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土地の無償返還に関する届出と相当の地代｜個人の土地に会社が建物を持つとき、地代と届出で何を決めるか

住宅模型の横で書類に記入し電卓をたたく手元

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AEGIS

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オーナー個人が持つ土地の上に、資産管理会社や事業会社が建物を建てる、あるいは建物だけを会社に移す。こうした形は、所有と運営を分けたり、家族で収益を分担したりする目的でよく検討されます。

このとき必ず問題になるのが、会社が個人の土地を「借りている」ことの税務上の扱いです。権利金を払わずに土地を借りると、会社が借地権という財産を無償で受け取ったとみなされ、思わぬ課税を受けることがあります。

結論から言えば、権利金を授受しない場合の主な整理の方法は、「相当の地代を支払う」か「土地の無償返還に関する届出書を提出する」かのどちらかです。そして、どちらを選ぶか、地代をいくらにするかによって、会社の課税だけでなく、オーナーの相続時の土地の評価と、会社の株式の評価まで変わります。この記事では、その仕組みと、選択の際に確認したい点を整理します。

なぜ「借地権」が問題になるのか

借地権は権利金を払って取得するのが前提

建物を所有する目的で土地を借りると、借主には借地借家法による強い保護が与えられます。そのため、借地権の取引慣行がある地域では、土地を貸す際に、地主が借主から権利金を受け取るのが通常とされてきました。財産評価の上でも、借地権は相続税の課税対象となる独立した財産として扱われ、路線価図には地域ごとの借地権割合が示されています。

税務上の取扱いは、この「権利金を払って借地権を取得するのが通常の取引である」という前提に立っています。

権利金なしで借りると、会社に受贈益が生じるおそれ

個人が土地を貸す場合、所得税では、権利金を受け取らなかったからといって、受け取ったものとみなして個人に課税する仕組みは基本的にありません。一方、借主が法人の場合は、本来支払うべき権利金を支払わずに借地権を得たとして、その相当額を受贈益（会社の益金）として課税される可能性があります。これがいわゆる借地権の認定課税です。

ただし、次のいずれかの対応をしていれば、この認定課税は行われない取扱いになっています。

  • 権利金に代えて、相当の地代を支払う（法人税基本通達13-1-2）
  • 将来、土地を無償で返還することを契約で定め、土地の無償返還に関する届出書を提出する（法人税基本通達13-1-7）

選択肢を比べる

権利金を授受しない場合を中心に、主な選択肢を整理すると次のようになります。

選択肢会社の借地権の認定課税地主（個人）の土地の相続税評価会社の株式評価への影響主な留意点
A. 相当の地代を支払う生じない原則として自用地価額の80%地主が同族関係者となっている同族会社なら、自用地価額の20%を借地権として純資産価額に算入地代が高く、会社の収支を圧迫しやすい。地代の改訂方法の選択が必要
B. 無償返還届出＋地代を支払う（賃貸借）生じない自用地価額の80%同上（同族会社の場合、20%を純資産価額に算入）地代水準の決め方と、届出の提出・保管
C. 無償返還届出＋地代なし（使用貸借）生じない自用地価額（100%）借地権の計上なし地主側に地代収入がない。土地の評価は下がらない
D. 何もしない（権利金・相当の地代・届出なし）生じるおそれ借地権の価額を控除した貸宅地評価会社に借地権が計上される設立・移転時に会社側で受贈益課税の可能性

※AEGISが論点整理のために作成した比較です。評価の取扱いは国税庁の個別通達（昭和60年直資2-58ほか、昭和43年直資3-22）に基づく原則的な内容で、権利金の一部授受がある場合など個別事情により異なります。「地主の土地の評価」は個人が相続する土地（貸宅地）の話、「株式評価への影響」は土地を借りている会社の株式の話で、20%の算入は、被相続人（地主）が同族関係者となっている同族会社に土地を貸している場合の取扱いです。

以下、A〜Cの中身を順に見ていきます。

相当の地代とは

自用地価額のおおむね年6%

相当の地代とは、権利金を授受しない代わりに支払う、通常より高い水準の地代です。相続税の取扱いを定めた国税庁の個別通達（いわゆる相当地代通達）では、借地権が設定されている土地の自用地としての価額の過去3年間の平均額に対し、おおむね年6%程度の地代とされています。

法人税の取扱い（法人税基本通達13-1-2）も、土地の更地価額に対する一定割合の地代を相当の地代としています。通達本文は「おおむね年8%程度」としていますが、平成元年の個別通達（平成元年直法2-2）により当分の間「年6%」と読み替えられ、更地価額は相続税評価額やその過去3年間の平均額によることもできるとされています。どちらの税目でも、土地の価額をどの時点・どの方法で算定するかが地代の水準を左右するため、算定の根拠を残しておくことが大切です。

地代を据え置くか、改訂していくか

相当の地代を支払う場合、地価が変動したときに地代をどうするかを決めておく必要があります。法人税基本通達13-1-8は、地主が法人である場合について、地代の改訂方法を契約書で次のいずれかに定めることとしています。

  • 土地の価額の上昇に応じて地代を順次改訂する方法：借地権の価値は借主側に生じないと整理されます
  • それ以外の方法（地代を据え置くなど）：地価が上がると、相当の地代との差が生じ、借主側に借地権の価値が自然に発生していく考え方になります

地主が法人の場合、どちらを選ぶかは借主と連名で遅滞なく税務署に届け出ることとされ、届出がない場合は後者の方法を選択したものとして扱われます。地主が個人で借主が会社の場合も、会社が借地権を譲渡したり土地を返還したりするときの借地権の価額は、改訂方法がどちらかによって扱いが分かれる（法人税基本通達13-1-15）ため、契約書で改訂方法を明確にしておくことが大切です。地代を据え置いたまま年数が経つと、相続時の土地や株式の評価が当初の想定と異なってくる点に注意が必要です。

土地の無償返還に関する届出とは

「将来、無償で返す」と約束し、税務署に届け出る

土地の無償返還に関する届出は、借地権の設定等に係る契約書において将来借地人等がその土地を無償で返還することが定められている場合に、土地所有者と借地人が連名で、遅滞なく届け出る手続です（国税庁 手続名C1-63、法人税基本通達13-1-7）。契約書の写しと、土地の価額の計算の明細などを添付します。

国税庁は、この届出は土地所有者が個人である場合であっても提出することができるとしています。個人の土地に会社が建物を持つ場面でも、この届出によって、権利金を授受せず相当の地代も支払わない形を選べることになります。

地代を払うか、払わないか

無償返還の届出をしたうえで、地代をどうするかは別に決めます。ここが、相続時の評価を分ける大きな分岐点です。

  • 地代を支払う（賃貸借）：地主の土地は「貸宅地」として、自用地価額の80%で評価されます（相当地代通達8）
  • 地代を支払わない（使用貸借）：届出が出ていても、土地は自用地価額（100%）で評価されます（同通達8の（注））。地代を受け取っていても、その額が固定資産税などの公租公課に相当する程度以下で、実質的に使用貸借にすぎないと認められる場合も同様です

地代を受け取らない使用貸借は、地主に収入がない分、所得税の負担は生じませんが、土地の評価は下がりません。反対に地代を受け取る場合は、地主の不動産所得が増える一方、会社の費用になります。どちらが望ましいかは、オーナー個人と会社の所得の状況、そして将来の承継の形とあわせて判断することになります。

相続税評価への影響：「下がった分」はどこへ行くか

ここで見落とされがちなのが、会社の株式の評価です。

相当の地代を支払っている場合や、無償返還の届出をして地代を支払っている場合、地主の土地は自用地価額の80%で評価されます。一方、その土地を借りている会社が、被相続人が同族関係者となっている同族会社である場合、その会社の株式を純資産価額で評価する際には、自用地価額の20%相当額を借地権の価額として純資産に算入する取扱いがあります（昭和43年直資3-22、相当地代通達6・8）。この取扱いは、地主の土地が80%で評価される場合のものです。地代を受け取らない使用貸借で土地が自用地価額（100%）で評価される場合には、土地の評価は下がりません。

数字で見ると、次のようなイメージです。

項目金額のイメージ
土地の自用地価額1億円
地主（個人）の土地の評価：貸宅地 80%8,000万円
会社の株式評価で純資産に算入される借地権相当額：20%2,000万円
個人と会社を通じた合計1億円

※説明のための単純化した例です。株式の評価は純資産価額方式だけで決まるとは限らず、会社の規模や資産構成によって異なります。また、株式の評価方法は国税庁が2026年4月から有識者会議で見直しを検討しているため、今後の通達改正に注意が必要です。

つまり、オーナーが会社の株式を自分で保有している限り、土地の評価が下がった分は、株式の評価に移るだけという構図になりやすいのです。これは、土地の価額を個人と法人を通じて全体として捉えるという考え方によるものです。評価上の効果を期待して届出や地代を選ぶ場合は、誰が会社の株式を持っているかまで含めて確認する必要があります。

なお、地代の有無は、小規模宅地等の特例でどの区分に当たるかにも関わります。会社に土地を貸している場合の特例の考え方は、関連記事「小規模宅地等の特例は資産管理会社でどう変わるか」で整理しています。

実務上注意したいポイント

  • 契約書と届出をセットで整える：無償返還の定めは契約書に明記されている必要があります。届出書の控えと契約書は、相続の時まで確実に保管しておきます。
  • 「遅滞なく」を意識する：建物の新築や移転のタイミングで、地代・届出の方針を決めておくことが前提です。後から整理しようとすると、すでに借地権の移転があったと見られるおそれがあります。
  • 地代を変えたら評価も変わる：無償返還の届出をした後に地代を無しにする（または有りにする）と、土地の評価が80%と100%の間で変わります。地代の変更は、意思決定として記録を残しておきます。
  • 相当の地代は地価の動きを追う：相当の地代を選んだ場合、改訂方法の選択と、実際の改訂の運用がずれていないかを定期的に確認します。
  • 建物を移す場面とあわせて考える：個人の建物を会社に移す場合は、移転時の譲渡所得や登録免許税なども生じます。移転全体の比較は関連記事「個人保有の不動産を法人へ移す前の比較」をご覧ください。

AEGISの視点

無償返還の届出や相当の地代は、税務の手続として語られることが多いテーマです。しかしAEGISは、これを「土地は個人、建物と事業は会社」という所有の分担を、将来にわたってどう固定するかの意思表示だと考えています。

届出をして地代を受け取る形にすれば、土地は個人の財産として残りつつ、会社の株式にも一定の価値が乗ります。地代を受け取らない形にすれば、土地の評価は下がりませんが、会社と個人の間で毎年の資金の流れが生じません。どちらが正しいということはなく、土地を相続する人と、会社の株式を引き継ぐ人が同じか別か、会社が将来その土地を買い取る可能性があるかによって、望ましい形は変わります。

また、所有と運営を分ける設計を土地活用の段階から考える場合は、関連記事「土地所有者と事業運営会社を分ける設計とは」も参考になります。資産管理会社を持つかどうか自体の判断は、親記事「資産管理会社はいつ設立を検討すべきか」で整理しています。

土地の貸し借りに関わる評価や承継の論点については、アイジス税理士法人の専門領域でもAEGISの考え方を紹介しています。

まとめ

  • 個人の土地に会社が建物を持つと、税務上は会社が土地を借りている関係になり、権利金を授受しなければ会社に借地権の認定課税が生じるおそれがあります。
  • 認定課税を避ける主な方法は、相当の地代（自用地価額のおおむね年6%）の支払いと、土地の無償返還に関する届出です。届出は土地所有者が個人でも提出できます。
  • 相当の地代や、届出＋地代ありの場合、地主の土地は自用地価額の80%で評価され、地主（被相続人）が同族関係者となっている同族会社の株式評価では、20%相当額が純資産価額に算入されます。
  • 届出をしても地代なし（使用貸借）であれば、土地は自用地価額で評価されます。
  • どの形を選ぶかは、税負担だけでなく、土地と株式をそれぞれ誰が引き継ぐかとあわせて判断することが重要です。具体的な取扱いは個別事情によって異なります。

よくある質問

Q. 土地の無償返還に関する届出は、いつまでに出せばよいですか？

国税庁の案内では、土地を無償で返還することが定められた後「遅滞なく」提出することとされています。明確な日数の定めはありませんが、建物の新築や会社への移転と同じタイミングで契約書を整え、速やかに提出するのが基本です。

Q. 土地の持ち主が個人でも、届出は出せますか？

出せます。国税庁は、この届出は土地所有者が個人である場合であっても提出できるとしています。土地所有者と借地人（会社）の連名で提出します。

Q. 相当の地代を払うのと、無償返還の届出をするのとでは、どちらが有利ですか？

一概には言えません。相続時の土地の評価（80%）や株式評価への算入（20%）は、両者で同じ扱いになる場面が多い一方、相当の地代は地代が高く、会社の収支や個人の所得に与える影響が大きくなります。地代の水準を柔軟に決めたい場合は届出を選ぶことが多いですが、個人と会社の所得、将来の承継の形とあわせて比較することが大切です。

Q. 届出を出して地代をゼロにすると、相続税評価はどうなりますか？

地代を受け取らない使用貸借の場合、無償返還の届出が出ていても、土地は自用地としての価額で評価されます。貸宅地としての80%評価にはなりません。

Q. すでに届出なしで会社が建物を持っている場合はどうすればよいですか？

建てた時期、権利金や地代の授受の状況、契約内容によって、借地権が誰に帰属しているかの判断が変わります。過去の経緯を契約書や申告書で確認したうえで、現状をどう整理するかを専門家と検討することをおすすめします。

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参考資料・出典

公的資料・一次情報

書籍

  • 『二訂版 実務家必携 実務借地権課税』中野欣治 編、一般財団法人大蔵財務協会、P.5-34、P.115-150
  • 『令和6年版 土地評価の実務』小野徹 編、一般財団法人大蔵財務協会、2024年、P.367

この記事の監修者

監修者 保手浜 洋介

保手浜 洋介

ほてはま ようすけ

公認会計士・税理士・宅地建物取引士｜アイジスグループ代表

相続税・資産税、事業承継、非上場株式評価、 不動産保有設計、ファミリーオフィス業務を 専門領域とする。

税務・会計の専門知識を基盤に、 事業オーナーや資産家の資産管理、 事業承継、財産承継に関する助言を行う。

AEGIS Knowledgeでは、税務・資産管理・ 事業承継等に関する記事の専門的な監修を担当する。

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