不動産の登記は、かつては「必要になったときにすればよい」ものでした。しかし所有者不明土地の問題を背景に法律が改正され、現在は次の2つが法律上の義務になっています（法務省）。
- 相続登記：令和6年（2024年）4月1日から義務化。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請。施行日前の相続で未登記のものは、原則として令和9年（2027年）3月31日までに申請が必要です（取得を知った日が施行日より後なら、その日から3年以内）。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。
- 住所等変更登記：令和8年（2026年）4月1日から義務化。住所や氏名が変わった日から2年以内に申請。施行日前の変更も対象で、令和10年（2028年）3月末までに登記が必要です。正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象になります。
どちらの義務にも、負担を軽くするための簡易な方法（相続人申告登記、スマート変更登記）が用意されています。この記事では、2つの義務の内容を確認したうえで、「自分の場合は何を、いつまでにすればよいか」を状況別に整理します。
2つの義務の全体像
| 項目 | 相続登記 | 住所等変更登記 |
|---|---|---|
| 開始時期 | 令和6年4月1日 | 令和8年4月1日 |
| 義務の内容 | 相続で取得した不動産の名義を相続人に変える | 登記された所有者の住所・氏名の変更を反映する |
| 期限 | 取得を知った日から3年以内（法定相続分での登記や相続人申告登記の後に遺産分割が成立したときは、分割の日から3年以内に分割内容の登記） | 変更の日から2年以内 |
| 施行日前の分 | 令和9年3月31日まで | 令和10年3月末まで |
| 過料 | 10万円以下 | 5万円以下 |
| 簡易な方法 | 相続人申告登記 | スマート変更登記（検索用情報の申出） |
※期限の細部や個別事情による扱いは、法務省・法務局の案内で確認してください。
相続登記の義務
誰が、何を、いつまでに
相続によって土地や建物を取得した相続人は、自分が相続人であることを知り、かつその不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。相続人に対する遺贈で取得した場合も同様です。また、法定相続分での相続登記や相続人申告登記をした後に遺産分割が成立した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に沿った登記を行う必要があります（不動産登記法76条の2・76条の3、法務省）。
令和6年4月1日より前に開始した相続も対象です。施行日前の相続で登記が済んでいない不動産は、相続の開始と取得を知った日と施行日（令和6年4月1日）のいずれか遅い日から3年以内、つまり多くの場合は令和9年3月31日までの申請が求められています（民法等の一部を改正する法律〔令和3年法律第24号〕附則5条6項）。親や祖父母の名義のまま残っている不動産がある場合は、この期限が当面の目安になります。
「正当な理由」があれば過料の対象にならない
期限内に申請できなくても、正当な理由があれば過料の対象にはなりません。法務省は、例として次のような場合を挙げています。
- 相続人が極めて多数で、戸籍謄本等の収集や相続人の把握に時間がかかる場合
- 遺言の有効性や遺産の範囲が争われている場合
- 申請義務を負う相続人自身に重い病気などの事情がある場合
- 配偶者からの暴力等の被害者で、避難を余儀なくされている場合
- 経済的に困窮しており、登記に必要な費用を負担する能力がない場合
過料は、いきなり科されるものではありません。法務省の説明では、登記官が義務違反を把握した場合にまず申請を催告し、それでも正当な理由なく申請がないときに裁判所へ通知し、裁判所が過料を科するかどうかを判断する流れです。
相続人申告登記という選択肢
遺産分割がまとまらず、期限内に名義を確定できない場合に使えるのが相続人申告登記です。登記官に対し、「所有者について相続が開始したこと」と「自分がその相続人であること」を申し出ることで、相続登記の申請義務を果たしたことになります（法務省）。
- 相続人が単独で申し出ることができ、他の相続人の協力は不要です
- 添付するのは申出書と戸籍謄本等・住所証明情報などで、通常の相続登記に比べて戸籍等の収集の負担が軽くなっています
- 登録免許税はかかりません。オンラインでも申し出ることができます
ただし、相続人申告登記は「誰が所有者か」を確定させる登記ではありません。不動産の売却や担保の設定をするには、別途、相続登記が必要です。また、申告後に遺産分割が成立した場合は、分割の日から3年以内に分割内容に沿った登記を申請する必要があり、その段階では相続人申告登記で代えることはできません。
住所等変更登記の義務
誰が、何を、いつまでに
不動産の所有権の登記名義人は、住所や氏名・名称に変更があった日から2年以内に変更登記を申請する必要があります。令和8年4月1日より前の変更も対象で、変更の日と施行日のいずれか遅い日から2年以内、つまり令和10年3月末までに登記が必要です（不動産登記法76条の5、同附則5条7項、法務省）。
引越しや婚姻による氏の変更があっても登記を放置している例は少なくありません。法務省は、所有者不明土地の原因の約3分の1が住所等の変更登記がされていないことにあると説明しています。
スマート変更登記
この義務の負担を軽くするのがスマート変更登記です。所有者があらかじめ「検索用情報」（生年月日、メールアドレス、国籍、不動産の地番などの情報）を法務局に申し出ておくと、法務局が定期的（2年に1回程度）に住民基本台帳ネットワークへ照会し、住所や氏名の変更を確認したときは職権で変更登記を行います（法務省）。
- 職権で登記をする前に意思確認の通知が届き、1か月以内に回答する仕組みです
- スマート変更登記による変更登記には、登録免許税等の費用はかかりません
- 検索用情報を申し出ておけば、住所等が変わるたびに自分で申請しなくても、義務違反に問われることはなくなるとされています
- これから不動産を取得する人は申請書に記載して申し出ることができ、すでに所有している人も申し出ることができます
法人が所有する不動産
会社などの法人が所有する不動産では、登記に会社法人等番号が登記されていれば、商業・法人登記で本店の移転などをした際に、法務局が職権で不動産の住所等の変更登記を行う仕組みとされています。会社法人等番号が登記されていない不動産は、従来どおり申請が必要です（法務省）。なお、令和6年4月1日の時点で法人が所有権の登記名義人となっている不動産については、登記官が職権で会社法人等番号を登記できるとされています（同附則5条5項）。資産管理会社などで古くから保有している不動産は、番号が登記されているかを確認しておくと安心です。
状況別：何を、いつまでにするか
AEGISで、よくある状況ごとに対応を整理すると次のとおりです。
| 状況 | 当面の期限（目安） | 主な対応 |
|---|---|---|
| 令和6年3月以前の相続。遺産分割は済んでいるが名義は親のまま | 令和9年3月31日 | 分割内容に沿って相続登記を申請 |
| 令和6年3月以前の相続。遺産分割がまとまっていない | 令和9年3月31日 | 相続人申告登記で義務を果たしつつ、分割協議を進める |
| 令和6年4月以後の相続 | 取得を知った日から3年 | 遺産分割のうえ相続登記。間に合わなければ相続人申告登記 |
| 祖父母など数代前の名義のまま | 令和9年3月31日（正当な理由に当たる場合あり） | 戸籍の収集と相続人の把握を早めに始める |
| 令和8年3月以前に引越し・改姓したが登記は旧住所のまま | 令和10年3月末 | 住所等変更登記を申請し、あわせて検索用情報を申し出る |
| 法人所有不動産の本店移転・商号変更 | 変更から2年（施行前の変更は令和10年3月末） | 会社法人等番号の登記の有無を確認 |
| これから不動産を取得する | 取得時 | 登記申請時に検索用情報を申し出る |
※期限は法務省の案内に基づく目安です。正当な理由の有無や期限の起算点は、個別の事情によって異なります。
登記をしないことの、過料以外の不利益
義務化で注目されるのは過料ですが、オーナーにとっては次のような実務上の不利益のほうが大きいことがあります。
- 売却・担保設定ができない：名義が被相続人のままでは、売却や融資の担保に使うことができません。資金が必要になったときにすぐ動けなくなります。
- 相続人が増えていく：登記をしないまま次の相続が起きると、権利を持つ人が増え、話し合いがより難しくなります。共有の解消や国への引渡しを検討する場面でも、名義の整理が前提になります。
- 固定資産税の通知が届く相手：固定資産税は、原則として1月1日現在に固定資産課税台帳に所有者として登録されている人に課されます。名義の整理が遅れると、誰が税を負担し、誰が管理するのかが曖昧になりがちです。
- 財産の把握が難しくなる：相続税の申告や遺産分割では、どの不動産を誰が持っているかを正確に把握する必要があります。古い名義のままの土地は見落とされやすくなります。
費用の目安
相続による所有権の移転登記には、登録免許税がかかります。税率は、相続による土地の所有権移転で不動産の価額の1,000分の4です（不動産の価額は原則として固定資産課税台帳の価格）。このほか、戸籍謄本等の取得費用や、司法書士に依頼する場合の報酬がかかります。
一定の場合には登録免許税の免税措置も設けられています（相続登記の前に相続人が亡くなった場合の登記や、価額が一定額以下の土地の相続登記など）。現行法では令和9年3月31日までに受ける登記が対象とされているため（租税特別措置法84条の2の2）、利用を考える場合は最新の要件を確認してください。相続人申告登記とスマート変更登記には、登録免許税はかかりません（法務省）。
実務上注意したいポイント
- まず「名義の棚卸し」から：固定資産税の課税明細書や名寄帳、登記事項証明書で、名義が誰になっているか、住所が最新かを一覧にします。
- 相続人申告登記は「時間を買う」手段：義務は果たせますが、名義は確定しません。売却や担保設定の予定があるなら、遺産分割と相続登記を急ぐ必要があります。
- 遺産分割の期限とも連動させる：相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10か月以内）までに分割がまとまれば、登記も同じ流れで進められます。
- 住所変更は「ついで」に済ませる：相続登記や売却の際に、関係する不動産の住所等もまとめて確認し、検索用情報の申出までしておくと、その後の手間を減らせます。
AEGISの視点
登記の義務化は、手続の問題に見えて、実は「その不動産を、誰が、どう持ち続けるのか」を決めることを促す制度だとAEGISは考えています。
名義が親のまま、住所が古いままの不動産は、多くの場合、遺産分割や所有形態の検討が先送りされてきた不動産でもあります。期限が来たからといって、とりあえず相続人全員の共有名義で登記してしまうと、次の世代で共有の問題をさらに複雑にすることがあります。
義務を果たす手段（相続人申告登記・スマート変更登記）と、所有を決める手続（遺産分割・相続登記）を区別したうえで、期限までに「どこまで決めるか」を計画することが大切です。収益不動産であれば、管理会社や金融機関との契約、税務の手続とも足並みをそろえる必要があります。
不動産を相続する前に整理しておきたい論点は「不動産を相続する前に確認したいこと」、賃貸物件を引き継いだ後の手続は「親から賃貸経営を引き継ぐときの実務」、使わない土地を手放す制度は「相続土地国庫帰属制度で土地を手放す」で解説しています。制度改正全体の点検の考え方は、Pillar記事「税制改正は自分の承継計画に関係するか」をご覧ください。
相続税の申告や相続の手続きをまとめて相談したい場合は、アイジス税理士法人・アイジスファミリーオフィスでもお受けしています。詳しくは、相続税申告・相続手続きのご相談をご覧ください。
まとめ
- 相続登記は令和6年4月1日から義務化され、取得を知った日から3年以内の申請が必要です。施行日前の相続で未登記のものは令和9年3月31日までが目安です。
- 住所等変更登記は令和8年4月1日から義務化され、変更から2年以内の申請が必要です。施行日前の変更は令和10年3月末までに登記が必要です。
- 正当な理由なく怠ると、相続登記は10万円以下、住所等変更登記は5万円以下の過料の対象になります。
- 相続人申告登記やスマート変更登記を使えば、負担を抑えて義務を果たせます。ただし相続人申告登記では名義は確定しません。
- まず名義の棚卸しを行い、遺産分割・所有形態の検討とあわせて期限までの計画を立てることが大切です。
よくある質問
Q. 亡くなった親の名義のままの土地が何年も前からあります。今からでも過料になりますか？
令和6年4月1日より前に開始した相続も義務の対象で、令和9年3月31日までの申請が目安とされています。過料は、登記官からの催告を経ても正当な理由なく申請しない場合に、裁判所が判断するものです。まずは期限までに相続登記、または相続人申告登記を行うことを検討してください。
Q. 遺産分割の話し合いがまとまりません。どうすればよいですか？
相続人申告登記を使えば、相続人の一人が単独で、相続登記の申請義務を果たすことができます。ただし名義は確定しないため、売却などはできません。また、その後に遺産分割が成立したときは、成立の日から3年以内に分割内容に沿った登記を申請する必要があります。
Q. 引越しをしたのに、所有するマンションの登記の住所を変えていません。
令和8年4月1日より前の住所変更も義務の対象で、令和10年3月末までに変更登記をする必要があります。あわせて検索用情報を申し出ておけば、その後の住所変更はスマート変更登記により法務局が職権で反映し、義務違反に問われることはなくなるとされています。
Q. 会社名義の不動産も住所変更登記の義務がありますか？
あります。ただし、不動産の登記に会社法人等番号が登記されていれば、本店移転などの商業登記の内容をもとに、法務局が職権で変更登記を行う仕組みとされています。番号が登記されていない場合は申請が必要なため、保有不動産の登記事項証明書で確認しておくとよいでしょう。
Q. 相続登記の費用はどのくらいかかりますか？
主な費用は登録免許税で、相続による土地の所有権移転は不動産の価額（原則として固定資産課税台帳の価格）の1,000分の4です。ほかに戸籍謄本等の取得費用や、専門家に依頼する場合の報酬がかかります。一定の免税措置もありますが、適用期限や要件があるため、最新の情報を確認してください。
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参考資料・出典
公的資料・一次情報
- e-Gov法令検索「不動産登記法」（第76条の2・第76条の3・第76条の5・第76条の6・第164条、民法等の一部を改正する法律〔令和3年法律第24号〕附則第5条）
https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123
確認日：2026-10-09 - e-Gov法令検索「租税特別措置法」（第84条の2の2）
https://laws.e-gov.go.jp/law/332AC0000000026
確認日：2026-10-09 - 法務省「相続登記の申請義務化について」
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00565.html
確認日：2026-10-07 - 法務省「相続人申告登記について」
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00602.html
確認日：2026-10-07 - 法務省「住所等変更登記の義務化について」
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00687.html
確認日：2026-10-07 - 法務省「スマート変更登記について」
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