が必要です。

    確認1：建物の「履歴」を書類でたどる

    最初に確認したいのは、その建物が建築時から現在までどのような手続を経てきたかです。

    • 確認済証・検査済証：建築時に建築確認を受け、工事完了後の検査に合格したことを示す書類です。手元にない場合でも、自治体の建築指導担当の窓口で、確認や検査の記録（台帳記載事項証明書など）を確認できることがあります。
    • 建築計画概要書：建築確認の際に作成された建物の概要で、自治体で閲覧できる場合があります。
    • 登記と現況の一致：登記上の床面積や構造と、実際の建物が合っているかを確かめます。増築部分が未登記の場合、建築時の手続を経ていない可能性もあります。
    • 建築された時期：建築時期によって適用されていた耐震基準などが異なります。

    検査済証がない、増築の手続が不明といった建物では、用途変更の手続を進める前に、建物が当時の基準に適合していたかを調べ直す必要が出てくることがあります。この調査に時間と費用がかかる場合もあるため、事業の計画より先に書類を集めるのが現実的な順番です。

    確認2：用途変更の手続が必要か

    建築確認が必要になる場合

    建築基準法では、学校、病院、劇場、集会場、百貨店、旅館、共同住宅、倉庫など、法律の別表に掲げる用途の「特殊建築物」について、その用途に供する部分の床面積の合計が200平方メートルを超えるものを、建築確認の対象としています（第6条第1項第1号）。既存の建物の用途を変更して、その用途の床面積が200平方メートルを超える特殊建築物とする場合にも、確認の手続（いわゆる用途変更の確認申請）が必要になります（第87条。政令で定める類似の用途相互間の変更を除きます）。

    国土交通省によれば、平成30年の建築基準法改正により、既存建築ストックの活用を進める観点から、用途変更に伴って建築確認が必要となる規模の見直しが行われました（令和元年6月25日施行）。小規模な建物の用途変更では、確認の手続が不要となる場合が広がっています。

    ただし、確認の手続が不要であることと、法令の基準を満たさなくてよいことは別の話です。変更後の用途に求められる防火・避難などの基準を満たしているかは、手続の有無にかかわらず確認が必要です。具体的な要否と基準は、建築士や自治体の窓口で個別に確認してください。

    なお、現行の建築基準法（令和7年4月1日施行の改正後）では、2階建て以上または延べ面積200平方メートル超の建物などについて、用途を変えない場合でも、大規模の修繕や大規模の模様替をするときは建築確認が必要とされています（第6条第1項）。改修の範囲が大きい場合は、この点もあわせて確認が必要です。

    用途地域と区域の制限

    建物の用途は、都市計画の用途地域によっても制限されます。たとえば住居系の用途地域では、一定の規模を超える店舗や、作業場を伴う事業が認められないことがあります。また、市街化調整区域にある建物の用途を変更する場合は、別途の許可が必要になることがあります。その場所で、その事業ができるかを、建物の手続とは別に確認しておきます。

    確認3：建物の安全性と事業の基準

    用途が変わると、建物に求められる安全性の水準も変わります。

    • 耐震性：古い建物では、現在の耐震基準を満たしていないことがあります。特に昭和56年5月31日以前に新築の工事に着手した建物は、法令上「地震に対する安全性が明らかでない建築物」の要件とされています（建築物の耐震改修の促進に関する法律施行令3条）。多くの人が利用する事業に使う場合は、耐震診断と必要に応じた補強を検討します。
    • 防火・避難：飲食店や教室などは、倉庫や事務所と比べて、避難経路や内装の不燃化などの基準が厳しくなることがあります。
    • 消防用設備：用途によって必要な消防用設備が異なります。所轄の消防署への事前の相談が欠かせません。
    • 事業の許認可：飲食店の営業許可など、事業ごとの許認可や施設基準を満たす必要があります。
    • 設備の容量：給排水、電気容量、換気、空調などが、新しい用途に足りるかを確認します。

    これらの対応費用は、内装工事の見積りには含まれていないことがあります。「安全性と基準への適合にいくらかかるか」を先に見積もることで、改修か建替えかの判断がぶれにくくなります。

    確認4：改修費の税務（資本的支出と修繕費）

    改修にかかった費用は、税務上、その年の経費（修繕費）になるものと、建物の取得価額に加えて減価償却していくもの（資本的支出）に分かれます。

    国税庁によれば、固定資産の価値を高めたり耐久性を増したりする支出は資本的支出とされ、その例として「用途変更のための模様替え等改造又は改装に直接要した費用」が挙げられています（法人税基本通達7-8-1、個人の場合はタックスアンサーNo.1379）。店舗や倉庫を別の用途に使うための改修は、原則として資本的支出に当たると考えておく必要があります。

    一方、通常の維持管理や、壊れた部分を元に戻すための費用は修繕費とされます。また、形式的な基準として、次のような場合は修繕費として扱うことが認められています。

    • 一の修理・改良等の費用が20万円に満たない場合、またはおおむね3年以内の周期で行われる場合
    • 資本的支出か修繕費か明らかでない金額で、60万円に満たない場合、または前期末（個人は前年末）の取得価額のおおむね10%相当額以下である場合

    実務上は、用途変更の工事と、あわせて行う傷んだ部分の補修を一体の工事として発注することが多く、その区分が問題になります。用途変更を目的とした一連の工事の中で行われる補修は、用途変更の費用に含めて資本的支出と判断される可能性があります。見積書や請求書の段階で工事の内容を分けておくと、後の判断がしやすくなります。

    なお、改修にあたって撤去した既存の内装や設備の帳簿価額は、除却損として処理できる場合があります。いずれも具体的な判断は工事の内容によって異なるため、工事の発注前に税務の扱いを確認しておくと安心です。

    確認5：固定資産税と、事業用の資産

    固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に課される税金で、家屋は再建築価格を基準とする方法で評価され、土地と家屋は3年ごとに評価が見直されます（総務省）。大がかりな改修を行った場合、その内容によっては家屋の評価に影響することがあります。

    また、事業のために取り付けた設備や備品は、家屋とは別に、事業用の資産（償却資産）として固定資産税の申告の対象になることがあります。改修後の税負担も事業の収支に織り込んでおきましょう。

    事業との組み合わせ方：自分で使うか、貸すか

    改修した建物を事業に生かす形は、大きく二つです。

    • オーナー（またはオーナーの会社）が自ら事業を行う：改修の内容を事業に合わせて決められる一方、事業のリスクも負います。土地・建物を個人が持ち、事業は会社が担う形にする場合の論点は、関連記事「土地所有者と事業運営会社を分ける設計とは」で解説しています。

    • 改修して事業者に貸す：改修をオーナーが行うか、借りる事業者が内装を行うかによって、費用負担・賃料・退去時の原状回復の範囲が変わります。契約の前に、誰が何を負担し、退去時に何を残すかを取り決めます。

    どちらの場合も、事業が想定どおりに進まなかったときの出口を、改修前に考えておくことが大切です。撤退の条件と方法の決め方は、関連記事「土地活用の事業計画で撤退基準を決める」で整理しています。

    改修か、建替えか、売却か

    改修で進めるかどうかは、次のような順番で判断すると整理しやすくなります。

    確認の順番確認すること改修が難しいサイン
    1. 書類検査済証、建築計画概要書、登記と現況手続の履歴がたどれず、調査の負担が大きい
    2. 法令用途変更の手続、用途地域、区域の制限予定の用途が認められない
    3. 安全性耐震、防火・避難、消防、設備容量補強・設備更新の費用が建替えに近づく
    4. 収支改修費、税務、固定資産税を含む事業収支建物の残り期間内に投資を回収できない
    5. 承継土地・建物・事業を誰が引き継ぐか承継する家族が事業や建物の維持を望まない

    いずれかの段階で改修が難しいと分かれば、建替えや売却、更地での活用も含めて比較し直します。土地の活用方法全般の比較は、関連記事「土地を貸す以外の活用方法とは」が参考になります。

    AEGISの視点

    使われなくなった店舗や倉庫は、多くの場合「負担」として語られます。しかしAEGISは、既存の建物を「事業を小さく試せる場」として捉え直すことに意味があると考えています。

    建替えを前提にすると、大きな投資と長期の借入れが先に決まり、事業の中身が後から合わせられがちです。改修による活用では、地域にどのような需要があるか、自分たちがどのような事業を担えるかを、比較的小さな投資で確かめることができます。手応えがあれば次の投資へ、なければ別の活用へと進む判断がしやすくなります。

    一方で、古い建物には書類・法令・安全性という見えにくい論点があり、改修費の税務や固定資産税、将来の承継にも影響します。工事の見積りを取る前にこれらを確認し、建物・事業・税務・承継を一つの計画として見ることが、改修による活用を成功させる前提だとAEGISは考えています。

    土地と建物の活用を「貸す・活用する・売却する」の全体から考える視点は、Pillar記事「土地は『貸す・活用する・売却する』のどれを選ぶか」で整理しています。

    不動産の改修や事業化に伴う税務・承継の論点については、アイジス税理士法人の専門領域でもAEGISの考え方を紹介しています。

    まとめ

    • 古い店舗・倉庫を改修して事業に使う方法は、初期投資を抑えて事業を試しやすい一方、建物の状態と法令上の制約に左右されます。
    • まず検査済証などの書類で建物の履歴を確認し、用途変更の手続と用途地域などの制限、耐震・防火・消防などの安全性を確認します。
    • 用途変更のための改修費は、原則として資本的支出に当たります。工事の内容を区分しておくことが大切です。
    • 固定資産税や事業用の資産の申告も含めて、事業の収支を作ります。
    • 書類・法令・安全性・収支・承継の順に確認し、難しい場合は建替えや売却も比較します。

    よくある質問

    Q. 床面積が200平方メートル以下なら、用途変更の手続は何もいりませんか？

    建築確認の手続が不要となる場合があっても、変更後の用途に求められる防火・避難などの基準を満たす必要があります。また、用途地域の制限、消防用設備、事業ごとの許認可は別に確認が必要です。建築士や自治体の窓口で個別に確認してください。

    Q. 検査済証がない建物は、事業に使えませんか？

    直ちに使えないわけではありませんが、用途変更の手続などで建物の適法性を確認する場面では、調査や図面の作成などに時間と費用がかかることがあります。自治体で確認・検査の記録を調べられる場合もあるため、まずは記録の有無を確認することから始めます。

    Q. 改修費は、すべてその年の経費にできますか？

    用途変更のための模様替えや改造に直接要した費用は、原則として資本的支出となり、建物の取得価額に加えて減価償却します。通常の維持管理や原状回復のための費用は修繕費となりますが、用途変更と一体で行う補修は区分が問題になるため、工事の発注前に確認しておくことをおすすめします。

    Q. 耐震補強の費用はどう扱われますか？

    耐震補強は、一般に建物の価値や耐久性を高めるものとして資本的支出と考えられることが多いですが、工事の目的や内容によって判断が分かれることがあります。補助制度を設けている自治体もあるため、あわせて確認するとよいでしょう。

    Q. 改修して貸す場合と、自分で事業を行う場合では、どちらがよいですか？

    貸す場合はリスクが小さい代わりに収益も限られ、自ら事業を行う場合は収益の可能性が広がる代わりに事業のリスクを負います。オーナーや家族が事業に関われるか、撤退時にどうするか、将来誰が引き継ぐかを踏まえて選ぶことが大切です。

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    • 『減価償却資産の取得費・修繕費（基本通達ケース・スタディと質疑応答）』河手博・成松洋一 共著、税務研究会出版局、第2編（印刷 p.406-409、p.512-513、p.545-547）
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    所得が非常に高い人の税負担率が、かえって下がってしまう――いわゆる「1億円の壁」への対応として、令和5年度税制改正で「極めて高い水準の所得に対する負担の適正化措置」（法令上の名称は「特定の基準所得金額の課税の特例」）が設けられ、令和7年分から適用されています。

    令和8年度税制改正では、この措置が強化されました。結論は次のとおりです。

    • 特別控除額が3億3,000万円から1億6,500万円に引き下げられる
    • 税率が22.5％から30％に引き上げられる
    • 改正後の内容は令和9年（2027年）分以後の所得税に適用され、令和8年分以前は従前どおり

    この措置で追加の負担が生じるのは、株式や土地建物の売却益など、税率が一律の分離課税の所得が大きい年です。会社の株式や大型の不動産を売却する予定があるオーナーは、売却の年や分け方によって税負担が変わり得るため、仕組みを理解したうえで計画を立てることが大切です。

    制度の仕組み

    なぜこの措置があるのか

    日本の所得税は、給与や事業所得などに累進税率（最高45％）を適用する一方、上場株式等の譲渡益や配当、土地建物の譲渡益などは、所得の額にかかわらず一律の税率（所得税15％など）で分離課税されます。所得が非常に高い人ほど、こうした分離課税の所得の割合が大きくなるため、所得税の負担率が下がる傾向があります。令和8年度改正の解説（『改正税法のすべて（令和8年版）』）でも、所得が1億円を超えるような層で負担率が下がる「一億円の壁」が指摘されてきたことが、この措置の背景として説明されています。

    計算の流れ

    この措置は、通常の方法で計算した所得税とは別に、「最低限これだけは負担してもらう」という水準を計算し、通常の所得税がそれを下回る場合に、差額を追加で納める仕組みです。

    1. 基準所得金額を計算する（分離課税の所得も含めたその年の所得の合計）
    2. 基準所得金額から特別控除額を差し引き、税率を掛ける
    3. 2の金額が、通常の方法で計算した基準所得税額を上回る場合、その差額を所得税に加算する

    算式にすると、「（基準所得金額－特別控除額）×税率－基準所得税額」がプラスになった部分が追加の負担です。

    基準所得金額に含まれるもの・含まれないもの

    国税庁の説明では、基準所得金額は合計所得金額と似ていますが、次の点が異なります。

    • 含まれる：総所得金額、退職所得金額、山林所得金額、上場株式等の配当所得（申告分離課税を選んだもの）、土地建物等の長期・短期譲渡所得、一般株式等・上場株式等の譲渡所得等、先物取引に係る雑所得等
    • 確定申告不要制度を使わなかったものとして計算：申告不要を選べる配当や源泉徴収口座の譲渡益も含めて計算します
    • 特別控除の後の金額で計算：土地建物の譲渡では、居住用財産の3,000万円特別控除などの適用後の金額を使います
    • 損失の繰越控除の後の金額で計算
    • 含まれない：NISAなどの非課税となる所得や、源泉分離課税の対象となる所得

    なお、令和8年度改正では、暗号資産の譲渡に係る申告分離課税の創設に伴い、一定の暗号資産の譲渡所得等も基準所得金額に加えられています（施行は関係法律の施行日の属する年の翌年1月1日）。

    改正前と改正後の比較

    項目改正前（令和7年分・令和8年分）改正後（令和9年分以後）
    特別控除額3億3,000万円1億6,500万円
    税率22.5％30％
    計算式（基準所得金額－3億3,000万円）×22.5％－基準所得税額（基準所得金額－1億6,500万円）×30％－基準所得税額
    対象となる人の目安－改正の解説では、過去の課税実績に当てはめると、平均的には約6億円以上の所得がある人が対象になると見込まれている
    増収見込額（平年度）現行制度部分 1,130億円改正による増収 2,870億円（合計4,000億円）

    ※租税特別措置法第41条の19、令和8年度税制改正の大綱、『改正税法のすべて（令和8年版）』の解説をもとにAEGISが作成。

    確保された税収は、いわゆる教育無償化やガソリン・軽油の当分の間税率の廃止に係る財源に充てられるとされています。

    どのくらいの所得から影響が出るか

    影響が出る所得の水準は、所得の内訳によって大きく変わります。給与や事業所得が中心で、累進税率による所得税をすでに多く納めている人は、基準所得税額が大きいため、追加の負担は生じにくくなります。影響が大きいのは、その年の所得の大半が株式や土地建物の譲渡益である場合です。

    AEGISの単純な試算として、その年の所得が上場株式等や非上場株式の譲渡益（所得税15％）だけで、復興特別所得税を含めた基準所得税額を15.315％と置いた場合の、この措置による追加の所得税の目安は次のとおりです。

    譲渡益（基準所得金額）通常の所得税（15.315％）改正前の追加額改正後の追加額
    3億円約4,595万円なしなし
    5億円約7,658万円なし約2,393万円
    10億円約1億5,315万円なし約9,735万円
    20億円約3億630万円約6,945万円約2億4,420万円

    ※AEGISによる概算です。追加額に対する復興特別所得税、令和8年度改正で創設された防衛特別所得税、住民税、他の所得や控除は考慮していません。実際の税額は個別の計算が必要です。

    この前提では、改正前は約10億円を超えるあたりから追加の負担が生じていたのに対し、改正後は約3億4,000万円前後から追加の負担が生じる計算になります。株式や不動産の売却で数億円の譲渡益が見込まれる場合は、この措置の影響を前提に試算することが必要になります。

    株式・不動産の大型売却で考えたいこと

    売却の年をどう考えるか

    この措置は暦年ごとに計算されます。そのため、同じ年に複数の大きな譲渡が重なると、基準所得金額が膨らみ、追加の負担が大きくなります。たとえば、会社の株式の売却と、オーナー個人が持つ不動産の売却が同じ年に重なる計画であれば、どちらかの時期をずらせないかを検討する余地があります。

    また、改正後の内容は令和9年分から適用されるため、令和8年中に売却が完了するか、令和9年以後になるかで計算方法が異なります。ただし、売却の時期は、買い手の事情、価格、事業の状況など税金以外の要素で決まることが多く、税負担だけを理由に取引を急いだり遅らせたりすることは、かえって不利になることもあります。

    分割して売却する場合の注意点

    株式や不動産を複数年に分けて売却すれば、各年の基準所得金額は小さくなります。一方で、次の点に注意が必要です。

    • 分割すると、買い手にとって支配権の取得が段階的になり、価格や条件に影響することがある
    • 残りの部分の価格が将来下がるリスクを負う
    • 実態として一つの取引であるのに、形式だけ分けたと見られる契約は、税務上の説明が難しくなる

    分けることに経済的な合理性があるかを、取引条件とあわせて検討することが前提です。

    退職金や所有形態との関係

    会社の売却では、株式の対価と役員退職金を組み合わせる方法が検討されることがあります。ただし、退職所得金額も基準所得金額に含まれるため、退職金に振り替えれば必ずこの措置の影響を避けられるわけではありません。退職金の適正額や会社側の損金算入の要件も含めて、総合的に判断します。株式の対価と退職金の配分の考え方は、関連記事「会社売却と役員退職金の組み合わせ」で整理しています。

    不動産を個人で持つか、資産管理会社などの法人で持つかによっても、売却時の課税関係は変わります。法人が売却すれば、この措置ではなく法人税の対象になりますが、その後に利益を個人に配る段階での課税や、法人に移す段階の課税も考える必要があり、単純な比較はできません。

    申告で気をつけること

    国税庁の案内では、この措置の適用がある場合は確定申告不要制度を利用できず、すべての所得を記載した申告書を作成する必要があるとされています。また、基準所得金額が大きくなることで、合計所得金額を要件とする各種控除の適用に影響が出る場合もあります。売却の年は、申告の準備と納税資金の確保を早めに進めておくことが大切です。

    実務上注意したいポイント

    • 改正後の内容は令和9年分以後：令和8年分までは特別控除額3億3,000万円・税率22.5％で計算します。
    • 住民税は対象外：この措置は所得税の特例です。
    • 特別控除後の金額で計算：居住用財産の特別控除など、譲渡所得の特別控除を適用した後の金額が基準になります。
    • NISAの所得は含まれない：非課税口座内の譲渡益や配当は基準所得金額に含まれません。
    • 納税資金の確保：追加の負担は確定申告で納めるため、源泉徴収や特定口座の税額だけでは足りないことがあります。
    • 具体的な税額は個別計算：他の所得や控除、税額控除の有無によって結果は大きく変わります。

    AEGISの視点

    この改正は、「一部の超高所得者だけの話」と受け止められがちです。しかしAEGISは、事業や資産を一度に現金化する年には、普段は高所得ではないオーナーも対象になり得る点に注目しています。長年育てた会社の株式や、先代から受け継いだ土地を売る年は、一生に一度の高所得の年になることがあるからです。

    だからこそ、売却の計画では「売却価格」だけでなく、税引後にいくら残るか、それをどう使い、誰に引き継ぐかまでを一つの流れとして考えることが大切です。売却の時期や分け方を検討するときも、税負担の差だけでなく、買い手との関係、価格の変動リスク、売却後の資産の持ち方、そして将来の相続まで含めて判断する――その積み重ねが、オーナーとご家族にとって納得のいく出口につながるとAEGISは考えています。

    高所得者の所得税の全体像は関連記事「高所得者の所得税・住民税の全体像」で、不動産売却の税引後手取りの考え方は「不動産を売却したとき、税引後にいくら残るか」で解説しています。改正情報を自分の計画に引き寄せる考え方は「税制改正は自分の承継計画に関係するか」をご覧ください。

    資産税務や承継に関わる論点についてのAEGISの考え方は、アイジス税理士法人の専門領域でも紹介しています。

    まとめ

    • 極めて高い水準の所得に対する負担の適正化措置は、分離課税の所得を含めた基準所得金額から一定額を差し引いて税率を掛けた額が、通常の所得税を上回る場合に差額を追加で課税する仕組みです。
    • 令和8年度改正により、令和9年分以後は特別控除額が1億6,500万円、税率が30％になります。
    • 所得の大半が株式や土地建物の譲渡益である場合、改正後は単純計算で約3億4,000万円前後から追加の負担が生じ得ます。
    • 大型売却の年や分け方、退職金や所有形態の選択は、税負担だけでなく取引条件や将来の承継まで含めて判断します。
    • 退職所得も基準所得金額に含まれ、申告不要制度は使えないなど、申告面の注意点もあります。

    よくある質問

    Q. 改正後の内容はいつから適用されますか？

    令和9年（2027年）分以後の所得税に適用されます。令和8年分以前の所得税は、改正前の特別控除額3億3,000万円・税率22.5％で計算します。

    Q. 給与所得が高い人も対象になりますか？

    基準所得金額には給与所得も含まれますが、給与所得には累進税率が適用されるため、通常の所得税（基準所得税額）がすでに大きくなっています。そのため、所得の大半が給与である場合は、追加の負担は生じにくいと考えられます。影響が大きいのは、株式や土地建物の譲渡益など、一律の税率で課税される所得が大きい年です。

    Q. 不動産を売って3,000万円の特別控除を使った場合はどうなりますか？

    国税庁の説明では、土地建物等の譲渡所得は、特別控除に関する規定を適用した後の金額で基準所得金額を計算します。居住用財産の3,000万円特別控除などを適用した後の譲渡所得が基準になります。

    Q. 住民税にも追加の負担がありますか？

    この措置は所得税の特例であり、住民税に同様の仕組みはありません。ただし、株式や土地建物の譲渡益には通常どおり住民税がかかります。

    Q. 売却を令和8年中に済ませたほうがよいですか？

    令和8年分までは改正前の計算方法が適用されるため、計算上の負担が軽くなる場合はあります。しかし、売却の時期は価格、買い手の条件、事業の状況など、税金以外の要素の影響が大きいものです。税負担の差を試算したうえで、取引全体として有利かどうかを判断することが大切です。

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    参考資料・出典

    公的資料・一次情報

    書籍

    • 『実務家のための「基本書&ハンドブック」 要点 譲渡所得【第一編 総説・不動産譲渡の特例等関係】（第4版）』塩野入文雄 著、法令出版、2020年、第I部第1章
    • 『中小企業M&AのFA業務マニュアル』渡部潔 著、中央経済社、2025年、第2部第8章
  • 会社で持つ物件を売るときの税金と資金の取り出し｜法人税の課税、配当・役員報酬・退職金・清算の比較、株価への影響

    会社で持つ物件を売るときの税金と資金の取り出し｜法人税の課税、配当・役員報酬・退職金・清算の比較、株価への影響

    資産管理会社で持っている物件を売ると、税金はどうなり、売却代金はどうすれば個人の手元に移せるのか。個人で売る場合と比べて、考えることが一段多いのが法人保有の物件の売却です。

    結論から言えば、ポイントは次の3つです。

    • 会社の課税：売却益は会社の他の損益と合算され、法人税等の対象になります。個人のような長期・短期の区分や分離課税はありません。
    • お金の取り出し：売却代金は会社のものです。個人に移すには、役員報酬・役員退職金・配当・会社の清算・会社への貸付金の返済などの方法があり、それぞれ課税のされ方が違います。
    • 株価への影響：物件が現金に変わることで、自社株の相続税評価額が上がることがあります。

    この記事では、売却から資金の取り出し、株式の承継までを一つの流れとして整理します。

    会社が物件を売ったときの課税

    売却益は「会社の所得」に合算される

    会社が不動産を売ったときの売却益は、売却価額から、帳簿価額（土地は取得価額、建物は減価償却後の未償却残高）と譲渡費用を差し引いた金額です。この売却益は、賃料収入などの他の損益と合算され、その事業年度の所得として法人税等の対象になります。

    個人の売却と比べると、主に次の違いがあります。

    項目個人で売る場合会社で売る場合
    課税の方式他の所得と分離して課税（分離課税）会社の他の損益と合算して課税
    所有期間による区分長期・短期で税率が違う区分なし
    損失が出た場合原則として他の所得と相殺できない他の損益と相殺でき、繰越欠損金にもなり得る
    売却代金の行き先個人の手元に入る会社に入る（個人に移すには別の手続と課税）

    ※国税庁 No.3202・No.2250などをもとにAEGISが整理しました。

    法人税の税率

    法人税の税率は、資本金1億円以下の中小法人などでは、年800万円以下の所得部分に軽減税率（15%。所得が年10億円を超える事業年度は17%）が適用され、それを超える部分は23.2%です（国税庁 No.5759、令和7年4月1日現在法令等）。実際の負担は、法人住民税や法人事業税などを合わせて考える必要があり、令和8年4月からは防衛特別法人税も創設されています。

    売却益が大きい年は、会社の所得が一時的に大きくなり、軽減税率の範囲を大きく超えることになります。また、法人の土地の譲渡益に対する追加課税（いわゆる土地重課）は、現在、適用が停止されています。

    会社が使える特例

    会社が事業用の資産を売って一定の資産に買い換える場合には、法人向けの「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」があり、圧縮記帳によって売却益の課税を繰り延べられることがあります。個人の買換え特例と同じく、課税がなくなるわけではなく、買い換えた資産の帳簿価額が小さくなる仕組みです。個人の買換え特例の考え方は、関連記事「収益不動産を買い替えるときの課税の特例」で整理しています。

    売却代金を個人に移す方法を比べる

    売却で会社に入った資金は、そのままではオーナー個人のお金ではありません。個人に移す主な方法は次のとおりです。

    方法会社側個人側主な注意点
    役員報酬損金（定期同額給与などの要件あり）給与所得として総合課税売却した年だけ増額することは難しい。社会保険料も増える
    役員退職金原則として損金（不相当に高額な部分は除く）退職所得（原則、控除後の2分の1に課税）退任の実態が必要。役員勤続5年以下は2分の1計算なし
    配当損金にならない配当所得（源泉徴収のうえ総合課税、配当控除あり）法人税を払った後の利益から支払う
    会社の清算残った財産の処分益に法人税等残余財産のうち資本金等を超える部分はみなし配当会社がなくなり、承継の器も失う
    会社への貸付金の返済課税なし課税なし（元本の返済）オーナーが会社に貸し付けている残高の範囲に限られる

    ※国税庁 No.5211・No.1420・No.1330などをもとにAEGISが整理しました。

    役員報酬：売却の年だけ増やすことは難しい

    役員報酬は会社の損金になりますが、損金になるのは、毎月同額の「定期同額給与」、事前に税務署へ届け出た「事前確定届出給与」、一定の「業績連動給与」のいずれかに該当するものに限られます（No.5211）。物件が売れたからといって、事業年度の途中で役員報酬を引き上げても、原則として増額分は損金になりません。役員報酬は、売却代金を一度に移す手段というより、会社の毎年の利益を継続的に配分する手段と考えるのが現実的です。

    役員退職金：売却益と同じ年に損金が生じる

    役員退職金は、不相当に高額な部分を除いて会社の損金になり、個人の側では退職所得として、退職所得控除額を差し引いた後の2分の1が課税対象になります（No.1420）。物件の売却益が出る事業年度に役員退職金を支給すれば、会社では売却益と退職金の損金が同じ年に計上され、個人では他の所得と分けて比較的軽い負担で受け取れることになります。

    ただし、退職金には実際に退任している、または職務内容が大きく変わっている実態が必要です。また、役員としての勤続年数が5年以下の場合は「特定役員退職手当等」として2分の1の計算が適用されません（No.1420）。退職金の時期や金額の考え方は、関連記事「役員退職金はいつ・いくら支給するか」で詳しく扱っています。

    配当：法人税の後に、もう一度課税される

    配当は会社の損金にならず、法人税等を負担した後の利益から支払います。非上場株式の配当は、支払時に源泉徴収されたうえで原則として総合課税となり、配当控除の対象になります（No.1330）。所得税・住民税の税率が高い方では、法人税と配当課税の二重の負担が重くなりやすいため、大きな売却益を一度に配当で移すと負担が大きくなることがあります。

    清算：会社をたたんで残余財産を受け取る

    物件を売り終えて会社を使う予定がなくなった場合は、会社を解散・清算して、残った財産を株主に分配する方法もあります。個人株主が受け取った残余財産のうち、その株式に対応する資本金等の額を超える部分は「みなし配当」として配当所得になり、残りの部分は株式の譲渡として扱われます。会社に長年蓄積した利益を一度に受け取ることになるため、その年の個人の税負担が大きくなりやすい点に注意が必要です。解散・清算の手続と税務は、関連記事「資産管理会社の解散・清算を考えるとき」で整理しています。

    会社への貸付金の返済

    オーナーが会社に資金を貸し付けている場合、その返済を受けるのは元本の回収であり、会社・個人とも課税は生じません。物件の取得時にオーナーが資金を出している資産管理会社は多いため、売却代金の使い道を考える前に、会社とオーナーの間の貸し借りの残高を確認しておくことが出発点になります。会社とオーナーの資金の整理については、関連記事「資産管理会社と事業会社の資金管理」も参考になります。

    売却が自社株の評価に与える影響

    資産管理会社の株式を家族に引き継ぐ予定がある場合は、売却が株価（相続税評価額）にどう影響するかも確認しておく必要があります。

    純資産価額：物件が現金に変わると評価が上がりやすい

    資産管理会社の株式は、会社の資産を相続税評価額で評価し直して計算する「純資産価額」の影響を強く受けます。賃貸している土地や建物は、路線価や固定資産税評価額を基に評価され、賃貸による減額も考慮されるため、一般に時価より低く評価されます。一方、物件を売って得た現金は、そのままの金額で評価されます。そのため、物件を売却して現金に変わると、純資産価額が上がることが多くなります。

    また、純資産価額の計算では、相続税評価額と帳簿価額の差（評価差額）から法人税額等に相当する金額（現行38%）を控除できます（財産評価基本通達185・186-2）。売却によって評価差額の構成も変わるため、売却前後で株価を試算しておくことが大切です。

    さらに、売却代金で別の不動産を取得した場合、取得後3年以内の土地や建物は、通常の取引価額で評価されます（財産評価基本通達185）。買い替えた直後に相続が起きると、評価が下がらない点にも注意が必要です。

    類似業種比準価額：売却益は利益から除かれる

    会社の規模によっては、同業種の上場会社と比べる「類似業種比準価額」も株価の計算に使われます。この計算で用いる1株当たりの利益金額からは、固定資産の売却益などの非経常的な利益が除かれます（財産評価基本通達183）。売却益で会社の利益が一時的に増えても、この要素がそのまま上がるわけではありません。

    会社の区分が変わることもある

    資産のうち土地等の割合が高い会社は「土地保有特定会社」として、原則として純資産価額で評価されます。物件を売って資産の構成が変わると、この判定も変わる可能性があります。判定の考え方は、関連記事「土地保有特定会社・株式等保有特定会社とは」で扱っています。

    売却の前に決めておきたい順番

    順番確認すること
    1. 売却後の会社の役割会社を続けて別の運用に使うか、清算するか
    2. 会社の課税の見込み売却益、他の損益、繰越欠損金、法人税等の概算
    3. 貸し借りの残高オーナーから会社への貸付金、会社からの借入れ
    4. 取り出す金額と方法退職金・配当・清算・報酬の組合せと個人の税負担
    5. 株式の承継売却前後の株価、株式を誰にいつ移すか
    6. 次の運用先会社で再投資するか、個人で使うか

    ※AEGISが売却前の整理のために作成した一覧です。

    個人で保有する物件を売る場合の手取りの考え方は、関連記事「不動産を売却したとき、税引後にいくら残るか」で整理しています。

    AEGISの視点

    資産管理会社で持つ物件の売却は、「会社の税金」と「個人の税金」の二段階で考える必要があります。多くの場合、会社の段階の売却益の税金だけに目が向きがちですが、オーナー一族の手元に最終的に何が残るかは、売却後のお金を会社に残すのか、個人に移すのか、移すならどの方法を使うのかで大きく変わります。

    AEGISは、法人保有物件の売却を、会社という「器」をこれからどう使うかを決める機会だと考えています。会社を続けるなら、売却代金は次の物件や他の資産に再投資され、株式の承継の設計が重要になります。会社を閉じるなら、清算の時期と個人の税負担、家族への分け方を一緒に設計する必要があります。役員退職金は売却益と同じ年に損金を生む有力な手段ですが、オーナーが本当に退任するのか、会社の経営を誰が引き継ぐのかという判断と切り離すことはできません。

    売却の契約を結ぶ前に、会社と個人、そして次の世代の株式までを一枚の表に並べて比較すること。それが、税負担と家族の資産の両方を守る近道です。資産管理会社の全体像は、親記事「資産管理会社はいつ設立を検討すべきか」で整理しています。

    会社と個人にまたがる資産税務・承継の論点については、アイジス税理士法人の専門領域でもAEGISの考え方を紹介しています。

    まとめ

    • 会社が物件を売ったときの売却益は、会社の他の損益と合算され、法人税等の対象になります。個人のような長期・短期の区分はありません。
    • 売却代金を個人に移す方法には、役員報酬・役員退職金・配当・清算・貸付金の返済があり、会社と個人の課税のされ方がそれぞれ異なります。
    • 役員報酬は事業年度の途中で増やしても原則として損金になりません。役員退職金は退任の実態が前提です。
    • 物件が現金に変わると、純資産価額が上がり、自社株の評価が高くなることがあります。買い替えた不動産は取得後3年以内は通常の取引価額で評価されます。
    • 売却前に、会社の役割、課税の見込み、資金の取り出し方、株式の承継を順番に整理することが大切です。具体的な判断は個別の事情によって異なります。

    よくある質問

    Q. 会社で持っている物件を売った場合も、所有期間5年超かどうかで税率が変わりますか？

    変わりません。個人の土地・建物の売却には所有期間による長期・短期の区分がありますが、会社の売却益は他の損益と合算して法人税等が課税され、所有期間による税率の区分はありません。

    Q. 物件が売れた年に、役員報酬を増やして利益を減らすことはできますか？

    事業年度の途中で役員報酬を引き上げても、定期同額給与などの要件を満たさない増額分は、原則として損金になりません。売却の年の利益を役員報酬で調整することは難しいと考えておく必要があります。

    Q. 売却益が出る年に役員退職金を支給するのは問題ありませんか？

    役員が実際に退任する、または職務内容が大きく変わるなど退職の実態があり、金額が不相当に高額でなければ、退職金は会社の損金になります。売却益と同じ年に支給すること自体は可能ですが、退任の実態や金額の根拠が問われるため、慎重な準備が必要です。

    Q. 売却代金を配当で受け取る場合と、会社を清算して受け取る場合では何が違いますか？

    配当は会社を続けたまま利益の一部を受け取る方法で、配当所得として課税されます。清算は会社をなくして残った財産をまとめて受け取る方法で、資本金等を超える部分はみなし配当として配当所得になります。清算では会社という承継の器もなくなるため、会社を今後どう使うかと合わせて判断します。

    Q. 物件を売却すると、自社株の評価は下がりますか？

    多くの場合、上がる方向に働きます。賃貸不動産は相続税評価額が時価より低くなりやすい一方、売却代金の現金は額面で評価されるためです。会社の株式を家族に引き継ぐ予定がある場合は、売却前後で株価を試算しておくことが大切です。

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    参考資料・出典

    公的資料・一次情報

    書籍

    • 『なるほど税務 財産・事業・一族承継のノウハウ』鈴木豊 著、中央経済社、2014年、P.201-209
    • 『現物分配制度の実務詳解―法務・税務・会計上の取扱いと活用法』勝間田学・西村美智子・中島礼子・松下欣親・金井孝晃 著、中央経済社、2012年、P.76-86
  • 時価が評価額を下回る土地は鑑定で申告できるか｜路線価が高すぎる土地の見極め方、鑑定評価による申告と更正の請求

    時価が評価額を下回る土地は鑑定で申告できるか｜路線価が高すぎる土地の見極め方、鑑定評価による申告と更正の請求

    路線価などで評価した額が、実際に売れる価格（時価）を上回ってしまう土地は、不動産鑑定士による鑑定評価額で申告することが考えられます。相続税は財産の「時価」で課税するのが法律上の原則であり、財産評価基本通達による評価額は、その時価を求めるための方法だからです。

    ただし、鑑定評価額で申告すれば必ず認められるわけではありません。国税不服審判所の裁決では、納税者の鑑定評価が合理性を欠くとして採用されなかった例も少なくありません。まずは評価通達の範囲で減額要素を漏れなく反映し、それでも時価を上回る場合に、費用とリスクを見比べて鑑定を検討する、という順番が大切です。

    この記事では、評価額が時価を上回る土地への対応を、申告前と申告後の両面から整理します。

    なぜ評価額が時価を上回ることがあるのか

    相続税法第22条は、相続などで取得した財産の価額を「取得の時における時価」によると定めています。国税庁の財産評価基本通達は、時価を「不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額」とし、その価額は通達の定めによって評価した価額によるとしています（評価通達1(2)）。

    路線価は、地価公示価格等を基にした価格の80%程度を目途に定められています（国税庁「令和8年分の路線価等について」）。標準的な土地であれば、評価額は時価より低くなるのが一般的です。違いが生じる仕組みは、関連記事「不動産の相続税評価額と売却価格はなぜ違うのか」で解説しています。

    しかし、評価通達は多くの土地を画一的に評価するための仕組みであり、個々の土地のすべての事情を織り込めるわけではありません。通達に定めのない減価要因を持つ土地や、補正率では価値の低さを十分に反映できない土地では、評価額が時価を上回ることがあります。

    評価額が時価を上回りやすい土地

    実務上、次のような土地で評価額が時価を上回りやすいとされています。

    土地の特徴時価が低くなる理由評価通達で反映できる範囲
    道路に接していない、接道が不十分な土地建物が建てられず、買い手が限られる無道路地の補正などで減額できるが、道路までの距離が短いと減額幅が小さい
    道路との高低差が大きい土地、崖状の土地造成に多額の費用がかかる利用価値の著しい低下（10%減）やがけ地補正などで一部反映
    需要の弱い別荘地・原野化した土地そもそも取引が少ない倍率方式では固定資産税評価額の水準に左右される
    広く、分割しても使いにくい土地開発の負担が大きい地積規模の大きな宅地の評価に該当しない場合は反映しにくい
    市街地の中の山林・傾斜地造成費が高く、宅地化しにくい造成費の控除で一部反映
    建築制限・利用制限のある土地（都市計画道路予定地、埋蔵文化財包蔵地など）利用が制約される一部は補正の定めあり、ないものは個別に検討

    このような土地では、「自分ならこの価格で買うか」と評価額を見直してみることが、時価との逆転に気づくきっかけになります。

    まず評価通達の範囲で下げきる

    鑑定を検討する前に確認したいのは、評価通達で認められている減額要素を見落としていないかです。無道路地としての補正、不整形地の補正、セットバック、がけ地、利用価値が著しく低下している宅地、地積規模の大きな宅地など、通達には多くの減額の定めがあります。

    鑑定を考えたものの、実際には通達上の減額要素が反映されていなかっただけ、というケースもあります。通達による評価を正しく行えば、鑑定と同じ程度まで評価額が下がることもあり、その場合は鑑定費用をかける必要はありません。土地の形状などの減額要素の点検は、親記事「相続税申告の土地評価を見直すときの確認点」で解説しています。

    鑑定評価による申告の考え方

    認められるための条件

    評価通達は法律ではなく、国税庁内部の取扱いを示すものです。法律が求めるのは時価による評価であるため、通達による評価額が時価を上回ることが明らかな場合には、時価を示す合理的な根拠に基づいて申告することが考えられます。

    ここで問題になるのは、「鑑定評価額が本当にその土地の時価を表しているか」を、納税者側が合理的に説明できるかです。国税不服審判所の裁決では、次のような理由で納税者の鑑定評価が採用されなかった例が見られます。

    • 画地条件の補正の計算や、減価の割合の根拠を示す資料に不十分な点がある
    • 不動産鑑定評価基準が求める手法（取引事例比較法や収益還元法など）を適切に関連づけていない
    • 鑑定評価額の決定の過程を、鑑定評価書から検証できない

    鑑定評価が認められるかどうかは、結論の金額だけでなく、評価の過程が不動産鑑定評価基準に沿って説明されているかによります。依頼する側も、鑑定評価書がその検証に耐える内容になっているかを確認しておくことが大切です。

    鑑定を検討する順番

    AEGISでは、次の順番で検討することをおすすめしています。

    段階行うこと判断のポイント
    1. 気づく評価額と市場の相場感を比べる不動産会社の査定や、近隣の取引の状況を確認
    2. 通達で下げきる通達上の減額要素を漏れなく反映無道路地・高低差・形状・規模・利用制限などを点検
    3. 差を確かめる通達評価額と想定される時価の差を把握簡易な査定や机上の概算で、差の大きさを確認
    4. 費用対効果を見る税額の減少見込みと鑑定費用を比べる相続税率が高いほど、差が税額に与える影響は大きい
    5. リスクを理解する税務調査で認められない可能性を家族で共有認められなかった場合の追加の税負担も想定
    6. 依頼する相続税の土地評価に詳しい不動産鑑定士に依頼評価の過程が基準に沿って説明されているか確認

    鑑定評価額で申告する場合は、できる限り当初の申告から鑑定評価額を用いることが望ましいと考えられます。税務署からの問い合わせに備えて、鑑定評価書のほか、時価が低い理由を示す資料（役所調査の記録、現地の写真、査定書など）を整えておきます。

    売却した価格は時価の根拠になるか

    相続後に実際にその土地を売却した場合、その売却価格は時価を考える有力な材料になります。ただし、売り急いだことによる値下げや、相続から売却までの時間の経過、買主との特殊な関係などがあると、売却価格がそのまま相続の時点の時価とは認められないこともあります。売却価格を根拠にする場合も、取引の経緯を説明できるようにしておくことが大切です。

    申告後に気づいた場合：更正の請求

    すでに通達による評価額で申告を終えた後に、時価がそれを大きく下回ることに気づいた場合は、更正の請求を検討します。法定申告期限から5年以内であれば、税額が過大であったことを理由に更正の請求ができます（国税通則法第23条）。

    更正の請求では、納税者の側で、当初の評価が時価を上回っていたことを示す必要があります。鑑定評価書を添付するのが一般的ですが、当初申告の場合と同様に、評価の合理性が問われます。更正の請求の手続きと期限は、関連記事「相続税を払いすぎていたときの更正の請求」で解説しています。

    なお、相続の後に地価が下落したり災害で価値が下がったりした場合は、相続の時点の時価の問題とは別の論点です。そのような場合の考え方は、関連記事「申告後に相続財産の価値が下がったときにできること」で整理しています。

    実務上注意したいポイント

    • 時価が評価額より高い土地とのバランス：同じ相続で、評価額が時価より低い土地と高い土地が混在していることがあります。特定の土地だけ鑑定で下げる判断は、全体の説明として一貫しているかも確認します。
    • 遺産分割の基準との関係：遺産分割は時価を基準に話し合われることが多く、評価額と時価が逆転している土地を誰が引き継ぐかは、公平性の問題にもなります。
    • 鑑定費用と期間：鑑定には費用と時間がかかります。申告期限（相続の開始を知った日の翌日から10か月以内）までのスケジュールに余裕を持って検討します。
    • 土地の活用・売却の判断にもつなげる：時価が低い土地は、相続後に持ち続けるか、売却や活用を検討するかの判断も必要になります。
    • 具体的な判断は個別に：鑑定評価が認められるかは、土地の事情と評価の内容によって異なります。

    AEGISの視点

    評価額が時価を上回る土地は、相続税の計算上だけでなく、家族にとっても「持ち続けるほど負担になりやすい財産」であることが多いものです。建物が建てられない、造成に費用がかかる、買い手がいない。こうした土地は、相続税を多く納めたうえに、その後の管理費や固定資産税の負担も続きます。

    AEGISは、こうした土地の評価の見直しを、税額の問題であると同時に、その土地を今後どうするかを決める機会と考えています。鑑定を検討する過程で把握した時価や利用上の制約は、相続後に売却するのか、活用するのか、別の相続人が引き継ぐのかを判断する材料にもなります。評価の議論で終わらせず、不動産の今後の方針までつなげることが大切です。

    不動産の評価や相続税の申告に関わる論点については、アイジス税理士法人の専門領域でもAEGISの考え方を紹介しています。

    申告済みの土地について、評価を見直せるかどうかを確認したい場合は、アイジス税理士法人でもご相談をお受けしています。詳しくは、相続税還付のご相談をご覧ください。

    まとめ

    • 相続税は時価で課税するのが原則で、評価通達による評価額は時価を求めるための方法です。
    • 接道や高低差、規模、利用制限などの事情がある土地では、評価額が時価を上回ることがあります。
    • まず評価通達の範囲で減額要素を漏れなく反映し、それでも時価を上回る場合に鑑定評価を検討します。
    • 鑑定評価額による申告は、評価の過程が合理的に説明できる場合に認められる余地があり、不採用となった裁決例も多くあります。
    • 申告後に気づいた場合は、法定申告期限から5年以内であれば更正の請求を検討できます。
    • 費用対効果とリスクを家族で共有したうえで判断することが大切です。

    よくある質問

    Q. 路線価で評価した額が売れる価格より高い場合、そのまま申告しなければなりませんか？

    必ずしもそうではありません。相続税は時価で課税するのが原則であり、評価通達による評価額が時価を上回ることを合理的に示せる場合は、不動産鑑定評価額などで申告することが考えられます。ただし、まずは評価通達で認められている減額要素が反映されているかを確認することが先です。

    Q. 鑑定評価額で申告すれば、必ず認められますか？

    必ず認められるわけではありません。取引事例の選び方や補正の計算、評価手法の適用に不適切な点があるとして、鑑定評価が採用されなかった裁決例があります。相続税の土地評価に詳しい不動産鑑定士に依頼し、評価の過程を説明できるようにしておくことが大切です。

    Q. 鑑定費用をかける価値があるかは、どう判断すればよいですか？

    通達評価額と想定される時価の差に、相続税の税率を掛けた額が、税額の減少の目安になります。この目安と鑑定費用を比べ、さらに認められなかった場合の追加の税負担の可能性も考えて判断します。差が小さい場合は、鑑定を行わない判断も合理的です。

    Q. 申告後に評価額が高すぎたと気づいた場合、どうすればよいですか？

    法定申告期限から5年以内であれば、更正の請求ができます。鑑定評価書などで、当初の評価額が時価を上回っていたことを示す必要があります。期限が近い場合は、早めに検討を始めることをおすすめします。

    Q. 相続後に売った価格が評価額より低い場合、その価格で申告し直せますか？

    売却価格は時価を考える有力な材料になりますが、売り急ぎや相続からの時間の経過などがあると、そのまま相続の時点の時価とは認められないこともあります。売却の経緯を含めて、相続の時点の時価として説明できるかを確認する必要があります。

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    • 相続税申告の見直し：申告済みの相続税について、財産評価・土地の状況・適用制度等を確認し、見直しや還付の可能性を検討します。
    • 相続と資産承継：不動産・自社株・金融資産・借入・ご家族の意向を確認し、納税資金・財産配分・遺言・承継実行を一体で検討します。
    • 不動産の最適活用：立地・敷地・建物・周辺需要・投資負担から、賃貸・売却・組換え・事業活用を比較します。

    参考資料・出典

    公的資料・一次情報

    書籍

    • 『相続税・贈与税 土地評価実務テキスト』鎌倉靖二 著、税務研究会出版局（2014年）Ⅴ「財産評価基本通達に従った評価額が時価よりも高くなる場合とその対処法」、ワンポイントQ&A
    • 『税理士を悩ませる相続・贈与の土地評価Q&A 第2集』鎌倉靖二 著、ぎょうせい（2023年）15「時価」
    • 『難解事例から探る 財産評価のキーポイント』笹岡宏保 著、ぎょうせい（2012年）CASE6・CASE11