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老人ホームに入った親の自宅と小規模宅地等の特例｜要介護認定・施設の種類・入居後の使い方で決まる適用の可否

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AEGIS

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親が老人ホームに入居し、そのまま施設で亡くなった場合でも、一定の条件を満たせば、実家の敷地に小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等・330㎡まで80％減額）を使える可能性があります。

条件は大きく3つです。①親が相続開始の直前に要介護認定・要支援認定などを受けていたこと、②入居していたのが法令で定められた施設・住まいであること、③入居後に実家を貸したり、事業に使ったり、新しく別の人が住んだりしていないこと。そのうえで、実家の敷地を「誰が取得するか」についての通常の要件も満たす必要があります。

高齢の親が施設で暮らすことは今では珍しくありません。それだけに、この論点は相続税の申告で確認が欠かせないものの一つです。この記事では、施設に入居していた親の自宅について、特例が使えるかどうかを分ける点と、申告後に見直したい視点を整理します。

なぜ老人ホームへの入居が問題になるのか

小規模宅地等の特例は、相続開始の直前に被相続人（亡くなった方）や同じ生計の親族の居住の用や事業の用に使われていた宅地等について、一定の面積まで評価額を減額する制度です（租税特別措置法69条の4）。自宅の敷地であれば、要件を満たすと330㎡まで80％減額されます。

ここでのポイントは「相続開始の直前」の利用状況で判定するという点です。親が施設に移って実家が空き家になっていれば、形式的には、亡くなった時点で実家に住んでいなかったことになります。

ただ、介護が必要になって施設に入ることは、本人の意思で生活の拠点を移したとは言い切れません。そこで平成25年度の税制改正などで手当てがされ、一定の事由で施設に入居した場合には、入居する直前まで住んでいた家の敷地を、亡くなる直前の居住用の宅地等と同じように扱う仕組みが設けられています（租税特別措置法施行令40条の2第2項・第3項）。

特例の対象になるための3つの条件

国税庁の案内（タックスアンサーNo.4124）と施行令の規定をもとに、条件を整理します。

条件1：相続開始の直前に要介護認定等を受けていたこと

対象となるのは、次のいずれかの認定を受けていた方です。

  • 介護保険法の要介護認定または要支援認定
  • 介護保険法施行規則に定める一定の方（いわゆる事業対象者として国税庁が示している区分）
  • 障害者総合支援法の障害支援区分の認定

注意したいのは判定の時期です。認定を受けていたかどうかは、入居した時点ではなく、相続開始の直前で判定します（措置法通達69の4-7の3）。入居時には自立していた方が、施設で暮らすうちに認定を受けた場合も対象になり得ます。

また国税庁の質疑応答事例では、施設に入っていた方が要介護認定の申請中に亡くなり、亡くなった後に認定が出たケースについて、認定の効力が申請日にさかのぼることから、認定を受けていた方として扱って差し支えないとしています。申請の記録や認定通知は、申告の際に確認すべき資料になります。

条件2：法令で定める施設・住まいに入居していたこと

対象となる施設・住まいは、法令で列挙されています。国税庁No.4124の案内によると、要介護認定等を受けていた方については次のとおりです。

  • 認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居（いわゆるグループホーム）、養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、有料老人ホーム
  • 介護老人保健施設、介護医療院
  • サービス付き高齢者向け住宅

障害支援区分の認定を受けていた方については、障害者支援施設（施設入所支援が行われるもの）や共同生活援助を行う住居が対象です。

裏を返すと、名称が「ホーム」であっても、法令上の届出・登録の対象となっていない住まいや、一般の賃貸住宅・親族の家に移った場合は、この取扱いの対象にならない可能性があります。入居先が上のどれに当たるのかは、契約書や施設の届出・登録の状況で確認するのが確実です。

条件3：入居後に実家を別の用途に使っていないこと

入居後の実家の使い方も重要です。次の場合は、特例の対象から外れます（施行令40条の2第3項）。

  • 実家を事業の用（賃貸を含む）に使った場合
  • 実家に新たに、被相続人等（被相続人と同じ生計の親族）以外の人が住んだ場合

一方、入居の直前に被相続人と生計を一にしていて、その家に引き続き住んでいる親族は、ここでいう「被相続人等」に含めて扱われます。入居前から同居していた子がそのまま住み続けている場合は、入居後に生計が別になっても、それだけで対象外にはなりません。

国税庁の質疑応答事例では、特別養護老人ホームに入所し、一度も戻らずに亡くなるまで実家が空き家だったケースについて、実家の敷地は居住用の宅地等に当たるとされています。空き家のまま維持していたことは、この条件との関係では問題になりません。

入居後の実家の状況と判定の目安を、AEGISで一覧にまとめると次のとおりです。

入居後の実家の状況居住用の宅地等として扱われるか確認したいこと
空き家のまま管理していた扱われる（他の条件を満たす場合）入居先・認定の確認
入居前から同居していた生計一の親族が住み続けた扱われる入居直前の生計の状況
入居後に、別に暮らしていた子の家族が新たに住んだ扱われない住み始めた時期と生計の状況
入居後に第三者へ賃貸した扱われない（居住用としては対象外）貸付事業用宅地等の要件は別途検討
一部だけを賃貸した賃貸部分は対象外となり得る利用区分ごとの面積

※個別の事実関係によって結論が変わることがあります。

取得する人の要件は通常どおり

上の3つの条件は、「この敷地は被相続人の居住の用に供されていた宅地等として扱うか」という入口の話です。特定居住用宅地等として80％減額を受けるには、さらに誰が取得するかの要件を満たす必要があります。

  • 配偶者が取得する場合：取得者ごとの要件はありません。
  • その家に住んでいた親族（入居前から同居し、住み続けている子など）が取得する場合：相続開始の直前から申告期限まで引き続き住み、申告期限まで保有することが必要です。
  • それ以外の親族が取得する場合：いわゆる「家なき子」の要件として、配偶者がいないこと、被相続人の家に住んでいた相続人（相続の放棄があった場合は放棄がなかったものとした相続人）がいないこと、取得者が相続開始前3年以内に自分や配偶者・三親等内の親族などが所有する家に住んでいないこと、取得者が今住んでいる家を過去に所有していたことがないこと、申告期限まで保有することなど、国税庁No.4124に列挙された要件をすべて満たすことが必要です。

施設入居で実家が空き家になり、配偶者もすでに亡くなっている場合、別居の子が取得するときは「家なき子」の要件に当てはまるかが論点になります。子が持ち家に住んでいれば、この要件は満たしません。

取得者の違いによって特例の使い方がどう変わるかは、関連記事「小規模宅地等の特例は誰が取得するかで変わる」で詳しく整理しています。

判断が分かれやすい場面

実務では、次のような場面で判断が難しくなります。

  • 入居後に実家を建て替えた：同居していた親族が老朽化した家を建て替えて住み続けた場合など、取扱いについて解説が示されている場面もありますが、建て替えの時期や住み始めた人によって結論が変わり得ます。個別の確認が必要です。

  • 二世帯住宅の一部が空いた：親の居住部分を入居後に貸した場合、その部分は居住用としては対象外になり得ます。二世帯住宅の敷地の扱いそのものは、関連記事「二世帯住宅の敷地と小規模宅地等の特例」で取り上げます。

  • 入居先が条件2の施設に当たるか不明：住宅型の施設などで、法令上の位置付けがはっきりしない場合があります。契約書と、自治体への届出・登録の有無を確認します。

  • 認定の記録が残っていない：相続人が介護保険の手続を把握していないこともあります。認定の有無と時期は、自治体や施設に確認できる場合があります。

申告後に見直したい視点

すでに申告を終えている場合も、特例の判断を点検する意味はあります。たとえば、施設に入居していたことを理由に特例を使わずに申告していたものの、実際には条件を満たしていた、というケースです。

AEGISでは、申告後の点検を次の順で行うことをおすすめしています。

点検の順番確認すること確認資料の例
1. 施設入居先が法令で定める施設・住まいに当たるか入居契約書、施設の重要事項説明書
2. 認定相続開始の直前に要介護認定等を受けていたか（申請中の場合は認定の時期）介護保険被保険者証、認定通知
3. 入居後の実家賃貸・事業利用・新たな居住者がいなかったか公共料金の記録、賃貸借契約の有無
4. 取得者配偶者・住み続けた親族・家なき子のいずれの要件を満たすか遺産分割協議書、住民票、登記事項証明書
5. 面積・選択他の宅地との選択や限度面積の計算は適切か申告書の明細

当初の申告で税額が過大だった場合は、法定申告期限から5年以内であれば更正の請求を検討できます（国税通則法23条1項）。一方で、要件を満たしていなかったのに特例を使っていた場合は、修正申告が必要になることもあります。見直しは「増える方向」と「減る方向」の両面で行うことが大切です。更正の請求の期限や手続の流れは、関連記事「相続税を払いすぎていたときの更正の請求」で解説しています。

なお、相続税の申告期限までに遺産分割がまとまらない場合、その土地には原則として特例を使えません。申告期限から3年以内に分割されれば、その時点で特例を受ける手続をとることができます（国税庁No.4208）。

入居前後にご家族ができる準備

相続が起きてから資料を探すのは大変です。親が施設に入る段階で、次の点を家族で共有しておくと、判断がしやすくなります。

  • 入居先の種類と契約書の保管場所
  • 要介護認定等の申請・認定の記録
  • 実家を空き家のまま維持するのか、貸すのか、家族が住むのか（貸す・住む場合は特例への影響を事前に確認する）
  • 実家を将来誰が引き継ぐのか（遺言の要否を含めて）

とくに、空き家になった実家を「管理が大変だから」と貸し出すかどうかは、相続税の面では大きな分かれ目です。賃料収入、管理の手間、建物の傷み、将来の売却の可能性とあわせて判断したい事項です。

AEGISの視点

老人ホームと小規模宅地等の特例の論点は、条文の要件を当てはめれば答えが出るように見えます。しかし実際には、親が施設に入ってから亡くなるまでの数年間に、家族が実家をどう扱ったかで結論が決まります。その時期は、介護や見舞い、施設とのやりとりで家族が最も忙しい時期でもあります。

AEGISは、この論点を「相続が起きた後の申告の技術」ではなく、入居の時点から始まる実家の管理と承継の設計として考えています。実家を空き家のまま維持するコスト、貸した場合の収入と特例を失う影響、将来その家に住む家族がいるのか、売却するならいつか。これらは相続税だけでなく、家族の生活と資産全体の判断です。

申告を終えた後も、判断の前提になった事実を確かめ直すことで、見落としに気づくことがあります。資産税務の論点については、アイジス税理士法人の専門領域でも考え方を紹介しています。

不動産を相続する前に全体として確認したいことは、親記事「不動産を相続する前に確認したいこと」で整理しています。

相続税の申告や相続の手続きをまとめて相談したい場合は、アイジス税理士法人・アイジスファミリーオフィスでもお受けしています。詳しくは、相続税申告・相続手続きのご相談をご覧ください。

まとめ

  • 老人ホームに入居していた親の自宅でも、条件を満たせば小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）を使える可能性があります。
  • 条件は、①相続開始の直前に要介護認定等を受けていたこと、②法令で定める施設・住まいに入居していたこと、③入居後に実家を事業用に使ったり、新たに別の人が住んだりしていないこと、の3つです。
  • 要介護認定等は入居時ではなく相続開始の直前で判定します。
  • 入口の条件に加えて、配偶者・住み続けた親族・家なき子など、取得者の要件を満たす必要があります。
  • 申告後も、施設・認定・入居後の利用・取得者の順で点検すると、見落としや誤りに気づきやすくなります。具体的な適用可否は個別の事情によって異なります。

よくある質問

Q. 親が老人ホームに入るときは要介護認定を受けていませんでした。特例は使えませんか？

使える可能性があります。要介護認定等を受けていたかどうかは、入居時ではなく相続開始の直前で判定します（措置法通達69の4-7の3）。施設で暮らすうちに認定を受け、その後に亡くなった場合は、他の条件を満たせば対象になり得ます。

Q. サービス付き高齢者向け住宅に住んでいた場合も対象になりますか？

サービス付き高齢者向け住宅は、国税庁の案内で対象となる住まいに含まれています。ただし、要介護認定等を受けていたことなど他の条件も必要です。入居先が法令上どの施設・住まいに当たるかは、契約書や登録の状況で確認してください。

Q. 親の入居後、空き家の実家を管理のために貸していました。特例は使えますか？

入居後に実家を賃貸など事業の用に使った場合は、居住用の宅地等としての特例の対象から外れます。貸付事業用宅地等（200㎡まで50％減額）として別の要件を満たすかどうかは検討の余地がありますが、要件は別に確認が必要です。

Q. 入居前から同居していた子が、そのまま実家に住み続けています。問題はありませんか？

入居の直前に親と生計を一にしていて、その家に引き続き住んでいる親族は、入居後の「新たな居住者」には当たりません。その子が実家の敷地を取得し、申告期限まで住み続けて保有すれば、特定居住用宅地等として特例を使える可能性があります。

Q. すでに申告を済ませましたが、施設に入っていたため特例を使いませんでした。今からでも見直せますか？

法定申告期限から5年以内であれば、更正の請求を検討できます。施設の種類、要介護認定等の状況、入居後の実家の使い方、取得者の要件を資料で確認したうえで判断します。

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参考資料・出典

公的資料・一次情報

書籍

  • 『令和7年版 相続税・贈与税関係 租税特別措置法通達逐条解説』甲斐裕也 編、大蔵財務協会、P.76-79、P.83-84
  • 『完全ガイド 事業承継・相続対策の法律と税務（五訂版）』PwC税理士法人 編、税務研究会出版局、P.103-104

この記事の監修者

監修者 保手浜 洋介

保手浜 洋介

ほてはま ようすけ

公認会計士・税理士・宅地建物取引士｜アイジスグループ代表

相続税・資産税、事業承継、非上場株式評価、 不動産保有設計、ファミリーオフィス業務を 専門領域とする。

税務・会計の専門知識を基盤に、 事業オーナーや資産家の資産管理、 事業承継、財産承継に関する助言を行う。

AEGIS Knowledgeでは、税務・資産管理・ 事業承継等に関する記事の専門的な監修を担当する。

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