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区分所有法の改正でマンション所有者に何が変わるか｜決議要件の見直し・新しい再生手法と、所有者が備えたいこと

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執筆者:

AEGIS

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マンションのルールの土台である区分所有法が大きく改正され、令和8年（2026年）4月1日から施行されています。結論から言えば、今回の改正で変わったのは「管理組合が物事を決めやすくなった」ことと、「老朽化したマンションを建て替える以外の選択肢が増えた」ことです。

決めやすくなるということは、裏を返せば、総会に参加しない所有者や連絡がつかない所有者の意思は、これまでより反映されにくくなるということでもあります。自宅として住んでいる方だけでなく、投資用に貸している方、親から相続したまま管理を任せきりにしている方こそ、影響を確認しておきたい改正です。

この記事では、改正の要点を法務省の資料に沿って整理したうえで、所有者の立場ごとに何に備えるべきかを考えます。マンションの相続税評価については、関連記事「居住用マンションの相続税評価はどう変わったか」で扱っています。

改正の概要：いつから、何が変わったのか

今回の改正は、「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律」（令和7年法律第47号）によるものです。令和7年5月30日に公布され、区分所有法などの改正部分は令和8年4月1日に施行されました（法務省）。

改正の柱は大きく二つです。

  • 管理の円滑化：集会（管理組合の総会）の決議を出席者の多数決で行えるようにする、所在が分からない区分所有者を決議の母数から除く、管理されていない専有部分・共用部分に裁判所が管理人を選任する制度を設ける、海外に住む所有者のための国内管理人の仕組みを設ける、など
  • 再生の円滑化：建替え決議の要件を一定の場合に緩和する、一棟リノベーション・建物と敷地の一括売却・取壊しなどを多数決で行えるようにする、建替え時の賃借人への補償の仕組みを設ける、など

あわせて、国土交通省は令和7年10月17日に「マンション標準管理規約」を改正し、改正法に合わせた規約のひな型を示しています。

管理の決議はどう変わったか

普通決議：出席者の過半数で決まる

管理費の額や修繕の実施など、日常的な事項を決める普通決議は、改正前は「区分所有者全員の頭数と議決権の各過半数」が原則でした。改正後は、総会に出席した区分所有者の頭数と議決権の各過半数で決まるのが法律上の原則になりました（区分所有法39条1項）。ここでいう出席者には、当日出席した人だけでなく、議決権行使書や委任状を提出した人も含まれます。

ただし、普通決議の要件はもともと規約で別の定めを置くことが認められており、多くの管理組合は規約で独自の要件を定めています。実際にどの要件で決まるかは、自分のマンションの規約を見る必要があります。

特別決議：定足数を満たせば、出席者の4分の3で決まる

規約の変更や、形状・効用の著しい変更を伴う共用部分の変更などの特別決議は、改正前は区分所有者全員を母数として頭数と議決権の各4分の3以上が必要でした。改正後は、区分所有者と議決権の各過半数が出席すること（定足数）を前提に、出席者の頭数と議決権の各4分の3以上で可決できるようになりました（共用部分の変更は区分所有法17条1項、規約の変更は31条1項）。定足数は規約で引き上げることができ、共用部分の変更の4分の3の割合は、規約で2分の1を超える範囲まで引き下げることもできます。

さらに、共用部分の変更のうち、次の場合は、要件が3分の2以上に緩和されます（同法17条5項）。

  • 共用部分の設置や保存の瑕疵によって他人の権利などが侵害され、またはそのおそれがある場合に、その瑕疵の除去に必要な変更（耐震性・防火性の不足、外壁等の剥落のおそれ、給排水管等の腐食などが典型例として説明されています）
  • 高齢者や障害者の移動の円滑化（バリアフリー化）のために必要な変更

既存の規約はどうなるか

改正法の施行の際に効力を持っている規約のうち、改正後の区分所有法に抵触する定めは、施行日から効力を失うとされています（改正法附則9条2項）。施行前に招集手続が始まった総会には改正前の規定が適用されるなど、経過的な取扱いも定められています。規約の見直しが済んでいなくても、法律上は改正後の要件で決議できる場面があるということです。

項目改正前の原則改正後の原則
普通決議全区分所有者の頭数・議決権の各過半数出席者の頭数・議決権の各過半数（規約で別段の定め可）
一般的な特別決議全区分所有者の頭数・議決権の各4分の3以上各過半数の出席（定足数）＋出席者の各4分の3以上
共用部分の変更（緩和事由あり）上記と同じ各3分の2以上
建替え・建物敷地売却など建替えは全区分所有者の各5分の4以上全区分所有者を母数に各5分の4以上（一定の事由で4分の3）

※AEGISが法務省資料・専門書籍をもとに整理した概要です。正確な要件は条文と各マンションの規約で確認してください。

所在等不明の区分所有者を決議の母数から除く仕組み

相続後に登記が放置されて相続人が分からない、住所を調べても連絡がつかない——こうした区分所有者がいると、全員を母数とする決議では「反対」と同じ扱いになり、必要な決議が成立しにくくなっていました。

改正後は、裁判所が所在等不明と認めた区分所有者を、すべての決議の母数から除外できる制度が設けられました（区分所有法38条の2。除外された区分所有者は集会での議決権を有しないとされます）。建替えのように全区分所有者を母数とする決議でも、除外された人は母数に入りません。

所有者の側から見ると、これは「連絡がつかない状態を放置すると、自分の持分が意思決定から外される」ことを意味します。相続したマンションの登記や住所の変更を後回しにしていると、管理組合からの通知が届かず、知らないうちに除外の手続が進む可能性もあります。相続登記や住所等の変更登記の義務化への対応は、関連記事「相続登記と住所等変更登記の義務化への対応」で整理しています。

建替え・再生の決議はどう変わったか

建替え決議：原則5分の4、一定の事由があれば4分の3

建替え決議は、改正後も区分所有者全員を母数として頭数と議決権の各5分の4以上が原則です。ただし、次のような客観的な事由がある場合は、4分の3以上に緩和されました（区分所有法62条。各事由の基準は法務大臣が定めます）。

  • 耐震性の不足
  • 火災に対する安全性の不足
  • 外壁等の剥落により周辺に危害を生ずるおそれ
  • 給排水管等の腐食などによる衛生上の問題
  • バリアフリー基準への不適合

建て替えない再生も、多数決で選べるように

改正前は、老朽化したマンションの再生は「建替え」が中心でした。改正後は、次の手法も建替えと同等の多数決（原則5分の4、一定の事由で4分の3）で行えるようになりました。

  • 建物更新（一棟リノベーション）：建物の骨格を残しながら、全体を大規模に改修する
  • 建物敷地売却：建物と敷地を一括して売却する
  • 建物取壊し敷地売却：建物を取り壊したうえで敷地を売却する
  • 取壊し：建物を取り壊す

敷地を売却する決議では、頭数と議決権に加えて、敷地利用権の持分の価格の割合も多数決の基準に組み込まれます。また、政令で指定された大規模な災害で被災した場合は、被災区分所有法の特例により、建替えや建物更新、敷地売却、取壊しなどの決議要件が「3分の2」に緩和される仕組みも設けられています。

賃借人がいる場合：補償金と賃貸借の終了

建替え決議がされた場合に、賃借人に金銭の補償をすることを前提として、専有部分の賃貸借を終了させる制度が設けられました。賃貸借の終了を請求した日から6か月を経過すると賃貸借は終了し、その専有部分の区分所有者は、賃借人に対し、賃貸借の終了により通常生ずる損失の補償金を支払わなければなりません。賃借人は、補償金の提供を受けるまでは明渡しを拒むことができるとされています（区分所有法64条の2）。

投資用に区分所有マンションを貸している方にとっては、補償金の支払義務は貸している区分所有者自身にあるため、建替え等が決まったときに、賃借人との関係をどう整理するか、補償の負担や時期をどう見込むかが、新たに考えるべき論点になります。

管理されていない部屋・共用部分と、海外に住む所有者

改正法では、マンションに特化した財産管理の制度も設けられました。

  • 所有者不明専有部分管理制度：所在等不明の区分所有者の専有部分について、裁判所が選任する管理人に管理させる制度。管理人が保存・利用・改良の範囲を超える行為（売却など）をするには、裁判所の許可が必要です（区分所有法46条の2・46条の3）
  • 管理不全専有部分管理制度・管理不全共用部分管理制度：ごみの放置や配管の腐食の放置、外壁の剥落の危険など、管理されていない状態の専有部分・共用部分を、裁判所が選任する管理人に管理させる制度

また、区分所有者が国内に住所等を有しない場合（または有しないこととなる場合）に備えて、国内管理人を選任できる仕組みが設けられました。国内管理人は、保存行為や、総会の招集通知の受領、議決権の行使、管理費等の支払いなどを行うことができます。規約で国内管理人の選任を義務付けることも可能です。

さらに、区分所有建物の管理について、区分所有者が相互に協力しなければならないという責務も明記されました（区分所有法5条の2）。

所有者の立場別に見る影響

同じ改正でも、マンションとの関わり方によって備えるべきことは異なります。

所有者の立場主な影響確認したいこと
自宅として居住修繕・規約変更が決まりやすくなる。建替え以外の再生も選択肢に長期修繕計画、修繕積立金の水準、総会資料
投資用に賃貸総会を欠席すると意思が反映されにくい。建替え時は賃借人への補償が論点に管理会社任せの範囲、議決権行使の方法、賃貸借契約
相続したまま保有登記・住所が古いと通知が届かず、所在等不明として扱われるおそれ相続登記、住所変更、管理費の引落し口座
海外に居住国内管理人の選任を規約で求められる可能性規約の改正状況、代理人の確保

※AEGISによる整理です。実際の影響はマンションの規約・築年数・管理状況によって異なります。

投資用マンションの管理を管理会社に委ねている場合でも、総会での議決権行使は所有者自身の判断です。管理委託の範囲や契約の確認点は、関連記事「賃貸管理を委託するときの契約の確認点」で解説しています。

実務上注意したいポイント

  • 総会資料を「読むだけ」にしない：出席者多数決では、議決権行使書を出さないことがそのまま「判断を他の人に委ねる」ことになります。議案の要領は招集通知に示されるので、毎年の資料に目を通し、意思表示をする習慣をつけておきたいところです。
  • 規約の改正状況を確認する：改正法に抵触する規約は効力を失いますが、どの定めが残り、どこが改正されたかはマンションごとに異なります。
  • 「再生」の議論が始まったら早めに情報を集める：建替え・一棟リノベーション・敷地売却のどれを選ぶかで、所有者の負担や受け取る対価、退去の時期は大きく変わります。
  • 税金は再生の手法ごとに考え方が異なる：建物と敷地を売却する場合は譲渡所得の課税が問題になり得るなど、手法によって税務上の扱いが変わります。具体的な取扱いは個別に確認が必要です。

AEGISの視点

区分所有マンションは、所有権を持っていても、建物の将来を自分一人では決められない資産です。今回の改正は、その「決められなさ」を和らげるものですが、同時に、関与しない所有者の意思が反映されにくくなるという側面を持っています。

AEGISは、マンションを保有するオーナーにとって大切なのは、改正の条文を覚えることよりも、「このマンションの将来の意思決定に、誰が、どのように関与するのか」を家族の中で決めておくことだと考えています。高齢の親が保有している場合、相続で子が複数で引き継ぐ場合、海外に住む家族が取得する場合——いずれも、総会の通知を誰が受け取り、誰が判断するのかが曖昧になりやすい場面です。

また、老朽化が進んだマンションでは、「持ち続ける」「再生に参加する」「早めに手放す」の比較が現実的な課題になります。評価・収益・管理の負担・承継をあわせて考えることで、制度の変化を受け身ではなく、判断の機会として生かせます。改正情報を自分の資産に引き寄せて点検する考え方は、Pillar記事「税制改正は自分の承継計画に関係するか」でも整理しています。

不動産の保有と承継に関わる税務の論点については、アイジス税理士法人の専門領域でもAEGISの考え方を紹介しています。

まとめ

  • 改正区分所有法は令和8年4月1日に施行され、管理と再生の両面で決議要件が見直されました。
  • 普通決議・特別決議は出席者を基準とする多数決が原則となり、所在等不明の区分所有者を母数から除く制度もできました。
  • 建替え決議は一定の事由があれば4分の3に緩和され、一棟リノベーションや敷地売却なども多数決で選べるようになりました。
  • 賃借人への補償、国内管理人、管理不全の部屋への管理人制度など、投資用・相続したマンションの所有者に関わる仕組みも加わりました。
  • 決めやすくなった分、所有者が意思表示をしないことの影響は大きくなります。規約・総会資料・登記と連絡先を点検しておくことが出発点です。

よくある質問

Q. 改正法は、改正前に建てられたマンションにも適用されますか？

適用されます。改正後の規定は施行前に生じた事項にも原則として適用され、改正後の法律に抵触する既存の規約の定めは施行日から効力を失うとされています。ただし、施行前に招集手続が始まった総会など、経過的に改正前の規定が適用される場面もあります。

Q. 総会を欠席して委任状も出さなかった場合、どう扱われますか？

改正後の出席者多数決では、欠席して議決権も行使しなかった人は、決議の母数（出席者）に含まれません。結果として、出席した人や議決権行使書・委任状を提出した人の判断で物事が決まることになります。賛否を示したい場合は、議決権行使書などで意思表示をしておくことが大切です。

Q. 建替え決議は、改正後は4分の3で決まるのですか？

原則は改正後も5分の4です。耐震性の不足や外壁等の剥落のおそれ、給排水管等の腐食、バリアフリー基準への不適合など、法律が定める客観的な事由がある場合に限り、4分の3に緩和されます。

Q. 投資用マンションの賃借人は、建替えが決まったらすぐに退去しなければなりませんか？

改正法では、建替え決議がされた場合に、補償金の支払いを前提として賃貸借を終了させる制度が設けられました。請求の日から6か月で賃貸借は終了し、補償金は貸している区分所有者が支払うこととされています（区分所有法64条の2）。賃借人は補償金の提供を受けるまで明渡しを拒むことができるとされています。手続や期間の詳細は、実際に建替え等が具体化した段階で、契約内容とあわせて確認する必要があります。

Q. 海外に住んでいる家族がマンションを相続した場合、何に注意すればよいですか？

改正法では、国内に住所等を有しない区分所有者のために国内管理人を選任できる仕組みが設けられ、規約で選任を義務付けることもできます。総会の通知を確実に受け取り、議決権を行使できる体制を、相続の段階から考えておくことが望まれます。

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参考資料・出典

公的資料・一次情報

書籍

  • 『Q&A マンション標準管理規約の改正 ―区分所有法改正と社会状況の変化に対応する標準管理規約の見直し―（令和7年10月改正）』渡辺晋 著、公益財団法人マンション管理センター 発行／大成出版社 発売、2026年、第1編（P.9-18）
  • 『マンション総会運営マニュアル ―管理組合の意思決定プロセスはこれでクリアに―』東京弁護士会 弁護士業務改革委員会 マンション部会 編、新日本法規出版、2026年、第1章（P.14-21）

この記事の監修者

監修者 保手浜 洋介

保手浜 洋介

ほてはま ようすけ

公認会計士・税理士・宅地建物取引士｜アイジスグループ代表

相続税・資産税、事業承継、非上場株式評価、 不動産保有設計、ファミリーオフィス業務を 専門領域とする。

税務・会計の専門知識を基盤に、 事業オーナーや資産家の資産管理、 事業承継、財産承継に関する助言を行う。

AEGIS Knowledgeでは、税務・資産管理・ 事業承継等に関する記事の専門的な監修を担当する。

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